27.04.2026, 07:05 Uhr
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Realstone Industrial Fund mit Sonderdividende dank Kapitalgewinn
Der auf Schweizer Industrieimmobilien fokussierte Realstone Industrial Fund (RIF) schliesst das Geschäftsjahr 2025 mit einem Ergebnissprung von 170 Prozent ab. Das Nettovermögen wächst um 68 Prozent auf 67.33 Millionen Franken, die Verschuldung sinkt deutlich. Für Juni 2026 ist die nächste Kapitalerhöhung von 30 bis 50 Millionen Franken angekündigt.
Der Realstone Industrial Fund hat das Geschäftsjahr 2025 mit deutlich besseren Kennzahlen abgeschlossen als im Vorjahr. Wie die Lausanner Fondsleitung in ihrem Jahresbericht mitteilt, schüttet der für qualifizierte Anleger reservierte Immobilienfonds eine Dividende von 8.00 Franken pro Anteil aus. Dies entspricht einer Ausschüttungsrendite von 7.36 Prozent auf den Nettoinventarwert von 108.76 Franken zum Stichtag 31. Dezember 2025.
Die Dividende setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: 5.00 Franken stammen aus den ordentlichen Immobilienerträgen und entsprechen damit dem strategischen Ausschüttungsziel der Fondsleitung. Hinzu kommt eine ausserordentliche Zusatzdividende von 3.00 Franken pro Anteil, die durch einen realisierten Kapitalgewinn ermöglicht wird.
Portfolio wächst durch Akquisitionen und Sacheinlage
Treiber der Entwicklung war eine Reihe erfolgreich abgeschlossener Transaktionen. Im Juli 2025 nahm der Fonds drei Industrieliegenschaften im Kanton Freiburg über eine teilweise Sacheinlage in sein Portfolio auf – an der Route des Vernettes 4A in Saint-Aubin, an der Route des Chênes 54–58 in Corpataux sowie an der Route de l'Industrie 15 in Avry-sur-Matran. Der Transaktionswert betrug 11.75 Millionen Franken. Im November folgte der Erwerb eines vierten Freiburger Objekts an der Birchstrasse 28 in Düdingen für 6.85 Millionen Franken, strukturiert als Sale-and-Leaseback mit zehnjährigem Mietvertrag.
Die vier Akquisitionen erzielen gemäss Mitteilung eine durchschnittliche Bruttorendite von 5.6 Prozent und stehen exemplarisch für die Anlagestrategie des Fonds: Industrieobjekte mit flexibler Nutzbarkeit und unmittelbarer Anbindung an die Autobahnachsen.
Zwei weitere Objekte in Fällanden (ZH) und Renens (VD) im Volumen von 36.90 Millionen Franken wurden im Februar 2026 nach dem Bilanzstichtag in den Fonds übernommen. Finanziert wurden diese Transaktionen unter anderem durch eine Kapitalerhöhung im November 2025, die einen Bruttoerlös von 20.33 Millionen Franken einbrachte.
Auf der Verkaufsseite trennte sich der Fonds im September 2025 von einem gemischt genutzten Gebäude in Morges (VD) für 3.9 Millionen Franken, das nicht zur Anlagestrategie passte. Im Dezember veräusserte der Fonds zudem eine Halle am Standort Bussigny (VD) für 13.58 Millionen Franken. Der Verkauf, der im Rahmen einer Parzellierung mit rechtskräftiger Abbruch- und Neubaubewilligung erfolgte, generierte einen Kapitalgewinn von 2.73 Millionen Franken – das entspricht 31 Prozent der ursprünglichen Gestehungskosten. Hauptgrund ist die erfolgreiche Wertsteigerung der Baurechte. Am Standort Bussigny verbleiben weitere Industriegebäude mit Baurechten im Portfolio.
Bilanz und Vermögenslage
Das Gesamtvermögen des Fonds erhöhte sich um 18.06 Prozent auf 98.47 Millionen Franken. Der Verkehrswert der gehaltenen Liegenschaften lag per Ende 2025 bei 84.16 Millionen, was einer Zunahme von 5.28 Prozent entspricht. Auf Like-for-like-Basis – also bereinigt um Käufe und Verkäufe – stieg der Verkehrswert dank des günstigen Marktumfelds um 2.24 Prozent.
Die Bankguthaben des Fonds beliefen sich zum Bilanzstichtag auf 12.70 Millionen Franken, gegenüber 1.50 Millionen Franken im Vorjahr. Diese hohe Liquidität erklärt sich aus dem zeitlichen Versatz zwischen der November-Kapitalerhöhung und dem Closing der Akquisitionen in Fällanden und Renens im Februar 2026.
Die Fremdfinanzierungsquote sank deutlich von 43.47 Prozent auf 25.62 Prozent. Der gewichtete Durchschnittszinssatz der Verschuldung liegt bei 1.40 Prozent (Vorjahr: 1.49 Prozent), die durchschnittliche Restlaufzeit beträgt 2.77 Jahre. Die Hypothekarzinsen sanken im Jahresvergleich um 12.52 Prozent.
Nach der Sacheinlage und der Kapitalerhöhung wurden 246'226 neue Anteile ausgegeben. Der Fonds umfasst per 31. Dezember 2025 insgesamt 619'099 Anteile.
Mieterträge wachsen um 24 Prozent
Die Mieteinnahmen stiegen um 0.83 Millionen Franken oder 24 Prozent auf 4.30 Millionen Franken. Das Wachstum geht primär auf die getätigten Akquisitionen sowie auf den ganzjährigen Besitz der 2024 erworbenen Liegenschaft in Arisdorf (BL) zurück.
Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) verlängerte sich von 3.3 auf 4.5 Jahre. Hauptgründe sind Mietvertragsverlängerungen mit mehreren wichtigen Mietern – insbesondere am Standort Bussigny – sowie der Erwerb der Düdinger Liegenschaft mit ihrem zehnjährigen Mietvertrag.
Die Mietzinsausfallrate stieg leicht von 7.32 auf 8.71 Prozent. Verantwortlich dafür ist die verkaufte Halle in Bussigny, die vor dem Abriss bewusst leer gehalten wurde. Bereinigt um diesen Effekt sank die Leerstandsquote nach dem Verkauf auf 4.79 Prozent.
Auf der Aufwandsseite ging die EBIT-Marge von 82.91 auf 77.02 Prozent zurück, blieb aber auf hohem Niveau. Die laufenden Unterhaltskosten reduzierten sich um 21.70 Prozent, während sonstige Kosten zunahmen.
Performance-Bilanz nach gut drei Jahren
Das Jahresergebnis erreichte 5.39 Millionen Franken nach 1.99 Millionen Franken im Vorjahr – ein Plus von 170 Prozent. Pro Anteil entspricht dies einem Ergebnis von 8.71 Franken (Vorjahr: 5.35 Franken). Die Eigenkapitalrendite (ROE) beträgt 5.81 Prozent.
Seit der Lancierung im Dezember 2022 hat der Fonds eine kumulierte Performance von 19.66 Prozent erzielt, was bei reinvestierten Dividenden einer annualisierten Anlagerendite von 5.99 Prozent entspricht. Unter Berücksichtigung der im April 2025 ausgeschütteten Dividende von 5.00 Franken aus dem Geschäftsjahr 2024 ergibt sich für das Berichtsjahr eine Anlagerendite von 5.87 Prozent.
Für das laufende Jahr stellt die Fondsleitung weiteres Wachstum in Aussicht. Neben den bereits im Februar 2026 abgeschlossenen Akquisitionen in Fällanden und Renens hat der Fonds eine weitere Liegenschaft gesichert und prüft zusätzliche Objekte. Zur Finanzierung ist für Juni 2026 eine Kapitalerhöhung im Volumen von 30 bis 50 Millionen Franken geplant.
Parallel arbeitet die Fondsleitung an der zweiten Phase ihres Entwicklungsplans für den Standort Bussigny. In Kürze soll ein neues Baugesuch eingereicht werden, das eine weitere Verdichtung und qualitative Aufwertung des Areals erlauben würde. Dem Standort westlich von Lausanne wird – auch im Hinblick auf die bevorstehende Inbetriebnahme der Tramverbindung – langfristig ein erhebliches Potenzial zugeschrieben.
Die Fondsleitung verweist im Übrigen auf günstige Rahmenbedingungen für Schweizer Industrieimmobilien: Eine anhaltend hohe Nachfrage nach flexiblen, gut angebundenen Flächen in Stadtnähe trifft auf ein knappes Angebot. Zudem profitiere das Segment vom wachsenden Renditevorsprung gegenüber Wohnimmobilien, deren Preise weiter steigen.
