«Wie Schweizer Pensionskassen die Londoner Skyline bereichern»

«Erfolgreich in Immobilien investieren, heisst auch, die Zukunft unserer Städte und Lebensräume aktiv und erfolgreich mitzugestalten», schreibt Lukas Hanimann, Senior Product Manager bei Zurich Invest AG.

In der europäischen Wirtschaft stehen die Signale auf Grün. Die historisch niedrige Arbeitslosigkeit, der nachlassende Inflationsdruck und die angekündigten Konjunkturpakete berechtigen laut Hanimann trotz geopolitischer Spannungen zu Optimismus. «Ein guter Moment also für Investitionen in den europäischen Immobilienmarkt.»

Für den Investitionserfolg seien jedoch zwei Dinge von entscheidender Bedeutung: die Zusammenarbeit mit lokalen Fachleuten und die Vernetzung im Markt. Vor Ort agierende Expertinnen und Experten spielen bei Immobilienprojekten eine entscheidende Rolle. Das gelte unabhängig von der Marktlage.

Potenziale erkennen

2015 erwarb die Zurich Anlagestiftung zusammen mit Schroders die Bestandsliegenschaft Bishopsgate 55 in der City of London. Dabei bewies das örtliche Ankaufsteam im Underwriting-Prozess sein profundes Marktverständnis durch die Identifizierung eines signifikanten unerschlossenen Potenzials der Lage. Bereits in der Ankaufsphase wurden verschiedene Liegenschaftsstrategien modelliert.

Ein detaillierter Businessplan zeigte Wege auf, die Mieteinnahmen bis zum Auszug der Hauptmieter bestmöglich abzuschöpfen. Gleichzeitig begann das lokale Projektentwicklungsteam von Schroders mit den Planungsarbeiten für ein Neubauprojekt mit anschliessendem Verkauf. Die lange, komplexe und aufwändige Planungsphase endete 2024 mit dem Erhalt der Baugenehmigung.

Standorte entwickeln

Das bewilligte Projekt ist ein 285 Meter hoher Turm, der die Londoner Skyline um ein markantes Gebäude bereichern wird. Auf 63 Etagen und rund 80’000 Quadratmetern entstehen dort flexible, vielfältige und repräsentative Büroflächen. Da B-Lagen, wie zum Beispiel die Canary Wharf, weniger nachgefragt werden, biete das Projekt nach Fertigstellung dringend benötigte erstklassige Büroflächen in bester Lage.

Das Konzept werde den neuesten Nachhaltigkeitsanforderungen gerecht (BREEAM «New Construction Outstanding») und besteche durch attraktive kulturelle Angebote in den unteren Etagen. «So wird die Liegenschaft nicht nur in die Nachbarschaft integriert, sie steigert auch die Attraktivität der Mikrolage durch die Schaffung weiterer Angebote, die positive städtebauliche Akzente setzen.»

Risiken managen

Das Projekt ist Teil einer breit diversifizierten ertragsorientierten Core-Anlagestrategie, die 36 Liegenschaften in 11 Ländern umfasst. Ein Research-Team setzt die Strategien auf Basis eines integrierten Top-down-Anlageansatzes um und identifiziert die langfristig makroökonomisch vielversprechendsten Märkte und Sektoren. Ergänzt werden diese Massnahmen, wie bei Bishopsgate 55, durch den sorgfältigen Bottom-up-Ansatz der lokalen Asset-Manager. Der Fokus liege dabei stets auf stabil wachsenden Erträgen und dem Einsatz eines tiefen Leverage.

«Auf dieser äusserst soliden Basis lassen sich wertschöpfende Projekte realisieren, die zur Optimierung des Nachhaltigkeitsprofils des Portfolios beitragen und langfristige Vermietungen zu attraktiven Mietzinsen ermöglichen. Gleichzeitig kann sich das Flächenangebot analog zu den Nachfragetrends entwickeln. Auf diese Weise lassen sich zudem Leerstandsrisiken reduzieren», so das Fazit.