Konsolidierung am chinesischen Immobilienmarkt

Der ungebändigte Bauboom in China scheint ein Ende zu haben. Hannes Boller, Experte für Corporate Bonds bei Fisch Asset Management in Zürich, gibt eine aktuelle Einschätzung zum chinesischen Immobilienmarkt ab und zeigt, wieso die Konsolidierungen chancenreiche Investments bieten.

"Der chinesische Immobilienmarkt wird erwachsen, die wilden Zeiten gehen dem Ende entgegen", ist sich Hannes Boller, Senior Portfolio Manager im Corporate-Bond-Team von Fisch Asset Management, sicher. Der vieldiskutierte Bauboom finde mittlerweile differenziert statt, hält der Experte fest: Die Landpreise steigen weiter, da Entwickler massiv Bauland aufkaufen. Dagegen fallen in den grössten und bisher wachstumsstärksten Städten die Häuserpreise bereits wieder leicht aufgrund der restriktiven Regierungsmassnahmen bezüglich der Kreditvergabe. Hier scheint der ungebremste Preisanstieg vorerst gebrochen zu sein.

Bändigung durch restriktive Politik
Diese Entwicklungen befeuern bei Bauträgern einen rasanten Konsolidierungsprozess. Kleinere Entwickler haben inzwischen Schwierigkeiten zu günstigen Konditionen Zugang zu Kapital zu erhalten, da sie schlechtere Beziehungen zu lokalen Banken haben und sich auch anderweitig nicht wie die Branchengrössen im Ausland US-Dollar beschaffen können. Der Grund für die gestiegenen Finanzierungskosten liegt in der restriktiven Politik der Regierung, um einer Überhitzung vorzubeugen. Grosse Bauträger können bislang zumindest höhere Finanzierungskosten durch ihre deutlich besseren Gewinnmargen leichter verkraften, hält der Experte fest.

Fisch Asset Management erwartet daher eine weitergehende Konzentration am Markt. Dabei werden die Grossen entweder Land von den Kleineren abkaufen oder diese ganz übernehmen. Laut Angaben des Vermögensverwalters gewinnen bereits seit Jahren die 50 grössten Firmen beständig Marktanteile auf Kosten der kleineren Konkurrenten. Hatten diese im Jahr 2010 noch einen überschaubaren Marktanteil von 20%, war er 2016 bereits auf 42% gestiegen. 2017 teilten die 50 grössten Immobilienentwickler dann 56% der "Contracted Sales" unter sich auf, was nochmals eine deutliche Beschleunigung der Entwicklung darstellt.

Attraktive Renditen aufgrund Weiterentwicklung des Immobilienmarktes
Boller sieht diese Entwicklung günstig, da die Märkte durch die Konsolidierung letztendlich weniger fragmentiert sein werden und die geringere Zahl der Anbieter effektiver kontrolliert werden kann. "In unseren Portfolios bevorzugen wir die Anleihen der grossen und defensiven Immobilienentwickler, die über eine führende Marktstellung und guten Zugang zu frischem Kapital verfügen. Zudem halten wir Firmen mit einem diversifizierten Geschäftsprofil für attraktiv." Dies begründet der Experte damit, dass zum Beispiel wiederkehrende Einkünfte aus Shopping Malls oder Mietliegenschaften die Planbarkeit und Visibilität der Cashflows erhöhen. Solide Kennzahlen, wie etwa ein komfortables Liquiditätspolster, werden aufgrund der Abkühlung der Realwirtschaft durch die Regierungsmassnahmen in den nächsten Jahren besonders wichtig sein. "Andererseits meiden wir Entwickler mit aggressiver Landkauf-Strategie, dünnen Liquiditätsreserven und mangelnder Transparenz", ergänzt Boller. Generell bleibe der chinesische Immobilienmarkt interessant für Anleiheninvestoren und biete aufgrund seiner ständigen Weiterentwicklung immer wieder chancenreiche Investments mit attraktiven Renditen.