UBS LivingPlus: Grösster direkt haltender Schweizer Wohnimmobilienfonds nimmt Gestalt an

Die Fusion dreier Schweizer Immobilienfonds unter dem Dach der UBS rückt näher. Gemäss Mitteilung der UBS hat die Aufsichtsbehörde verfügt, dass die relevanten Fondsvertragsänderungen der drei Fonds UBS (CH) Property Fund – Direct LivingPlus, UBS (CH) Property Fund – Direct Hospitality und Residentia per 30. Juni 2026 in Kraft treten.

Mit dieser Ankündigung ist nach monatelangen Verzögerungen der letzte regulatorische Widerstand überwunden. Und die UBS kann bei der Bereinigung der ehemaligen CS-Fonds ihre Pläne weiterverfolgen.

Tatsächlich reicht die Geschichte dieser Fusion bis ins Jahr 2023 zurück. Nach der Notübernahme der Credit Suisse durch die UBS übernahm UBS Fund Management (Switzerland) die Credit Suisse Funds und verwaltete fortan insgesamt 14 Schweizer Immobilienfonds.

Im November 2024 kündigte die UBS an, Fonds mit ähnlichen Anlagestrategien schrittweise zusammenzulegen – mit dem Ziel, Diversifikation und Resilienz zu stärken. Die LivingPlus-Fusion sollte ursprünglich per 30. Juni 2025 vollzogen werden.

Doch es kam zur Verzögerung: Im Sommer 2025 legten einige Anleger Einsprache gegen die geplanten Fondsvertragsänderungen ein. Es handelte sich dabei um Investoren, die weniger als 0,1 Prozent des Kapitals von LivingPlus hielten. Die Einsprachen brachten den Zeitplan durcheinander. Im Januar 2026 wies die Aufsichtsbehörde diese Einwendungen ab. Innert 30 Tagen hätte dagegen noch beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde eingereicht werden können – doch dazu kam es offensichtlich nicht.

Drei Fonds, ein Profil

Die drei Fonds, die nun zusammenwachsen, weisen durchaus unterschiedliche Charaktere auf:​

• UBS LivingPlus (ehemals CS REF LivingPlus): rund 3 Mrd. Franken, Fokus auf alternative Wohnformen wie Seniorenresidenzen und Studentenwohnungen

• UBS Hospitality (ehemals CS REF Hospitality): rund 750 Mio. Franken, konzentriert auf Hotelimmobilien

• Residentia: rund 200 Mio. Franken, Schwerpunkt auf Wohnobjekten im Tessin

Nach dem Zusammenschluss soll der neue, vereinigte Fonds den Namen UBS LivingPlus weiterführen und dessen Anlagestrategie fortsetzen – mit Fokus auf alternative Wohnformen wie Alters- und Pflegeheime, Mikroapartments, Serviced Apartments und Bildungsimmobilien.​

Fahrplan bis Herbst 2026

Laut der Mitteilung der UBS gilt nun folgender Fahrplan:

• 30. Juni 2026: Abschluss des verkürzten Geschäftsjahrs aller drei Fonds; Ausschüttung der Nettoerträge gemäss den jeweiligen Fondsverträgen

• 30. September 2026: Rechtlicher Vollzug der Fusion, rückwirkend auf den 30. Juni 2026; Umtausch der Anteile von UBS Hospitality und Residentia in Anteile des neuen UBS LivingPlus

• 1. Oktober 2026: Aufnahme des vereinigten Fonds UBS LivingPlus an der SIX Swiss Exchange

Das Umtauschverhältnis basiert auf den Nettoinventarwerten per 30. Juni 2026, bereinigt um die geplanten Ausschüttungen – sodass Anleger von UBS Hospitality und Residentia wertmässig keine Einbussen erleiden sollen. Bis zum 30. September 2026 sollen alle drei Fonds noch parallel an der SIX gehandelt werden.​

Ein neues Schwergewicht

Mit dem Zusammenschluss entsteht der grösste direkt haltende Schweizer Wohnimmobilienfonds: Er umfasst über 150 Liegenschaften und ein Gesamtfondsvermögen von 4,38 Milliarden Franken (per Ende 2024), bei einer Börsenkapitalisierung von rund 4,2 Milliarden Franken. Das ist ein Meilenstein für den Schweizer Immobilienfondsmarkt, der durch die CS-Integration der UBS ohnehin in Bewegung geraten ist.​

Die LivingPlus-Fusion ist dabei erst der Anfang: Gemäss UBS-Ankündigungen von November 2024 sind noch zwei weitere Fondsfusionen geplant – zunächst die Zusammenlegung von CS REF Green Property und UBS Direct Urban, danach die Fusion von UBS «Swissreal» und CS REF Interswiss.