Immobilienmarkt Schweiz schert sich nicht um Zinswende

Wohneigentumspreise zeigen sich völlig unbeeindruckt von der Zinswende. Derweil steuert der Schweizer Mietwohnungsmarkt nach Jahren des Überangebots unaufhaltsam auf Knappheit zu. Und im Markt für virtuelle Immobilen hat sich eine Blase gebildet – wie die neueste Immobilienstudie von Raiffeisen zeigt.

Der Schweizer Eigenheimmarkt zeigt sich laut Raiffeisen völlig unbeeindruckt von der Zinswende. Das weiterhin äusserst dünne Angebot hat dafür gesorgt, dass die Preise auch nach dem Zinsanstieg bei den längerfristigen Hypotheken weiter gestiegen sind. So haben sich Einfamilienhäuser im zweiten Quartal 2022 um 1,3% verteuert. Noch stärker war die Preisdynamik beim Stockwerkeigentum, welches einen Preisanstieg von 3,5% verzeichnete.

Die gestiegenen Zinsen haben sich auf die Wahl des Finanzierungsproduktes beim Hauskauf oder der Verlängerung einer auslaufenden Hypothek niedergeschlagen. Die unverändert günstigen SARON-Hypotheken sind derzeit so gefragt wie nie zuvor. "Auch über die lange Frist war die Geldmarkthypothek in der Vergangenheit die günstigste Finanzierung. Gegenüber 10-jährigen Festhypotheken betrug die Einsparung seit 1988 rund ein Drittel", erklärt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Schweinezyklus im Mietwohnungsmarkt

Nach Jahren des Überangebots stehen die Zeichen im Mietwohnungsmarkt nun klar auf Knappheit. Obwohl die Nachfrage auch künftig das Wohnungsangebot übersteigt, reagiert die Immobilienbranche bisher nicht mit einer höheren Wohnungsproduktion. Solange die Mieten nicht kräftig ansteigen, fehlen im aktuellen Marktumfeld die Anreize für die Ausweitung des Wohnungsbaus. "Die noch vorhandenen Leerstandreserven werden bald erschöpft sein. Denn die Nachfrage durch Zuwanderung, Individualisierung und demografische Alterung steigt weiter, während gleichzeitig immer weniger neue Wohnungen gebaut werden. Deutlich anziehende Angebotsmieten sind somit nur noch eine Frage der Zeit und das Thema wird auf der politischen Agenda nach oben rücken", so Neff.

Verdichtung kann Zersiedlung nicht stoppen

Wie die Studie in einem Focus weiter aufzeigt, wird es in der Schweiz immer enger. Die hierzulande neu erstellten Gebäude werden immer höher, die darin erstellen Wohnungen immer kleiner und in den Wohnbauzonen wohnen immer mehr Menschen pro Fläche. Mit dem knappen Boden wird also immer haushälterischer umgegangen. Weil der Flächenverbrauch pro Peron aber unvermindert ansteigt und immer mehr Menschen in der Schweiz leben, reiche das Tempo der Verdichtung bei weitem nicht aus, um die Zersiedelung zu stoppen.

Der raumplanerisch geforderten schnelleren Verdichtung stehen laut Neff hohe Hürden im Weg. Die Baukosten von Projekten mit höherer Dichte seien deutlich höher als bei einem Neubau auf grüner Wiese. Zusätzlich beschränkten, verkomplizierten oder verunmöglichten strenge, unflexible und uneinheitliche Bau- und Zonenordnungen die Verdichtungsbestrebungen. Eine sehr liberale Einsprachepraxis erhöhe den Planungsaufwand für Projekte mit hohem Verdichtungspotenzial und führe zu immer grösseren administrativen Aufwänden. Beispielsweise habe sich die durchschnittliche Dauer vom eingereichten Baugesuch bis zur erteilten Baubewilligung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen in den letzten 20 Jahren von 92 Tagen auf 150 Tage deutlich erhöht, so der Chefökonom.

Platzende Blasen im Mataverse

Der Handel mit digitalen Vermögenswerten auf Basis der Blockchain-Technologie hat im Zuge des Kryptowährungs-Booms einen regelrechten Hype erlebt. Mittlerweile können in der digitalen Welt, dem sogenannten Metaverse, auch Grundstücke und Immobilien erworben werden. Je attraktiver ein Stück des digitalen Bodens ist, desto mehr wird dafür bezahlt. Die relative Attraktivität definiert sich dabei stark dadurch, wie viele Spieler sich in der Nähe des Grundstücks im Schnitt aufhalten.

Der Markt für digitale Immobilien hat enorme Preisschübe erlebt, wie die Studie weiter aufzeigt. Anfang Januar 2021 wurde beispielsweise in einem der bekanntesten Mataversen "The Sandbox" die durchschnittliche Landparzelle noch für unter 150 USD gehandelt. Bis Ende des Jahres stieg der Preis auf über 16'000 USD, was einer Wertsteigerung von fast 11'000% entspricht. Bis Ende Juni 2022 sind die Preise auf 2’500 USD regelrecht zusammengefallen.

Eine solche Blasenbildung mit anschliessendem Platzen war in den letzten Monaten in vielen Metaverse-Projekten zu beobachten. Begünstigt wird dies unter anderem durch die Tatsache, dass viele Projekte aus technischen Gründen an Kryptowährungen gebunden sind, deren Zukunft sich heute ebenfalls noch nicht abschätzen lässt. "Aufgrund der extremen Volatilität, den offensichtlichen Blasenbildungstendenzen und der infrage zustellenden Absichten vieler Anbieterinnen und Anbieter bleibt Virtual Real Estate primär ein Spielfeld für sehr risikofreudige Spekulanten", kommentiert Neff die Entwicklung des Immobilienmarktes in der virtuellen Welt.