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Derzeit ist nur ein Anteil von 10% an den gesamten Immobilienanlagen der Pensionskassen in Immobilien im Ausland investiert, wie eine Studie der EY Real Estate und der Hochschule Luzern zeigt. Dadurch könnte viel Geld verloren gehen.
Die Schweizer Pensionskassen unterliegen bei ihren Immobilienanlagen einem «Home Bias», der sie bares Geld kosten könnte, so das Ergebnis der EY-Studie. Auch künftig wollen 35% der Schweizer Pensionskassen ihre heimischen, direkt gehaltenen Bestände ausweiten. Im Ausland möchte hingegen rund ein Drittel der Befragten die indirekten Anlagen aufstocken – von zusätzlichen direkten Investments sehen dort aber alle ab.
«Ein stärkeres Engagement der Pensionskassen bei Auslandsimmobilien ist nicht nur unter dem Gesichtspunkt der vielerorts höheren Renditepotenziale empfehlenswert», sagt Claudio Rudolf, Leiter Real Estate bei EY Schweiz. «Auch die internationale Diversifikation ist ein gewichtiges Argument.» So gaben 56% der Befragten als Motivation für ihre Auslandsinvestitionen die höheren dort erzielbaren Renditen an – noch wichtiger war ihnen die dadurch erreichte Portfoliodiversifikation. Der Zugang zu neuen Märkten, die spärlichen Reinvestitionsmöglichkeiten und das hohe Preisniveau auf dem heimischen Schweizer Immobilienmarkt sind weitere häufig genannte Argumente der Befragten. Als deutlichste Hindernisse für Immobilieninvestitionen werden von den Umfrageteilnehmern Währungsrisiken, rechtliche und politische Risiken betrachtet. Insbesondere die Pensionskassen, die bereits Erfahrung mit Immobilieninvestments im Ausland haben, identifizierten die damit verbundenen Kosten als grosses Hindernis.
Immerhin 59% der Umfrageteilnehmer verfolgen eine dezidierte Auslandsstrategie. Allerdings verfügen 72% der Pensionskassen nicht über eine interne Abteilung für Auslandsimmobilien. Auffällig ist auch: Bei Auslandsimmobilien sind vergleichsweise kleinere Pensionskassen überrepräsentiert, die jedoch fast nie mit interner Expertise ausgestattet sind. «Die Professionalisierung der Branche in Hinblick auf ihre Auslandsaktivitäten ist unbedingt notwendig», sagt Dr. Casper Studer, Senior Manager bei EY Real Estate Schweiz. «Bei den Auslandsstrategien geht es nicht nur darum quantitativ aufzustocken, sondern gleichzeitig auch die beste Qualität zu gewährleisten, die sich letztlich in der realisierten Rendite niederschlägt.» So erreichten die befragten Pensionskassen mit einer spezialisierten internen Abteilung eine signifikant höhere Performance mit ihren Auslandsimmobilien.
Die befragten Pensionskassen fokussieren sich bei Ankäufen im Ausland mehrheitlich auf den Bürosektor, wohingegen ihr Fokus im Inland häufiger auf Wohnimmobilien liegt. Die Mehrheit investiert ihr Kapital in ausländische Core-Immobilien, 87% haben mindestens die Hälfte ihrer Auslandsimmobilien in diesem Segment erworben. Auch in Zukunft wollen sie die Mehrheit ihrer Anteile in Core-Immobilien halten. Ein Viertel der Befragten gab sogar an, die Auslandsbestände in diesem Segment weiter erhöhen zu wollen.
Die Studie wurde im Rahmen des gemeinsamen Forschungsprojekts der Hochschule Luzern und EY Real Estate erhoben. Dafür wurden insgesamt 53 Pensionskassen befragt, die einen repräsentativen Querschnitt der Branche abbilden und kumuliert ein Vermögen von mehr als 240 Milliarden Schweizer Franken verwalten.
