Die drohende schwere Rezession der Schweizer Wirtschaft aufgrund des Coronavirus wird zu Wertberichtigungen in einzelnen Marktsegmenten führen, meint UBS in ihrer aktuellen Immobilien-Studie. Gemäss neustem Stand seien in den nächsten zwölf Monaten Wertkorrekturen von über 10% bei Verkaufsflächen wahrscheinlich. Im Wohnsegment dürften die Preise nur leicht ins Rutschen geraten.
Die aktuelle Corona-Pandemie könnte mit einer Mischung aus Aussicht auf sinkende Einkommen und steigende Arbeitslosigkeit sowie wegen der individuellen Angst vor einer Ansteckung den seit 20 Jahren anhaltenden Schweizer Immobilien-Boom nun tatsächlich beenden. Gemäss heutigem Informationsstand erwartet UBS in ihrer neusten Immobilien-Studie eine Wirtschaftserholung frühestens in der zweiten Jahreshälfte. Tritt dies ein, so dürfte der Immobilienmarkt mit einem blauen Auge davonkommen. Wertberichtigungen wären primär in den am stärksten exponierten Segmenten (Verkauf und Hotels) zu erwarten. Vereinzelt dürften auch überhöhte Preise auf dem Büromarkt und im Luxuswohnsegment unter Druck geraten. Der Grossteil des Eigenheimmarkts und der Renditeliegenschaften aber sollten laut UBS keine grössere Wertkorrekturen erfahren.
UBS geht davon aus, dass der Eigenheimmarkt in den nächsten Monaten zum Stillstand kommt. Die Nachfrage nach Eigenheimen nimmt spürbar ab. Wer verkaufen will, muss mit Preisabschlägen rechnen. Die Preise gehen über die nächsten zwölf Monate leicht zurück. Ein Preisrückgang im Marktdurchschnitt von mehr als 5% ist aber laut der Grossbank zum jetzigen Zeitpunkt eher unwahrscheinlich. Beim Kauf von Wohneigentum rückt die Erschwinglichkeit in den Vordergrund. Vor allem die überhitzten Zentren sowie Luxusimmobilien sind überproportional betroffen. Dort könnte es angesichts der tiefen Marktliquidität zu Preisrückgängen von bis zu 15% kommen. Schweizweit und regionenübergreifend sind innert Jahresfrist Preisrückgänge um 10% möglich. Steigende Hypothekarzinsen verstärken zudem den Druck auf die Preise. In einem langfristigen Ausblick geht UBS allerdings davon aus, dass sich die Nachfrage relativ schnell erholt.
Der durch das Coronavirus bedingte Einreisestopp drückt auf das Bevölkerungswachstum und senkt unmittelbar die Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Umzugswahrscheinlichkeit nimmt ebenfalls ab, ausserdem verlangsant sich die Bauaktivität in immer mehr Kantonen. Die Leerstandsquote für Mietwohnungen steigt laut UBS dementsprechend im Jahresverlauf auf etwa 3% – den höchsten historischen Wert. Zudem nimmt die Insertionsdauer für neu erstellte Wohnungen zu, was den Rückgang der Angebotsmieten beschleunigt. Die Einkommensrenditen der nächsten zwölf Monate geraten nach Meinung der Experten jedoch vorerst nicht verstärkt unter Druck. Auf dem Transaktionsmarkt geben die Preise dennoch leicht nach.
Bei anhaltendem Krisenmodus würde die Leerstandsquote bei Mietwohnungen kurzfristig auf über 3% klettern und die Angebotsmieten um 5% abstürzen, prognostiziert UBS. Ein zu erwartender Baustopp begrenzt aber den Leerstand nach oben. Steigende Risikoprämien ziehen Wertberichtigungen von 5 bis 10% nach sich. Einzelne Regionen mit hohem Leerstand können substantielle Wertberichtigungen von bis zu 20% erfahren. Längerfristig verzögert die Corona-Krise den Abbau der Leerstände, was die zu erwartenden Gesamtrenditen auf dem Mehrfamilienhausmarkt über die nächsten Jahre leicht senken wird.
Die Nachfrage nach Büroflächen bricht temporär ein. Am stärksten negativ betroffen sind laut UBS die bisher dynamisch wachsenden Co-Working-Anbieter. Der Leerstand steigt um rund 1 Prozentpunkt an und die Mietzinsen sinken um 3 bis 5%. In den Zentren sind moderate Wertberichtigungen von 5 bis 10% möglich. Home Office nimmt gerade sprunghaft zu, wodurch die Nachfrage nach Büroflächen strukturell sinkt. Steigt allerdings die Beschäftigung wieder, normalisiert sich der Leerstand entsprechend.
Den stationären Detailhändlern fehlen aktuell die Einnahmen, daher gewähren Vermieter mietzinsfreie Perioden, um die Existenz ihrer Mieter nicht zu gefährden. Trotzdem verschärft sich das Überangebot an Flächen, die aktuelle Krise beschleunigt laut UBS den Strukturwandel. Die Jahresmieteinnahmen bei Verkaufsflächen sinken im Landesdurchschnitt um 10 bis 15% gegenüber dem Vorjahr. Laut Schätzung der UBS verlieren die Vermieter rund 1 Milliarde Franken Mieteinnahmen im Jahresverlauf. Auf dem Transaktionsmarkt steigen die Risikoprämien und die Werte gehen um 10% zurück.
