Mit der Zinswende scheinen die Zeiten zu Ende zu gehen, in denen es für die Immobilienpreise nur eine Richtung gab: nach oben. Für Investoren bleiben Immobilien gleichwohl eine attraktive Anlage – vor allem, wenn sie aktiv verwaltet werden. Davon ist Lukas Hanimann von Zurich Invest überzeugt.
Die Schweizer Wirtschaft zeigt sich 2022 trotz globaler Probleme robust. Die Arbeitslosenquote von 2% und die Inflation mit 2,5% befinden sich auf tiefem Niveau. 2023 erwartet die SNB eine Teuerung von 0 bis 2%. Das seit 2010 stabile, zum Teil leicht deflationäre Umfeld wird so verlassen. Die SNB hob deshalb die Zinsen erstmals wieder auf -0,25% an. Weitere Erhöhungen werden geprüft.
Diese Faktoren und die Unsicherheiten auf dem Finanzmarkt führten zuletzt zu einer rasanten und volatilen Steigerung von 10-jährigen Bundesanleihen. Im August lagen die Zinssätze der 10-Jahres-Bundesanleihen bei 0,70%. Im Juni standen sie noch bei 1,45%, im Januar bei 0%. Steigerungen verzeichnen auch die Zinsen von Festhypotheken. Nur der SARON verharrte mit -0,20% im Negativbereich. Die Angebotspreise der Immobilien blieben hingegen stabil, zum Teil stiegen sie sogar leicht. So reduzierte sich der Spread, also die Risikoprämie, von Immobilieninvestitionen gegenüber risikofreien Staatsanleihen.
Immobilieninvestoren stellt sich nun die Frage, wie mit steigenden Zinsen und dem inflationären Umfeld umzugehen ist. "Aufgrund der historisch tiefen Diskontsätze sollte nicht weiter auf Aufwertungen spekuliert werden. Um Mieterträge langfristig zu sichern und zu steigern, sollte dagegen der Fokus verstärkt auf aktivem Asset Management liegen", erklärt Lukas Hanimann, Product Manager Real Estate bei Zurich Invest.
Variable Mieterträge ermöglichten es oftmals, die Inflation umzulegen. Bei kommerziell genutzten Flächen sind die Mietverträge meist zu 100% Prozent an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. Gegen eine Teuerung sind sie so gemäss dem Experten meist geschützt. Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, könnten meistens an den Mieter weitergegeben werden. Die durch die Indexierung steigenden Mieteinnahmen stützten auch bei leicht steigenden Diskontsätzen den Kapitalwert.
Im Wohnsektor zeigt sich aber ein anderes Bild. "Unbefristete Mietverträge sind an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt, der nur bedingt mit der Teuerung korreliert. Zusätzlich erfolgt die Anpassung mit einer zeitlichen Verzögerung", so Hanimann. Nach Prognosen der Credit Suisse sollte sich der Referenzzinssatz nicht vor 2024 erhöhen. Eine Erhöhung von 0,25% des Referenzsatzes führt in der Regel zu Mieterhöhungen von 3%. Bis 2027 sieht die Credit Suisse einen Anstieg des Referenzzinssatzes auf bis zu 3%. Dies würde einem Mietpreiswachstum der Bestandsmieten von 21% entsprechen. Ob solche Erhöhungen für Mieter finanziell überhaupt tragbar seien, hänge massgeblich von der Lohnentwicklung ab.
"Aufgrund der direkten Umlage der Teuerung auf die Mietforderungen und merklich verbesserter Fundamentaldaten gewinnen Büroliegenschaften wieder an Attraktivität", sagt Hanimann. "Das Flächenüberangebot der letzten Jahre hat sich in Schweizer Metropolen deutlich verringert." Dank sinkender Bautätigkeit und grösserer Flächenabsorption durch die gestiegene Nachfrage seien die Leerstandsziffern deutlich gesunken. In Zürich und Genf nähert sich die Leerstandsquote 2022 dem 10-Jahres-Tief. Gleichzeitig beobachtet der Experte insbesondere in A-Lagen eine markante Steigerung der Angebotsmieten. Durch hybride Arbeitsmodelle hätten die Faktoren Standort, Erreichbarkeit und Qualität der Liegenschaften nochmals an Bedeutung gewonnen.
Im Vergleich zum Wohnsegment verzeichneten kommerzielle Liegenschaften in den letzten Jahren geringere Aufwertungen. Die Einkommensrenditen liegen deshalb im Schnitt zwischen 50 und 75 Basispunkte höher. "Dies kann für Investoren, speziell bei steigenden Zinsen und Diskontsätzen, ein interessanter Faktor sein. Der Büromarkt ist ausserdem weitaus weniger reguliert. Politische Risiken, wie zum Beispiel die in Basel angenommene Vorlage zum Mieterschutz, werden so ausgeschlossen", erklärt Hanimann.
Allerdings bleibe auch der Wohnungsmarkt dank positiver Fundamentaldaten attraktiv. Die Schweiz ist ein Mieterland, die Nachfrage nach Mietwohnungen ist deshalb weiter hoch. Aufgrund der positiven demographischen Entwicklung – laut Bundesamt für Statistik wird bis 2040 die 10-Millionen-Marke erreicht – steigt der Wohnflächenbedarf langfristig an. Die Angebotsverknappung werde ausserdem durch die schleppende Bautätigkeit und die steigende Regulierung des Markts weiter verschärft.
Die Angebotsmietpreise weisen deshalb eine leichte Steigerungskurve aus. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen laut WuestPartner die aktuellen Angebotsmieten um 0,6%. Im Jahresvergleich beträgt der Zuwachs 1,5%. Bei den Bestandsmieten, die durch die kontinuierliche Herabsetzung des Referenzzinssatzes sanken, wird eine Trendumkehr erwartet. Weitere nominale Mietpreissteigerungen sind deshalb gemäss dem Experten zu erwarten.
Die Bauindustrie verzeichnet erneut einen Anstieg der Baukosten, die sich insbesondere auf Steigerungen bei Produktionskosten, Rohstoffen und Energiepreisen sowie auf den Fachkräftemangel zurückführen liessen. Auch die pandemiebedingten Lieferkettenprobleme seien noch nicht vollständig behoben.
Gemäss dem Bundesamt für Statistik stieg der Baukostenindex für Hochbauten gegenüber dem Vorjahr um 10,4%. "Die dadurch gebremste Bautätigkeit führt kurz- bis mittelfristig zu einer Verknappung des Flächenangebots. Durch die überproportionale Steigerung der Gestehungskosten für Neubauten werden insbesondere Kapitalwerte von Bestandsliegenschaften gestützt", so Hanimann.
Laut Credit Suisse wurden im letzten Jahr Baugesuche für Umbau-, Ausbau- und Sanierungsarbeiten im Wert von ca. 14 Mrd. Schweizer Franken gestellt – ein Höchstwert seit der ersten Erhebung im Jahr 1995. Gleichzeitig verringerte sich das Volumen für Neubaugesuche. Bei den Umbauarbeiten handelt es sich insbesondere um energetische Sanierungen, die auf steigende Energiekosten und die Nachfrage nach erneuerbaren Energiequellen zurückzuführen sind.
Mit dem Inkrafttreten der EU-Taxonomieverordnung 2022 steige die Wahrscheinlichkeit, dass auch in der Schweiz die Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Immobilien weiter zunehmen. In Kombination mit steigenden Erwartungen der Mieter bezüglich der Nachhaltigkeit, sollten verbrauchsarme Immobilien mittelfristig zum Branchenstandard werden. Liegenschaften, die diesen Ansprüchen nicht entsprechen, laufen Gefahr, zunehmend negativ bewertet zu werden.
"Um die Risiken vermehrter Leerstände, unerwarteter Kosten und 'stranded assets' zu reduzieren, ist für jede Liegenschaft ein professioneller Asset Management Plan, der ökologische und ökonomische Aspekte bestmöglich vereint, von zentraler Bedeutung. Dieser umfasst zum Beispiel die Bepreisung der CO2-Emissionen während des Ankaufs oder die Ausarbeitung gezielter Strategien zur Alinierung älterer Liegenschaften mit dem Pariser Klimaabkommen", erklärt der Experte.
Zudem könnten Markttrends mit einer aktiven Asset-Management-Strategie schnell erkannt und angemessene Massnahmen ergriffen werden. Das helfe dabei, die Mieterträge langfristig zu steigern und Vermögenswerte zu sichern.
