19.05.2026, 10:07 Uhr
Der Immobilienfonds Realstone RSF kündigt für September 2026 eine Kapitalerhöhung von rund 250 Millionen Schweizer Franken an. Mit den Mitteln finanziert die Fondsleitung den jüngsten Akquisitionsschub von...
Die Milliarden-Welle: Schweizer Immobilienfonds sammeln so viel Kapital wie nie
Der indirekte Immobilienmarkt erlebt 2026 eine Emissionsdichte ohnegleichen. Fonds um Fonds zapfen die Börse an – getrieben von Rekord-Agios und der Nullzinspolitik der SNB. Doch genau diese Welle wirft die Frage auf, wie tragfähig die Bewertungen noch sind.
Es vergeht kaum eine Woche ohne Ankündigung: Im Frühjahr 2026 reihen sich die Kapitalerhöhungen kotierter und nicht kotierter Schweizer Immobilienfonds zu einer fast lückenlosen Kette. SF Sustainable Property Fund nimmt diese Woche bei der Kapitalerhöhung 118 Millionen Franken ein. Der UBS-Fonds «Foncipars» hat Anfang Mai eine Emission über 156 Millionen Franken vollständig platziert, Procimmo startet Ende Mai die Aufstockung seines grössten Teilvermögens «Industrial» über 92 Millionen Franken, und Realstone hat für September bereits eine Erhöhung von rund 250 Millionen Franken für den Fonds Realstone RSF avisiert. Die Helvetica prüft derweil ein weiteres Gefäss. Was sich hier abspielt, ist mehr als eine Häufung von Einzelmeldungen – es ist die sichtbarste Folge eines Marktes, der vor Kapital überquillt.
Neun Milliarden in einem Jahr
Die Dimension wird im Rückblick auf 2025 deutlich. Sowohl die börsenkotierten Immobilienfonds als auch die Immobilienaktien notierten zum Jahreswechsel auf Allzeithochs: Der SXI-Index der Immobilienaktien legte 2025 um 23,3 Prozent zu, der Fondsindex SWIIT erzielte einen Total Return von 10,6 Prozent. Parallel dazu floss so viel frisches Geld in den Sektor wie nie zuvor. Die verschiedenen Immobiliengefässe nahmen 2025 rund neun Milliarden Franken auf – und übertrafen damit den bisherigen Rekord von rund sechs Milliarden Franken aus dem Jahr 2021 deutlich.
2026 setzt diese Dynamik bruchlos fort. Eine – nicht abschliessende – Übersicht der jüngsten Transaktionen zeigt die Breite über alle Segmente und Anbieter hinweg:
- Zurich Invest «Immobilien Wohnen Schweiz»: 570 Millionen Franken (geplant waren 400 Millionen), überzeichnet im November 2025.
- Helvetia (CH) Swiss Property Fund: rund 128 Millionen Franken, im März 2026 erfolgreich abgeschlossen; der Portfoliowert überschritt damit die Schwelle von 1,4 Milliarden Franken.
- Swissinvest Real Estate Fund (Pensimo): maximal 170,2 Millionen Franken im März 2026, vorrangig zur Rückführung von Fremdfinanzierungen.
- Swisscanto Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial: 55,5 Millionen Franken im ersten Quartal 2026.
- UBS «Foncipars» (Léman Residential): 156 Millionen Franken, im Mai 2026 vollständig gezeichnet, für Bauprojekte in den Regionen Lausanne und Genf.
- Procimmo «Residential»: rund 30 Millionen Franken im April 2026.
- Procimmo «Industrial»: 92 Millionen Franken, Zeichnungsfrist 26. Mai bis 5. Juni 2026.
- Immofonds suburban: rund 30 Millionen Franken im April 2026.
- Realstone RSF: rund 250 Millionen Franken, Bezugsrechtshandel für September 2026 angekündigt.
- Helvetica Swiss Living Fund: 40 bis 50 Millionen Franken, Prüfung für das zweite Quartal 2026.
Hinzu kommen strukturelle Bewegungen: Die Fusion dreier Immobilienfonds unter dem Dach der UBS rückt näher, nachdem die Aufsichtsbehörde die relevanten Fondsvertragsänderungen verfügt hat. Und der erst im Dezember 2025 an die Börse gebrachte Gewerbeimmobilienfonds SPSS IFC hat seine erste Kapitalerhöhung nach dem IPO bereits hinter sich.
Das Agio als Treibstoff
Der Grund für die Emissionslust liegt in der Bewertung. Ende Oktober 2025 erreichte der SWIIT ein neues Allzeithoch; das durchschnittliche Agio kletterte auf 36,3 Prozent. Das liegt deutlich über dem langfristigen Mittel von rund 23 Prozent und ist nicht mehr weit entfernt vom Rekordwert von 43 Prozent aus dem Jahr 2021. Zur Einordnung der Bandbreite: Im Sommer 2023 war das durchschnittliche Agio auf 5,9 Prozent eingebrochen.
Für die Fondsleitungen ist ein hohes Agio ein starker Anreiz, neue Anteile auszugeben. Werden Anteile über dem inneren Wert platziert, schaffen Emissionen rechnerisch Wert für die bestehenden Anlegerinnen und Anleger – die Erhöhungen sind in diesem Umfeld also nicht Ausdruck von Schwäche, sondern von Stärke. Gestützt wird das Ganze durch die Geldpolitik: Da die SNB den Leitzins per März 2026 bei 0 Prozent belässt, bleibt der Renditevorteil von Immobilien gegenüber Staatsanleihen – der sogenannte «Yield Spread» – intakt. Das dämpft das Korrekturrisiko und hält die Nachfrage nach Renditeliegenschaften als sicher wahrgenommene Anlage hoch.
Wohnen heiss, Gewerbe nüchtern
So einheitlich die Welle wirkt, so unterschiedlich sind die Segmente bewertet. Die Agios von Wohn- und Gewerbevehikeln klaffen weiterhin deutlich auseinander. Die Aufschläge der Wohnfonds stiegen weiter an, gestützt durch starke Fundamentaldaten und ihren «Safe Haven»-Charakter. Kommerzielle Fonds dagegen wurden zum Jahresende mit einem Agio von rund 17 Prozent gehandelt – nur leicht über ihrem langfristigen Durchschnitt.
Hier mischen sich kritische Stimmen unter die Euphorie. Zoltan Szelyes vom Researchunternehmen Macro Real Estate hält die Bewertungen der Wohnfonds für ungewöhnlich hoch und warnte in einem Interview: «Wer heute zu diesen Agios kauft, wird mit Wohnimmobilien über drei bis fünf Jahre Geld verlieren.» Für breite Indexprodukte und den Gesamtmarkt sei das Niveau wenig attraktiv; gefragt sei vielmehr eine sehr selektive Anlagestrategie.
Der direkte Markt liefert die Begründung
Die Bewertungen ruhen auf realwirtschaftlich knappen Verhältnissen. Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen verteuerten sich laut Wüest Partner im dritten Quartal 2025 qualitätsbereinigt um 6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mietwohnungen bleiben ein knappes Gut: Die Leerstandsquote sinkt seit 2020 und lag im Juni 2025 bei 1,0 Prozent. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Transaktionspreise von Wohneigentum laut IAZI weiter über zwölf Monate um 3,5 Prozent bei Häusern und 3,7 Prozent bei Eigentumswohnungen.
Doch erste Risse zeichnen sich ab. Die UBS rechnet damit, dass bei Mietwohnungen aus zwei Gründen mit höheren Leerständen zu rechnen ist: durch die schwächere Zuwanderung und durch den Einbruch bei der Erschwinglichkeit. Im Bürosegment hält die Polarisierung zwischen prosperierenden Kernstädten und schwächelnder Peripherie an, während die schwache Beschäftigungsentwicklung die Flächennachfrage bremst. IAZI mahnt denn auch, dass sich die wirtschaftlichen Aussichten deutlich eingetrübt hätten – mit verzögerten und abgeschwächten, aber realen Folgen für den Immobilienmarkt.
Symptom und Risiko zugleich
Die Kapitalerhöhungswelle 2026 ist damit beides: Ausdruck eines intakten Vertrauens in den sichersten Hafen des Schweizer Anlageuniversums – und ein Signal, dass viel frisches Kapital in einen Markt drängt, in dem die Netto-Cashflow-Renditen bei rund 2,9 Prozent liegen und einzelne Beobachter vor Wertverlusten warnen. Solange die SNB an der Nullzinspolitik festhält und das Wohnungsangebot knapp bleibt, dürfte der Anlagedruck anhalten. Die entscheidende Frage für institutionelle Investoren lautet weniger, ob investiert wird, sondern wo – und zu welchem Aufschlag.
