Mietrecht 2026: Gegenvorschlag in Zürich angenommen – was institutionelle Investoren jetzt neu gewichten sollten

Die radikale Wohnschutz-Initiative im Kanton Zürich ist zwar abgelehnt worden, der moderate Gegenvorschlag wurde jedoch angenommen. Die marktwirtschaftliche Mietzinsbildung bleibt im Kern erhalten. Dennoch spricht vieles dafür, dass Investoren die Gewichtung stärker in Richtung Geschäfts- und Mixed-Use-Liegenschaften verschieben – so die Einschätzung von Marcel Rova, Leiter Spezialprojekte Immobilien bei Zurich Invest.

Die Abstimmung vom 14. Juni 2026 hat die Weichen im Zürcher Mietrecht neu gestellt. Die Stimmbevölkerung lehnt weitreichende Eingriffe in die Mietzinsbildung ab, unterstützt aber moderate Anpassungen, die mehr Transparenz schaffen und gezielt vor Missbrauch schützen sollen. «Der Gegenvorschlag verschärft gewisse Spielregeln, ohne das System grundsätzlich zu verändern», sagt Marcel Rova, Leiter Spezialprojekte Immobilien bei Zurich Invest (ZIAG). Eigentümerinnen und Eigentümer behielten einen wesentlichen Teil ihrer unternehmerischen Freiheit und könnten Cashflows weiterhin aktiv steuern und Investitionen wirtschaftlich darstellen. «Für institutionelle Anleger ist das ein wichtiges Signal: Der befürchtete harte Regulierungsbruch ist ausgeblieben», so Rova.

Wohnsegment: spürbare Erleichterung – aber offene Fragen

Kurzfristig überwiegt laut Rova im Wohnsegment die Erleichterung. Die politischen Risiken eines deutlich verschärften Mietrechts seien gesunken, das regulatorische Umfeld bleibe kalkulierbar. Langfristig stellt sich jedoch die Frage, ob die Debatte damit beendet ist. «Die Anliegen hinter der Initiative – steigende Wohnkosten, knappe Angebote, hohe Sensibilität für Mieterinteressen – bleiben bestehen», gibt der Experte zu bedenken. Es sei daher wahrscheinlich, dass ähnliche Forderungen auf kantonaler oder nationaler Ebene erneut aufkommen werden. Für Investorinnen und Investoren heisst das laut Rova: «Das unmittelbare Risiko ist reduziert, der politische Diskurs bleibt.»

Ökonomisch zeigt der Markt bereits eine Abkühlung. Analysen weisen darauf hin, dass das Wachstum der Wohnmieten von über 6 Prozent im Jahr 2024 auf rund 1,3 Prozent im Jahr 2026 zurückgegangen ist. Die Nachfrage bleibe hoch, doch die Dynamik habe deutlich nachgelassen. «Der Gegenvorschlag wirkt stabilisierend: Er schränkt die Anreize für Neubau und Sanierungen nicht fundamental ein, setzt aber gewisse Leitplanken», so der ZIAG-Experte.

Ein wesentlicher Flaschenhals bestehe ohnehin ausserhalb des Mietrechts – im öffentlichen Baurecht. «Lange Bewilligungsverfahren, Einsprache- und Rekursprozesse sowie kontroverse Verdichtungsdiskussionen verzögern vielerorts neue Projekte deutlich», erklärt Rova. Für institutionelle Investoren sei das eine wichtige Differenzierung: Die regulatorische Hürde bei der Bewirtschaftung bestehender Wohnliegenschaften sei nach der Abstimmung überschaubar geblieben. Herausfordernder bleibe die Realisierung zusätzlicher Angebote – und damit die Frage, ob sich Engagements im Wohnsegment weiterhin im gewünschten Umfang ausbauen lassen.

Warum sich die Allokation trotzdem verschiebt

Trotz stabilerer Rahmenbedingungen ist das Risiko-Rendite-Profil von Wohnimmobilien heute anders als noch vor wenigen Jahren. «Die Ertragsperspektiven sind moderat, während die politische Aufmerksamkeit hoch bleibt», sagt Rova. Wohnobjekte blieben ein wichtiger defensiver Baustein, böten aber weniger Upside-Potenzial als in früheren Zyklen. Viele institutionelle Investoren richteten ihren Blick deshalb vermehrt auf Segmente mit grösserer Flexibilität und stärker marktbasierten Mietstrukturen. «Geschäftsliegenschaften und gemischt genutzte Objekte rücken in den Vordergrund – nicht, weil Wohnimmobilien unattraktiv geworden wären, sondern weil sich die relativen Chancen verschoben haben», so der Experte.

Insbesondere Büro- und Geschäftsobjekte in zentralen Lagen zeigten sich robust. In der Stadt Zürich lägen die Leerstände im Bürosegment auf tiefem Niveau, hochwertige Flächen würden gesucht. Anders als im Wohnbereich werde die Preisbildung im gewerblichen Segment weitgehend durch Angebot und Nachfrage bestimmt. «Mietverträge sind stärker individuell gestaltet, Laufzeiten oft länger, die Mieterstruktur vielfach bonitätsstark», erklärt Rova. «Für Investoren entstehen planbare, aber aktiv gestaltbare Cashflows – ein attraktiver Kontrast zu stärker regulierten, politisch exponierten Wohnmärkten.»

Mixed-Use: Stabilität plus Entwicklungspotenzial

Gemischt genutzte Liegenschaften verbänden die Stabilität von Wohnanteilen mit der Entwicklungskraft gewerblicher Nutzungen. «Eine hohe Basisauslastung im Wohnen trifft auf Upside-Potenziale im Retail- oder Bürobereich: Wiedervermietungen, Umnutzungen oder Ergänzungen um Dienstleistungen und Gastronomie können das Ertragsprofil deutlich verbessern», sagt Rova. Für Portfolios mit historisch hohem Wohnanteil ermöglichten Mixed-Use-Konzepte eine schrittweise, evolutive Anpassung – ohne den defensiven Charakter von Wohnimmobilien völlig aufzugeben.

Mehrere langfristige Trends unterstützten diese Entwicklung, so Rova. Die Digitalisierung und der E-Commerce stärkten die Nachfrage nach Logistik- und Infrastrukturobjekten. Neue Arbeitsformen und der Einsatz von künstlicher Intelligenz veränderten die Anforderungen an Büroflächen – «weg von starren Grundrissen, hin zu flexiblen, kooperationsförderlichen, gut erschlossenen Standorten». ESG-Kriterien gewännen gleichzeitig weiter an Bedeutung: «Energieeffiziente, zertifizierte Gebäude mit modernen Nutzungskonzepten sind sowohl mieterseitig als auch investorenseitig gefragt.»

Fazit: Wohnimmobilien bleiben – doch die Gewichtung wird neu justiert

Die Entscheidung gegen die Initiative und für den Gegenvorschlag verschaffe dem Wohnsegment spürbar Luft. «Die grosse Unsicherheit eines abrupten Regulierungswechsels ist vom Tisch, das Umfeld bleibt planbar», fasst Rova zusammen. Dennoch bestehe weiterhin der Druck, Portfolios an veränderte Chancen-Risiko-Profile anzupassen. Wohnimmobilien würden auch künftig ein wichtiger Bestandteil institutioneller Portfolios bleiben. «Gleichzeitig spricht vieles dafür, die Gewichtung von Geschäfts- und Mixed-Use-Liegenschaften zu erhöhen: Sie bieten flexiblere Mietstrukturen, eine stärkere Kopplung an die reale Wirtschaft und konkrete Wertsteigerungspotenziale», so Rova – «und sind damit eine sinnvolle Ergänzung zu einem stabilen, aber zunehmend dichter regulierten Wohnmarkt.»