Schweizer Wohnungsmarkt: Keine Eile beim Referenzzinssatz
Die finanzielle Belastung durch höhere Zinsen bleibt vorläufig bei den Vermietern. (Bild: Shutterstock.com/Pixel to the People)
Gute Nachricht für Mieterinnen und Mieter, schlechte für Vermieter: Trotz markant höheren Hypothekarzinsen dürfte der hypothekarische Referenzzinssatz, an dem sich die Wohnungsmieten in der Schweiz orientieren, kaum vor Mitte 2024 steigen, prognostiziert die Credit Suisse.
23.05.2022, 12:38 Uhr
Redaktion: hf
Angesichts der steigenden Hypothekarzinsen drohen Liegenschaftsbesitzern höhere Kosten. Einer Studie der Credit Suisse Suisse zum Schweizer Wohnungsmarkt zufolge dürfte der «konzeptionsbedingt träge Referenzzinssatz», wie die Bank schreibt, im wahrscheinlichsten Szenario nicht vor Mitte 2024 steigen. Die zusätzliche finanzielle Belastung verbleibt so kurz- bis mittelfristig bei den Vermietern, Mieterinnen und Mieter werden bis auf weiteres vor höheren Mieten verschont.
Bei Mieterwechseln können höhere Zinskosten grundsätzlich vollständig auf die Mieter überwälzt werden, sofern es die Nachfrage zulässt. Für bestehende Wohnverhältnisse sind die Mieten in der Schweiz jedoch an den hypothekarischen Referenzzinssatz gebunden. Dieser basiert auf einem von der Schweizerischen Nationalbank ermittelten Durchschnittszins aller ausstehenden Hypotheken und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht.
Seit 2008 stetig gesunken
Der kräftige Anstieg der Kapitalmarkt- und Hypozinsen der letzten Monate dürfte auch beim Referenzzinssatz die Wende einläuten, schätzt die Credit Suisse. Der Referenzsatz ist seit seiner Einführung im Jahr 2008 bis 1,25% stetig gefallen (vgl. Grafik).
Weil für seine Berechnung sämtliche ausstehenden Hypotheken und alle Laufzeiten berücksichtigt werden, also auch Hypotheken, die noch zu Tiefstzinsen und mit langer Fälligkeit abgeschlossen wurden, reagiert der Referenzsatz stark verlangsamt. Er kann so beträchtlich von den aktuellen Sätzen für Neuabschlüsse abweichen.
Hohe Trägheit des Referenzzinssatzes
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Credit Suisse; letzter Datenpunkt:
01.03.2022
Die von der Grossbank vorgenommene Modellierung zeigen, dass ein Anstieg des Referenzzinssatzes vor Mitte 2024 unwahrscheinlich ist, ja, möglicherweise nicht vor Ende des übernächsten Jahres erfolgen wird. Selbst im Szenario «hoch» würde ein erster Anstieg erst im Dezember 2023 kommuniziert und könnte so nicht vor dem Folgejahr eingefordert werden, da die Mieterhöhungen erst zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin möglich sind.
Mieterhöhungen erst mittelfristig möglich
Besitzer von Wohnrenditeliegenschaften müssen sich demnach auf eine Durststrecke einstellen, folgert die Bank. Längerfristig könnte der Referenzzins allerdings bis 2027 auf 3% steigen. Das würde theoretisch zu bis 21% höheren Nettomieten führen, falls in der Vergangenheit sämtliche Senkungsansprüche erfüllt worden sind.
Zwar geht die Credit Suisse davon aus, dass sich der Zinstrend nach der kräftigen Steigerung in den vergangenen Monaten abflachen wird. Trotzdem würden Wohnrenditeliegenschaften, zumindest auf kürzere Sicht, keinen vollständigen Schutz vor Inflation bieten, gibt sie Vermieterinnen und Vermieter mit auf den Weg.
Sachwerte wie Immobilien schützen grundsätzlich vor Inflation. Wegen des trägen Referenzzinssatzes gilt diese Regel nicht durchs Band. Anzufügen ist dem, dass bei sinkenden Zinsen die Vorzeichen ändern. Dann sind Vermieterinnen und Vermieter im Vorteil und die Mieter haben das Nachsehen.
Die Inflation ist so hoch wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Wie kann die Wirtschaftspolitik darauf reagieren? Mit einer Angebotspolitik zur Ausweitung des Produktionspotenzials, sagt Prof. Jens Südekum vom Düsseldorf...
Schweizer Bevölkerung finanziell schlecht auf Überraschungen vorbereitet
05.07.2022, 10:49 Uhr
Eine klare Mehrheit der Personen in der Schweiz findet es immer schwieriger, die richtigen Vorsorge- und Finanzentscheidungen zu treffen. Nur 38% fühlen sich wirklich gut über Finanzthemen informiert. Und über die...
Baloise platziert erfolgreich zweiten Franken-Green-Bond
05.07.2022, 09:50 Uhr
Die Baloise-Gruppe hat erfolgreich einen Green Bond über CHF 110 Mio. platziert. Die "grüne Anleihe" hat einen Coupon von 1,90% und wird im Juli 2028 zur Rückzahlung fällig. Sie basiert auf dem bestehenden...
Ein weiterer Auszahlungsstopp im Kryptosektor: Vauld, ein Spezialist für Digitalwährungskredite, hat den Abzug von Mitteln ausgesetzt und die Arbeit an einer potenziellen Restrukturierung begonnen.
Schock lass nach – Inflation gemäss BAK Economics bald schwächer
04.07.2022, 15:50 Uhr
Die Inflation in der Schweiz lag im Juni mit 3,4% nach 2,9% im Vormonat erneut deutlich über dem Zielband der Nationalbank. Auch mit Blick aufs Gesamtjahr, für welches das Basler Wirtschaftsinstitut BAK Economics...
Folgt nach einem der schlechtesten Börsenhalbjahre seit langem eine Erholung? Oder wird alles nur noch schlimmer? Wie stets bei Wendepunkten ist die Verunsicherung an den Märkten gross, und dieses Mal werfen nicht...
Drei Schweizer Unternehmen unter den hundert teuersten der Welt
04.07.2022, 09:55 Uhr
Saudi Aramco und Apple sind die weltweit höchstbewerteten Unternehmen. Fünf der zehn teuersten haben ein digitales Geschäftsmodell. Die Techgiganten verlieren im ersten Halbjahr 28% an Börsenwert, und – mit...
Hohe Volatilitätsniveaus liessen im zweiten Quartal weltweit die Zahl der Börsengänge im Vergleich zum Vorjahr um 54% sinken. Investoren sind selektiver geworden und haben 65% weniger als im zweiten Quartal des...
Asset Manager mit deutlichen Unterschieden bei ESG-Intgegration
02.07.2022, 06:00 Uhr
Eine Analyse der UN-Berichte zu verantwortungsvollem Investieren zeigt: Die Asset Manager sind bei ihren Bemühungen, ESG-Aspekte in ihr Geschäft zu integrieren, unterschiedlich weit vorangekommen. Scope hat...