Europäische Immobilien bieten Stabilität in turbulentem Wirtschaftsumfeld

Hartnäckige Inflation, steigende Zinsen und wirtschaftliche Abkühlung verändern die Anlagenallokation und die Auswahl an Investitionsalternativen. Europäische Immobilien bieten in diesem anspruchsvollen Umfeld Solidität, partiellen Inflationsschutz bei kommerziellen Mietverträgen und attraktive Renditen, erklärt Adrian Bamert von Swiss Life Asset Managers.

Die Notenbanken drehen an der Zinsschraube, was auch auf dem europäischen Immobilienmarkt Spuren hinterlässt und die Immobilienpreise unter Druck setzt. Die gestiegenen Finanzierungskosten sind zurzeit teilweise höher als die Immobilienrendite und führen damit zu keinem positiven "Leverage-Effekt". Wie Adrian Bamert, Portfolio Manager Real Estate Third Party Asset Manager von Swiss Life Asset Managers festhält, sind deshalb vor allem stark fremdfinanzierte Käufer aktuell zurückhaltend.

Hinzu kommt die Unsicherheit über den "richtigen" Preis. All das macht sich auf dem Transaktionsmarkt bemerkbar – wenn auch erst langsam. Das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2022 betrug 61,7 Mrd. Euro und war damit 19% niedriger als im Vorjahresquartal. Das Gesamtvolumen fürs Halbjahr 2022 lag mit 142 Mrd. Euro jedoch nur 1% unter dem Wert des ersten Halbjahres 2021, ergänzt Bamert.

Baukosten massiv gestiegen

Auch die Bedingungen für Projektentwicklungen sind in Bewegung geraten: Wegen unterbrochenen Lieferketten und höheren Energiepreisen sind die Baukosten global kräftig gestiegen. Projektenwicklungen mussten teils zurückgestellt oder ganz abgesagt werden. Mittelfristig dürfte das einen Einfluss auf das Angebot haben und dieses, je nach Region, verknappen. Das wiederum dürfte sich positiv auf die Vermietungsquoten und Erträge der Immobilieneigentümer auswirken, so der Experte. Gleichzeitig verteuerten sich aber auch Baumassnahmen im Bestand und drückten auf die Erträge der Investoren.

"Die Inflation führt bei kommerziellen Mietverträgen zu höheren Erträgen der Eigentümer, da diese an die Teuerung gekoppelt sind. In diesem Umfeld gewinnt die Mieterbonität an Bedeutung. Bei steigenden Zinsen steigt ausserdem der Diskontsatz. Der Nettoeffekt von steigenden Erträgen und steigendem Diskontsatz auf die Bewertungen ist allerdings zurzeit schwierig einzuschätzen", folgert Bamert.

Megatrends eröffnen Chancen

Europäische Immobilien würden aber auch im aktuell herausfordernden Wirtschaftsumfeld attraktiv bleiben, da Megatrends wie Urbanisierung, E-Commerce, Homeoffice oder Bevölkerungswachstum Chancen eröffnen, schiebt er nach. Auch die absolute Grösse des Marktes, die relative Nähe zur Schweiz und die guten Möglichkeiten zur Diversifikation würden für Investitionen in europäische Liegenschaften sprechen.

Gleichzeitig biete Europa mit einem Transaktionsvolumen von rund 300 Mrd. Euro pro Jahr (gemäss RCA Capital Trends) und von Land zu Land unterschiedlichen Immobilienmärkten eine breite Palette an Möglichkeiten zur Diversifizierung. "Für Investoren ist es wichtig, passende Fonds zur eigenen Risikotragfähigkeit zu selektieren – die Renditeschere zwischen Immobilien mit starken und schwachen Lagequalitäten sowie zwischen Wohn- und Gewerbeflächen dürfte sich weiter öffnen", betont der Marktkenner.

Um Liegenschaften mit Potenzial zu identifizieren, empfehle es sich für Investoren, nicht nur die grössten Wirtschaftszentren und ihre Top-Lagen im Fokus zu haben, sondern auch Anlageobjekte ausserhalb davon zu prüfen. "Denn wer nahe an den lokalen Märkten ist, findet auch an diesen Makrolagen ausgezeichnete Anlageobjekte mit attraktiven Rendite-Risiko-Profilen."

Investieren entlang dem Trend der Urbanisierung

Swiss Life Asset Managers investiert mit dem Immobilienfonds "Swiss Life REF (CH) European Properties" in gut erschlossene und wirtschaftlich prosperierende Städte sowie ihr Umland – das heisst, entlang dem allgemeinen Trend der Urbanisierung und dort, wo mittelfristig mit einer wachsenden Bevölkerung zu rechnen ist.

Besonders attraktiv und breit aufgestellt ist Bamert zufolge der deutsche Immobilienmarkt. Da die Zahl der Haushalte stärker wächst als die Bevölkerung, besteht ein hoher Bedarf an Wohnungen, und die Zuwanderung in die Städte dehnt sich auf deren Umland aus. Auch der deutsche Büroimmobilienmarkt ist weiterhin von einem Flächenmangel geprägt; die Nachfrage für Flächen an guten Lagen ist auch im Umfeld von vermehrtem Homeoffice stabil. Der Büroflächenumsatz erreicht im zweiten Quartal 2022 wieder das Niveau von vor der Pandemie.

Attraktive Renditeaussichten bei Logistik- und Industrieimmobilien

Seit rund zehn Jahren zählen gewerblich genutzte Liegenschaften, darunter vor allem Logistikobjekte, auch wegen des E-Commerce-Booms, zu den Gewinnern. Die Corona-Pandemie sowie Reshoring-Aktivitäten haben den Aufschwung jüngst akzentuiert. Industrie-Immobilien, sogenannte "light industrial" Objekte, sind meist gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur und um­fassen Fertigungs-, Lager-, Büro-, Forschungs-, und Dienstleistungs-Flächen.

Auch der Logistiksektor ist vom Kostenanstieg betroffen. "Gerade Unternehmen im Industrie- und Logistikbereich sind stark vom wirtschaftlichen Umfeld und speziell von Energiepreisen abhängig, was in Kombination mit höheren Renditen zu tieferen Performancezahlen führen kann", führt Adrian Bamert aus.

Der "Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics" kombiniert die Vorzüge von Logistik- und Industrie-Immobilien. Ziel ist es, im Vergleich zu reinen Logistik-Immobilien-Anlagen überdurchschnittliche Renditen bei unterdurchschnittlicher Schwankungsanfälligkeit der Erträge zu erzielen. Der Fonds kombiniert grosse Logistikobjekte mit kleinteiligen Industrieimmobilien und umfasst damit eine grössere Anzahl an Objekten.