Rekord-Agio bei Schweizer Immobilienfonds: Wie lange trägt die Bewertung noch?

Der Immobilienmarkt ist nach wie vor von hohen Preisen geprägt. Auch Schweizer Immobilienfonds notieren so hoch über ihrem inneren Wert wie seit dem Rekordjahr 2021 nicht mehr. Getrieben von der Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank und einer strukturellen Wohnungsknappheit, hat sich das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds 2025 und 2026 auf Werte ausgeweitet.

Der Schweizer Markt für Wohneigentum bleibt auch im Juni von einer stabilen Nachfrage geprägt. Während die Angebotspreise für Eigentumswohnungen weiter nach oben tendieren, zeichnet sich bei Einfamilienhäusern eine Konsolidierung ab, zeigen die aktuellen Zahlen des von ImmoScout24 und dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI berechnete Kaufindex.

Doch auch der Sektor der kotierten Schweizer Immobilienfonds hat sich seit den Tiefständen von 2022/23 – als mehr als 40 Prozent der Fonds mit einem Abschlag zum Nettoinventarwert (NAV) gehandelt wurden – fundamental gedreht. Ende Dezember 2025 lag das durchschnittliche, indexgewichtete Agio des SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT) bei rund 36 bis 37 Prozent. Ende Februar 2026 erreichte der SWIIT ein neues Allzeithoch, das durchschnittliche Agio kletterte auf 38,2 Prozent. Damit lag der Sektor nur noch wenig unter dem bisherigen Rekordwert von 43 Prozent aus dem Jahr 2021.

Im März 2026 kam es zu einer spürbaren Korrektur: Im Zuge aufkeimender Stagflationsängste und einer generellen Verunsicherung an den Finanzmärkten gab der SWIIT um 5,3 Prozent nach, das durchschnittliche Agio sank auf 30,2 Prozent. Die Korrektur des Immobiliensektors fiel damit deutlich moderater aus als jene des Schweizer Aktienmarkts, gemessen am SMI (minus 8,8 Prozent) – ein Hinweis darauf, dass Investoren die inländische, stabile Ertragskraft von Immobilien in unsicheren Zeiten besonders schätzen.

Die Bewertungsunterschiede zwischen den Segmenten bleiben markant. Fonds mit Fokus auf Wohnliegenschaften wurden Ende 2025 im Durchschnitt mit einem Agio von rund 40 bis 42 Prozent gehandelt, bei einzelnen Vehikeln wie dem Swisscanto Ifca lagen die Aufschläge deutlich darüber. Kommerzielle Immobilienfonds notierten demgegenüber mit einem Agio von rund 17 bis 20 Prozent – näher am langfristigen Durchschnitt, aber ebenfalls im positiven Bereich. Ein Disagio, wie es 2022 und 2023 noch bei einer grösseren Zahl von Fonds zu beobachten war, bildet mittlerweile die Ausnahme und betrifft vor allem einzelne, kleinere oder strukturell benachteiligte Vehikel.

Treiber: Nullzins, Wohnungsnot, Anlagenotstand

Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins am 18. Juni 2026 zum wiederholten Mal bei null Prozent belassen und die seit Juni 2025 geltende Nullzinspolitik damit bestätigt. Die Jahresteuerung lag im Mai 2026 bei 0,6 Prozent und bewegt sich weiterhin komfortabel innerhalb des Zielbands der Nationalbank von 0 bis 2 Prozent. Tiefe Zinsen erhöhen tendenziell die relative Attraktivität von Immobilienanlagen gegenüber festverzinslichen Anlagen und treiben damit die Agios der kotierten Fonds nach oben.

Hinzu kommt die anhaltende Knappheit auf dem Schweizer Wohnungsmarkt. Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen sank im Juni 2025 auf 1,0 Prozent, Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen verteuerten sich im dritten Quartal 2025 qualitätsbereinigt um 6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Institutionelle Investoren, darunter Pensionskassen, suchen angesichts tiefer Zinsen auf dem Obligationenmarkt weiterhin nach ertragsstarken Alternativen und finden diese in indirekten Immobilienanlagen.

Kapitalmarkt reagiert mit Emissionswelle

Die hohen Agios haben 2025 und 2026 zu einer beispiellosen Serie von Kapitalerhöhungen und Neukotierungen geführt. Die verschiedenen Immobiliengefässe nahmen 2025 rund neun Milliarden Franken auf – deutlich mehr als der bisherige Rekord von rund sechs Milliarden Franken aus dem Jahr 2021. Im Frühjahr 2026 setzte sich diese Dynamik nahtlos fort: Der SF Sustainable Property Fund nahm im Mai 118 Millionen Franken ein, der UBS-Fonds Foncipars platzierte Anfang Mai eine Emission über 156 Millionen Franken vollständig, und Procimmo stockte sein Teilvermögen Industrial um 92 Millionen Franken auf. Für den Herbst 2026 ist bei Realstone eine weitere Kapitalerhöhung von rund 250 Millionen Franken für den Fonds Realstone RSF angekündigt.

Nicht alle Marktbeobachter sehen die aktuellen Bewertungen unkritisch. Zoltan Szelyes vom Researchunternehmen Macro Real Estate hält das Niveau bei Wohnfonds für ungewöhnlich hoch und rechnet mittelfristig mit Kursverlusten für Anlegerinnen und Anleger, die zu den aktuellen Aufschlägen einsteigen. Für breite Indexprodukte und den Gesamtmarkt sei die gegenwärtige Bewertung wenig attraktiv, eine selektive Anlagestrategie mit Fokus auf einzelne, tiefer bewertete Titel erscheine sinnvoller.

Andere Stimmen relativieren die Bedeutung des Agios als Warnsignal. Da beim Nettoinventarwert eine Rückstellung für latente Grundstückgewinnsteuern abgezogen wird, die bei langfristig gehaltenen Liegenschaften oft über Jahrzehnte oder gar nie anfällt, werde der tatsächliche Marktaufschlag systematisch überschätzt. Zudem zeigten historische Beispiele, dass hohe Agios nicht zwingend zu negativen Gesamtrenditen führten, da tiefere Agios in der Regel mit höheren Ausschüttungsrenditen einhergehen, die einen Teil des Kursrückgangs kompensieren.

Ausblick: Ale Blicke auf die Weltwirtschaft

Für den weiteren Verlauf des Jahres 2026 bleibt das Agio-Niveau der kotierten Schweizer Immobilienfonds primär eine Funktion der Geldpolitik. Solange die Nationalbank an ihrer Nullzinspolitik festhält und die strukturelle Wohnungsknappheit anhält, dürfte die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen hoch bleiben. Ein rascher Anstieg der langfristigen Zinsen oder eine Verschärfung der geopolitischen Unsicherheit – etwa im Zusammenhang mit dem Nahost-Konflikt oder den Handelsspannungen zwischen den USA und der Weltwirtschaft – birgt hingegen das Potenzial für weitere Korrekturen, wie sie sich bereits im März 2026 gezeigt haben.