UBS-Studie: Wohnungsnot treibt die Schweizer ins Umland

Die Schweiz wächst langsamer, und knappe Wohnungen verschieben das Bevölkerungswachstum von den Zentren an die Agglomerationsränder. Eine neue Studie der UBS zeigt aber: Die wichtigste Bremse ist derzeit der Arbeitsmarkt, nicht der Wohnungsmarkt.

Zwischen 2021 und 2025 wuchs die Bevölkerung der Schweiz um fast 460'000 Personen. Das entspricht laut UBS rund 240'000 zusätzlichen Haushalten. Gebaut wurden im gleichen Zeitraum aber nur rund 220'000 Wohnungen. Getrieben war das Wachstum von einer robusten Nachfrage nach Arbeitskräften und der Aufnahme von gut 70'000 Geflüchteten aus der Ukraine. Das Angebot hielt nicht Schritt, die Mieten stiegen kräftig.

Die Folgen stehen in der amtlichen Statistik. Per 1. Juni 2026 zählte das Bundesamt für Statistik (BFS) noch 45'493 leere Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer fiel auf 0,93 Prozent und damit unter die Marke von 1 Prozent.

Der Arbeitsmarkt bremst, nicht die Wohnung

Inzwischen flacht die Kurve ab. 2025 wuchs die ständige Wohnbevölkerung um rund 76'000 Personen oder gut 0,8 Prozent. Für 2026 rechnet UBS mit 0,7 Prozent. Den Grund sieht Studienautor Fabian Waltert primär im konjunkturell bedingten Rückgang der Arbeitskräftenachfrage: Das Beschäftigungswachstum schwächte sich zwischen 2022 und 2025 von 2,6 auf 1,0 Prozent ab. Weil sich am Arbeitsmarkt erste Erholungssignale zeigen, dürfte die Dynamik 2027 zumindest nicht weiter nachlassen.

Die Zuwanderung bleibt dabei der zentrale Treiber. Das Bevölkerungswachstum wird inzwischen fast vollständig von der Nettozuwanderung getragen, vor allem aus dem EU-Raum. Die Zuwanderung folgt den Stellen. Die Wohnungsnot hat die Menschen bisher nicht ferngehalten. Sie entscheidet aber mit, wo sie sich niederlassen.

Zürich verliert Einwohner an das Umland

Am stärksten wuchsen in den letzten fünf Jahren die Kantone Schaffhausen, Wallis, Freiburg, Aargau und Thurgau, mit durchschnittlich 1,4 bis 1,6 Prozent pro Jahr. Alle liegen am Rand grosser Agglomerationen. Sie zogen nicht nur Zuzüger aus dem Ausland an, sondern auch viele Haushalte aus anderen Kantonen. Basel-Stadt, Genf, Neuenburg und Waadt verloren dagegen per saldo Bevölkerung an benachbarte Regionen – mehrheitlich urbane Kantone mit hohen Mieten und knappem Angebot.

Besonders deutlich zeigt sich das Muster in Zürich. Die Stadt verzeichnete von 2021 bis 2025 eine Nettozuwanderung aus dem Ausland von fast 38'000 Personen. Gleichzeitig verlor sie per saldo die Rekordzahl von 21'500 Personen an andere Gemeinden. UBS nennt als Gründe die Pandemie, die Wohnungsknappheit, das mobile Arbeiten und das ausgeprägte Mietpreisgefälle zwischen Stadt und Umland.

Daraus entstand eine regelrechte Wanderungskaskade. Wer die Stadt verliess, zog zunächst vor allem ins Glattal und in die Region Zimmerberg. Doch auch dort wurde es eng und teuer, und viele Haushalte zogen weiter ins Zürcher Unter- und Oberland sowie in die Region Winterthur. Von dort ging es schliesslich über die Kantonsgrenze: Regionen im Aargau wie Mutschellen, Baden und Aarau, aber auch Schaffhausen und das Thurtal im Thurgau verzeichneten zuletzt hohe positive Wanderungssaldi gegenüber dem Kanton Zürich.

Wo die Wohnungsnot trotzdem Kosten verursacht

Eine Wachstumseinbusse durch die Wohnungsnot beziffert die UBS-Studie nicht. Kostenlos ist die Verlagerung aber nicht. Wer weiter weg vom Arbeitsplatz wohnt, pendelt länger und belastet Strassen und Bahn. Zudem dürften die Mieten laut UBS vorerst weiter steigen und die Budgets vieler Haushalte spürbar belasten. Was in die Miete fliesst, fehlt beim Konsum.

Mittelfristig kommt der Arbeitsmarkt dazu. Gemäss einer Umfrage der KOF unter 103 Ökonominnen und Ökonomen dürften der Schweiz in den nächsten zehn Jahren rund 400'000 Arbeitskräfte fehlen, 87 Prozent nennen den demografischen Wandel als Hauptgrund. Soll die Zuwanderung einen Teil dieser Lücke schliessen, brauchen die Zuzüger Wohnungen – und zwar dort, wo die Stellen sind. Je länger das Angebot in den Zentren knapp bleibt, desto eher wird Wohnraum zum Standortnachteil.

Der demografische Rückenwind lässt nach

Dazu kommt eine Entwicklung, die in der Debatte über Wohnungsnot oft untergeht. 2025 lag der Geburtenüberschuss bei nur noch rund 6'200 Personen, dem tiefsten Stand seit 1918, dem Höhepunkt der Spanischen Grippe. Seit 2022 trägt er jährlich lediglich 5 bis 10 Prozent zum Bevölkerungswachstum bei. In 11 der 26 Kantone gab es in den letzten fünf Jahren per saldo mehr Todesfälle als Geburten.

Langfristig rechnet das BFS in seinem mittleren Szenario mit einem graduellen Rückgang des Bevölkerungswachstums auf 0,5 Prozent in den nächsten zehn Jahren. Auch die Zuwanderung dürfte abnehmen: Mit der schrumpfenden Erwerbsbevölkerung in Europa wird der Pool potenzieller Zuzüger kleiner, der Wettbewerb um qualifizierte Arbeitskräfte härter.

Die Wohnungsnachfrage bricht deshalb nicht ein. Weil die Bevölkerung altert und die Haushalte kleiner werden, rechnet das BFS bis 2055 mit 18 Prozent mehr Privathaushalten, knapp 0,6 Prozent pro Jahr. Regional gehen die Szenarien aber weit auseinander. In Luzern, St. Gallen, Waadt, Wallis und Thurgau wird ein Zuwachs von mindestens 25 Prozent erwartet. In Jura, Bern, Glarus, Neuenburg, Appenzell Ausserrhoden und im zuletzt stark gewachsenen Schaffhausen dürften es nur rund 5 Prozent sein, je nach Szenario sogar weniger.

Was das für Immobilienanleger heisst

Kurzfristig sieht UBS eine gewisse Stabilisierung. Das schwächere Bevölkerungswachstum und eine leichte Belebung des Wohnungsbaus dürften dazu führen, dass die Leerwohnungsziffer 2027 nicht weiter sinkt. Die Leerstandsrisiken bleiben auch abseits der Grosszentren gering. Wohnrenditeliegenschaften in suburbanen und gut erschlossenen ländlichen Lagen sowie in Klein- und Mittelzentren bleiben deshalb attraktiv.

Längerfristig verschiebt sich das Bild. Zuwandernde aus dem Ausland werden laut UBS weiterhin vor allem Zentren und Agglomerationen mit attraktiven Arbeitsmärkten ansteuern. Wächst die Nachfrage insgesamt schwächer, könnten sich die Wanderungskaskaden abschwächen oder sogar umkehren. Für Märkte ausserhalb der Agglomerationen hiesse das weniger Absorptionspotenzial. Vor allem in schlecht erschlossenen ländlichen Regionen könnten Mieterträge und Marktwerte unter Druck geraten.

• Lagequalität: Erschliessung und Nähe zu Arbeitsmärkten gewinnen wieder an Gewicht.
• Regionale Demografie: Haushaltsprognosen nach Kanton gehören in jede Standortanalyse.
• Diversifikation: Regional breit aufgestellte Portfolios sind robuster gegenüber unsicheren Bevölkerungsszenarien.
• Zeithorizont: Was heute dank Wohnungsknappheit vermietet ist, ist es in einem Umfeld schwächerer Nachfrage nicht automatisch.

Fazit

Die Wohnungsnot bremst das Wachstum der Schweiz derzeit weniger, als sie es umverteilt. Die Zuwanderung folgt dem Arbeitsmarkt, die Mieten bestimmen, wo die Menschen wohnen. Die Kosten zeigen sich bei Pendlern, Haushaltsbudgets und in der Rekrutierung. Für Anleger heisst das: Die Knappheit stützt heute fast jede Lage. Wenn der demografische Rückenwind nachlässt, wird wieder sichtbar, welche Lagen wirklich gefragt sind.

Quellen: UBS Chief Investment Office, «Wohnungsknappheit verlagert das Bevölkerungswachstum» (22. Oktober 2026); Bundesamt für Statistik; KOF.