Portfoliobereinigungen und selektive Ankäufe stehen als präferierte Investmentstrategie ganz oben auf der Liste der Immobilieninvestoren. Büroimmobilien werden wieder optimistischer eingeschätzt und die Megatrends Digitalisierung und demografischer Wandel prägen laut einer Studie von EY das Umfeld.
Das anhaltende Zinstief und positive Impulse der zunehmenden Digitalisierung prägen die Branche. Die Digitalisierung führt auch dazu, dass innovative Konzepte wie Coworking-Spaces oder auch Produkte aus dem "Affordable-Housing"-Segment wie Mikro- und Serviced-Apartments in der Investorengunst zulegen. Das sind Ergebnisse des Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019 von EY in der Schweiz.
Als die prägendsten Megatrends der kommenden fünf bis zehn Jahre identifizieren die Befragungsteilnehmer den demografischen Wandel (98 Prozent), die Zinspolitik (91 Prozent) und die Digitalisierung (91 Prozent). Rund dreiviertel der Befragten bemerken jedoch auch, dass die Umsetzung von Digitalisierung trotz erwarteter Effizienzgewinne zu schleppend verläuft.
Neben den reinen Effizienzgewinnen wird Digitalisierung allerdings auch zum Standortfaktor und -vorteil: Eine gute Konnektivität kann Lagenachteile ausgleichen. So teilt eine grosse Mehrheit der Befragten die Meinung, dass Städte, die sich stärker mit dem Digitalisierungstrend beschäftigen sogenannte "smart cities" daraus Standortvorteile ziehen können (91 Prozent). Knapp über die Hälfte stimmt zudem der Aussage zu, dass auch dezentrale Bürolagen in Trendbezirken gegenüber etablierten Zentrallagen profitieren werden.
Immobilienmarkt im Spätzyklus
77 Prozent der Befragten sehen den Schweizer Immobilienmarkt im Spätzyklus und erwarten beim Transaktionsvolumen eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. "Der Schweizer Markt präsentiert sich weiterhin mehr als respektabel. Die wirtschaftliche Kraft und politische Stabilität sind für Investoren gewichtige Argumente, die auch 2019 für die Schweiz sprechen", sagt Claudio Rudolf, EY Partner und Autor der Studie.
So geben alle Befragten Portfoliobereinigungen als präferierte Investmentstrategie an, 94 Prozent setzen zudem auf selektive Ankäufe. Durch das bereits sehr hohe Preisniveau schwenken viele Umfrageteilnehmer (98 Prozent) zudem auf Investitionen im Bestand als Alternative zu kostspieligen Zukäufen um. Lediglich die Überproduktion im Baugewerbe sowie eine erwartete Rückläufigkeit der Preise von Detailhandelsflächen in peripheren Standorten können gemäss Studie das insgesamt positive Bild für die Investoren etwas trüben.
Wohnimmobilien stark im Fokus
Mehr als die Hälfte der Befragten (52 Prozent) legt ihren Investmentfokus stark bis mittelmässig auf Wohnimmobilien, 23 Prozent setzen auf Büroimmobilien, zwei Prozent auf Handel. Eine geografische Präferenz der Investoren lässt sich hingegen nicht erkennen. Lediglich St. Gallen und Luzern liegen mit jeweils sieben Prozent etwas weniger stark in der Gunst der Anleger.
Büroliegenschaften werden im Vergleich zum Vorjahr wieder optimistischer gesehen. Zudem konnte Zürich als beliebtester Standort für Büroimmobilien-investitionen Genf ablösen. 79 Prozent der Befragungsteilnehmer legen ihren Fokus mittelmässig bis stark auf Büroimmobilien. Und auch hier führt die Digitalisierung zum Aufblühen eines innovativen Flächenkonzepts: den Coworking-Spaces. 89 Prozent der Befragten stimmen der Aussage zu, dass dieses Flächenkonzept stärker in den Fokus der Investoren rückt.
Handelsimmobilienmarkt fällt ab Logistikflächen profitieren
Detailhandelsflächen zeigen weiterhin einen negativen Trend: Lediglich eine von zehn befragten Personen geht von steigenden Preisen bei Detailhandelsflächen aus (1A-Standort). Die Mehrheit erwartet hingegen sinkende Preise (52 Prozent bei 1A-Standorten, 83 Prozent bei 1B-Standorten, 90 Prozent in der Peripherie). Lediglich High-Street-Lagen sind aus Sicht der Umfrageteilnehmer zukunftsträchtig. Der Siegeszug des Online-Handels führe im Retailsegment zu einer deutlichen Aufspreizung der Lagen, stellen die Studienautoren fest. Periphere Standorte können demnach mit dem Online-Handel kaum konkurrieren. 84 Prozent der Umfrageteilnehmer stimmen der Aussage zu, dass Logistikimmobilien für die "letzte Meile" stärker in den Fokus rücken. Zentrallager werden immerhin für 72 Prozent der Befragten attraktiver.
