Immobilien: Anlageklasse der Stunde

Die Negativzinspolitik der Zentralbanken hat zu einem erneuten Anstieg der Leerstände auf dem Schweizer Immobilienmarkt geführt. Die Normalisierung des Zinsniveaus ist möglicherweise auf Jahre hinaus vom Tisch. Immobilien sind daher wieder die Anlageklasse der Stunde, da sie äusserst attraktive Renditen liefern.

Die hohen Bewertungen von Immobilien dürften im aktuellen Marktumfeld Bestand haben und sich sogar noch weiter erhöhen. Davon geht die Credit Suisse (CS) im Immobilienmonitor zum 3. Quartal 2019 aus. Das gelte gleichermassen für die Leerstände, die zum zehnten Mal in Folge anstiegen und zu einem chronischen Problem des Immobilienmarktes werden. Das habe letztlich auch die Regulatoren wieder auf den Plan gerufen mit dem Versuch, die wachsenden Risiken auf dem Immobilien- und Kreditmarkt über Selbstregulierungsmassnahmen der Banken einzudämmen, so die Autoren des Monitors.

Mit der abrupten Kehrtwende der US-Notenbank (Fed) im letzten November hat sich die Hoffnung auf eine Normalisierung der Zustände auf den Kapitalmärkten zerschlagen. Null- und Negativzinsen dürften Investoren und Sparer noch auf Jahre hinaus begleiten, erwartet die CS und zählt und mit ihnen auch die positiven und negativen Begleiterscheinungen. Dazu zählen rekordtiefe Kosten für die Hypothekarschuldner und satte Aufwertungsgewinne für Immobilienanleger. Allerdings haben auch die Risiken nochmals zugenommen, denn die Preise koppeln sich immer mehr von den Fundamentaldaten ab. Gleichzeitig haben sich die Zinsänderungsrisiken stärker in die Zukunft verschoben.

Negativzinsen befeuern die hohen Leerstände

Die Negativzinsen, die ursprünglich als vorübergehendes Phänomen eingestuft wurden, deuten auch viereinhalb Jahre nach ihrer Einführung keinen Kurswechsel hin zu einer Normalisierung der Zinssätze an. Im Gegenteil, das Volumen der mit Negativzinsen versehenen Anleihen und Krediten hat sich in den letzten Monaten noch mehr ausgeweitet. Für den Schweizer Immobilienmarkt heisst das: "Mehr vom Gleichen". Noch mehr Kapital wird in den Immobiliensektor fliessen und dort die Preise weiter nach oben drücken. Es ist daher zu erwarten, dass sich zusätzlich zu den vergleichsweise attraktiven Netto-Cashflowrenditen in den nächsten Jahren noch positive Wertänderungsrenditen addieren werden. Der Superzyklus auf dem Immobilienmarkt geht damit in eine weitere Verlängerung. Die Wohnbautätigkeit wird bei dieser Ausgangslage auf hohem Niveau bleiben und die Überproduktion auf dem Mietwohnungsmarkt sei nicht aufzuhalten, was letztlich die Leerstände ungehindert weiterwachsen lasse, meint die CS in ihrem Monitor.

Leerstände werden zum chronischen Problem

Die Zahl der leerstehenden Wohnungen ist um über 3'000 auf neu 75'323 Wohneinheiten angestiegen. Der erneute Anstieg der Leerwohnungsziffer ist vollumfänglich den Mietwohnungen zuzuschreiben. Innert Jahresfrist hat sich dadurch die Ziffer der leeren Mietwohnungen von 2.55% auf 2.64% erhöht. Das bedeutet eine Verdoppelung innerhalb von zehn Jahren. Wohneigentum ist dagegen von der Leerstandsproblematik nicht betroffen, die Leerwohnungsziffer ist erstmals wieder leicht gesunken, von 0.59% auf 0.58%. Die stabile Entwicklung beim Wohneigentum resultiert gemäss dem Monitor daher, dass die Bautätigkeit in diesem Segment in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgefahren wurde. Die rekordtiefen Hypothekarzinsen und die gute Wirtschaftslage dürften ausserdem die Nachfrageseite gestützt haben.

Von den am stärksten von Überangeboten betroffenen Regionen in der Schweiz, deren Leerwohnungsziffern bereits 2018 über 2% lagen, konnte nur eine Minderheit ihre Leerstände reduzieren. Gelungen ist dies hauptsächlich in einigen Walliser und Aargauer Regionen. In Regionen, die stark vom Überangebot betroffen sind, wie in den Kantonen Solothurn, Thurgau und Tessin, liegen die Leerwohnungsziffern teilweise bei über 3% – bei Mietwohnungen sogar noch deutlich höher. Das Genferseebecken, der Kanton Zürich und weite Teile der Zentralschweiz gelten hingegen als stabil was die Leerwohnungsziffern angeht.

Tessiner Immobilienmarkt in Schieflage

Kräftige Investitionen in den Mietwohnungsbau vor dem Hintergrund einer besseren Anbindung des Tessins durch die Verkehrsinfrastruktur haben den Tessiner Mietwohnungsmarkt in Schieflage gebracht. Nach einer Phase überdurchschnittlicher wirtschaftlicher Dynamik in den Jahren 2012 bis 2015 fiel das zusätzliche Wohnungsangebot mit einer wirtschaftlichen Schwächephase zusammen. Eine seit zwei Jahren schrumpfende Bevölkerung war für die Absorption der rund drei Mal höheren Mietwohnungsproduktion seit 2015 auch nicht förderlich. Die Leerstandsquote bei den Mietwohnungen ist daher stark gestiegen und mittlerweile bei der Marke 4.44% angekommen. Der Wohneigentumsmarkt verhält sich hingegen ausgeglichener.

Verschärfte Regulierung bei Renditeliegenschaften bringt keine Marktberuhigung

Der Preisanstieg von Mehrfamilienhäusern um mehr als 50% seit Herbst 2008 trotz steigender Leerstände bei Mietwohnungen beunruhigt die Schweizerische Nationalbank und die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht. Sie haben daher den Banken im Rahmen einer Revision der Eigenmittelverordnung eine Erhöhung der Risikogewichte für hoch belehnte inländische Wohnrenditeliegenschaften angedroht. Die Banken haben in der Folge eingewilligt, auf Anfang 2020 schärfere Selbstregulierungsmassnahmen bei der Kreditfinanzierung von Renditeliegenschaften einzuführen.

Konkret werden die Banken sowohl die Belehnungshöhe als auch die Amortisationsfrist reduzieren. Beide Massnahmen werden die Hürden für fremdkapitalfinanzierte Investitionen in Wohnrenditeliegenschaften spürbar erhöhen und primär bei privaten Investoren und kleineren Immobilienfirmen zu einem leichten Rückgang der Nachfrage führen. Aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds dürften die Massnahmen gemäss Credi Suisse aber kaum zu einer spürbaren Marktberuhigung führen, da die neuerlichen Tiefststände der Zinsen den Bremseffekt mehr als kompensieren werden.