Der Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties integrierte im vergangenen Geschäftsjahr 17 neu erworbenen Liegenschaften, die Leerstandsquote sank nochmals klar und die Mieteinnahmen erhöhten sich um 22% auf 83,9 Millionen Franken.
Der Immobilienfonds verfügt über ein schweizweit diversifiziertes Portfolio von insgesamt 151 Bestandesliegenschaften mit einem Marktwert von rund 2,34 Milliarden Franken (Stand 30.09.2022). Die Immobilien, welche sich über die gesamte Berichtsperiode hinweg im Portfolio befanden, brachten eine positive Wertentwicklung von insgesamt 51,6 Millionen Franken, respektive 1,4% (netto, nach Abzug von Investitionen). «Dies zeigt erneut die Qualität des guten Core-Portfolios und der stark nachgefragten Wohnnutzung. So steigt auch der Nettoinventarwert pro Anteil (inklusive Ausschüttung) um 2,0% auf 115.60 Franken», wie es in einer Mitteilung heisst.
Portfolioentwicklung und Performance
Im vergangenen Berichtsjahr wurde eine Kapitalerhöhung im Umfang von 300 Millionen Franken vollzogen. Mit dem neuen Kapital kaufte der Fonds ein Portfolio von 17 Liegenschaften von der Swiss Life AG, womit das qualitative Wachstum fortgesetzt und die Diversifikation weiter erhöht wurde. Zusätzlich konnten auf Ende Geschäftsjahr zwei Liegenschaften in Sins (AG) und Sursee (LU) mit hohen Kapitalgewinnen veräussert werden. Die Fremdkapitalquote wurde damit auf 22% gesenkt.
Gesamthaft belief sich der realisierte Erfolg des Geschäftsjahres 2021/2022 auf 52,2 Millionen Franken. Den Anlegern werden davon insgesamt 80,7%, respektive 2.60 Franken pro Anteil ausgeschüttet. Dies entspricht einer Ausschüttungsrendite auf Basis des Börsenkurses von 2,11% (Stand 30.09.2022), beziehungsweise 2,25% bezogen auf den NAV. In einem schwierigen Markt- und Zinsumfeld hat sich der Börsenkurs in der Berichtsperiode um -9,59% verringert, auch wenn deutlich weniger als der Markt für kotierte Immobilienfonds (SXI Real Estate® Funds Broad TR: -16,08%).
Im Zuge des Portfoliowachstums wurde das Bewirtschaftungshonorar der LIVIT AG von 4,0% auf 3,8% der Ist-Mieterträge gesenkt. Zusätzlich wird die Management-Gebühr per 01.01.2023 von 0,62% auf neu 0,60% des Gesamtfondsvermögens reduziert.
Verantwortungsbewusstes Anlegen
«Mit der Einführung der dedizierten Nachhaltigkeitsstrategie per 1. Juni 2022 werden Umwelt-, Sozial und Governance-Faktoren (ESG) im Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties systematisch in die Anlage- und Risikomanagementprozesse einbezogen», heisst es weiter. Die Erweiterung der Fondsbezeichnung durch den Zusatz «ESG» stellt die konsequente und konkrete Weiterführung der seit 2018 verfolgten Nachhaltigkeitsstrategie sicher. Seitdem nimmt der Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties auch am jährlichen GRESB-Rating (Global Real Estate Sustainability Benchmark) teil.
Im Jahr 2022 konnte der Fonds das «Green Star» Rating mit drei von fünf möglichen Sternen – eine Anerkennung für die gute ESG-Integration bei Immobilienanlagen – erneut bestätigen. Die Verbesserung der Energie- und CO2-Efffizienz stellt den Fokus der umweltbezogenen Massnahmen in den nächsten Jahren dar. Für das Immobilienportfolio des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties wird die Einhaltung eines CO2-Absenkpfades angestrebt, welcher dem 1.5 Grad Ziel des Pariser Klimaabkommens entspricht.
Der Immobilienfonds setzt dies hauptsächlich durch den schrittweisen Ersatz fossiler Wärme-erzeugungsanlagen in den Bestandesbauten um. Ein massgeblicher Teil davon kann im Rahmen von Gesamtsanierungen realisiert werden. So wurden bereits per Geschäftsjahresabschluss zum 30.09.2021 in den Liegenschaftsbewertungen die zukünftigen Heizungsersatze in nicht-fossile Varianten modelliert, und sind damit im Nettoanlagevermögen weitgehend abgebildet.
