Mehrfamilienhäuser – Stabilisatoren für den Schweizer Immobilien-Anlagemarkt?

Marcel Schmitt (links), Real Estate Portfolio Manager und Alfonso Tedeschi, Real Estate Product Manager, Swiss Life Asset Managers
Marcel Schmitt (links), Real Estate Portfolio Manager und Alfonso Tedeschi, Real Estate Product Manager, Swiss Life Asset Managers

Innerhalb eines Immobilienportfolios sorgen Wohnimmobilien für einen weitgehend sicheren Ertrag, auch oder gerade, in turbulenten Zeiten. Wohnimmobilien haben in der Schweiz im Vergleich zum Ausland einen besonders hohen Stellenwert, was dem hiesigen Anlageimmobilienmarkt eine hohe Stabilität verleiht.

27.10.2020, 09:54 Uhr

Autor: Marcel Schmitt und Alfonso Tedeschi, Swiss Life Asset Managers

Die Bestandsmieten für Wohnliegenschaften in der Schweiz weisen im historischen Kontext eine sehr hohe Konstanz auf. Über die letzten 40 Jahre sind fast ausnahmelos Steigerungen registriert worden. Die Bestandsmieten haben sich dabei mehr als verdoppelt und ein annualisiertes Wachstum von 2.5% verzeichnet, was in der Grössenordnung der jährlichen Durchschnittslohnentwicklung liegt. Die Stabilität der Bestandsmieten ist auf die Koppelung zum Referenzzinssatz sowie auf mietrechtliche Regulierungen zurückzuführen, welche Mietzinserhöhungen nur bei wertvermehrenden Investitionen möglich machen. Diese geringe Volatilität sorgt für sichere Cashflows und verleiht den Immobilienbewertungen eine hohe Beständigkeit.

Aufgrund ihrer höheren Visibilität stehen aber die Angebotsmieten häufig im Zentrum öffentlicher Debatten über Mietpreisentwicklungen. Diese weisen naturgemäss eine starke Interdependenz zu realwirtschaftlichen Entwicklungen auf und hängen weitgehend von Angebot und Nachfrage auf den Mietermärkten ab. Die Angebotsmieten bilden innerhalb eines Immobilienportfolios lediglich die "Spitze des Eisbergs", denn ihre Aussagekraft beschränkt sich auf die Neuvermietungen.

Die Resistenz der Bestandsmieten kann mit der Analyse der Immobilienkrise der 90er Jahre unter Beweis gestellt werden. Auch diese schwierige Phase hinterliess bei den Bestandsmieten kaum Blessuren. Im Gegenteil: Aufgrund höherer Zinsen stiegen sie sogar, was im Gegensatz zu den Angebotsmieten stand. Die ungleiche Entwicklung zwischen Angebots- und Bestandsmieten lässt sich auch im Nachgang zur Finanzkrise beobachten. Hier waren trotz steigender Angebotsmieten nur moderat steigende Bestandsmieten als Folge sinkender Referenzzinssätze festzustellen. Die grosse Mehrheit der Mieter hatte durch den Verbleib in der gleichen Wohnung keine Mietzinserhöhung erfahren.

Bestandsmieten, Angebotsmieten für Mietwohnungen und BIP-Entwicklung

BFS, SNB, Wüest Partner und Swiss Life Asset Managers
BFS, SNB, Wüest Partner und Swiss Life Asset Managers

Leerstände in enger Bandbreite

Wohnimmobilien überzeugen in der historischen Betrachtung auch mit niedrigen und weitgehend konstanten Leerständen. Seit 1984 hat sich die Leerstandsquote für Wohnliegenschaften in einer relativ engen Bandbreite bewegt (0.4-1.8%). Diese stieg im Nachgang der Immobilienkrise zwar an, blieb aber unter 2%. Nach einer längeren Erholungsphase kletterte sie im Rahmen der Tiefzinspolitik als Folge der Finanzkrise und der damit verbundenen hohen Bauaktivität wieder auf über 1.5%. Hier gilt es aber zwischen städtischen und peripheren Lagen zu unterscheiden: Erstere sind weiterhin durch sehr geringe Leerstände gekennzeichnet. Sie sind somit nebst den konstanten Bestandsmieten das zweite stabilisierende Element für das Wohnsegment.

Kapitalerhöhung – Swiss Life REF (CH) Swiss Properties

Für Dezember 2020 ist eine Kapitalerhöhung des Swiss Life REF (CH) Swiss Properties mit einem Volumen von rund CHF 500 Mio. geplant. Der Immobilienfonds investiert in ein hochwertiges Liegenschaftenportfolio, welches sich durch den ausgeprägten Wohnimmobilienanteil und dem Fokus auf die wirtschaftsstarken Regionen auszeichnet und damit eine hohe Mietertragssicherheit bietet. Investoren partizipieren an der Entwicklung erstklassiger Schweizer Immobilienanlagen, welche eine anhaltende attraktive Renditedifferenz gegenüber festverzinslichen Anlagen aufweisen. Ein offizieller Bezugsrechtshandel ist vom 30. November bis zum 9. Dezember 2020 an der SIX Swiss Exchange AG geplant, die Liberierung per 17. Dezember 2020.

Hoher Stellenwert innerhalb institutioneller Portfolios

Anlagen in Mehrfamilienhäuser besitzen in der Schweiz im Vergleich zum Ausland einen besonders hohen Stellenwert. Institutionelle Anleger, aber auch Private haben einen hohen Anteil ihres Immobilienvermögens in Mehrfamilienhäusern investiert. In vielen internationalen Märkten fristen Investitionen in Wohnimmobilien hingegen noch ein stiefmütterliches Dasein. Der Anlagefokus liegt auf Geschäftsimmobilien. Aufgrund des überproportionalen Wachstums des Mietersegmentes gepaart mit der fortschreitenden Urbanisierung, entdecken aber auch institutionelle Investoren in Europa vermehrt die Qualitäten dieser Anlageklasse. Der hohe Stellenwert von Wohnimmobilien verleiht dem gesamten hiesigen Anlageimmobilienmarkt im internationalen Vergleich eine einzigartige Stabilität. Verstärkend kommt hinzu, dass für viele Mieter die eigenen vier Wände seit COVID-19 an Bedeutung gewonnen haben.

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