Wohnimmobilien: Zürich rückt auf in die Blasenzone

UBS hat die Preise für Wohnimmobilien in weltweit 25 Grossstädten untersucht. Zürich reiht sich im UBS Global Real Estate Bubble Index 2020 erstmals in die Kategorie mit Blasenrisiko ein, während Genf überbewertet bleibt. Das inflationsbereinigte Hauspreiswachstum hat sich in allen untersuchten Städten im Durchschnitt beschleunigt in den letzten vier Quartalen.

Gemäss dem UBS Global Real Estate Bubble Index, einer jährlichen Studie des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, weist die Hälfte aller analysierten Städte ein Blasenrisiko oder eine deutliche Überbewertung am Markt für Wohnimmobilien auf.

Zürich ist neu in den Blasenrisikobereich gerutscht. Die Stadt hat im letzten Jahrzehnt von allen Schweizer Wirtschaftsregionen die stärkste Preissteigerung verzeichnet. Der Zürcher Wohnungsmarkt war dabei von einem verhältnismässig rasch wachsenden Angebot geprägt. Die überwiegende Mehrheit der neu erstellten Wohnungen wurde allerdings letztlich vermietet. Der Markt für selbst genutzte Immobilien ist ausgetrocknet. Die Coronavirus-Krise hat bislang kaum Spuren hinterlassen. Tatsächlich ist die Nachfrage nach Wohnungen an Zentrumslagen in Zürich sogar gestiegen. Die hohe Zahlungsbereitschaft widerspiegelt die Erwartungen weiter steigender Preise sowie einer anhaltend hohen Investitionsnachfrage.

In Genf ist sowohl das Preisniveau als auch der Indexwert tiefer als in Zürich. Nach dem jüngsten Preisanstieg hat der Wohnungsmarkt in Genf jedoch seine Verluste aus der Zeit von 2013 bis 2016 ausgeglichen. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitz dank niedriger Hypothekenzinsen und überhöhter Marktmieten weiterhin attraktiv ist. Die Stadt profitiert zudem davon, dass sie international ausgerichtet ist und trotz eingeschränkter Erschwinglichkeit weiterhin ausländische Staatsangehörige anzieht.

Warnsignale in verschiedenen Metropolen

Der Euroraum ist die Region mit den meisten überhitzten Wohnungsmärkten. Die stärksten Warnsignale zeigen München und Frankfurt. Unmittelbar darauf folgen Paris und Amsterdam, für die ebenso wie für die beiden deutschen Städte ein Blasenrisiko besteht. Auch Zürich, Toronto und Hongkong zeigen starke Ungleichgewichte. Der Wohnungsmarkt von Vancouver liegt im Gegensatz zum Vorjahr in der Kategorie der überbewerteten Städte. Dies gilt ebenfalls für London, San Francisco, Los Angeles und in geringerem Masse auch für New York. Boston, Singapur und Dubai sind weiterhin fair bewertet. Das Gleiche gilt für Warschau, das erstmals in der Studie berücksichtigt wurde. Chicago bleibt als einziger Markt unterbewertet.

Die inflationsbereinigten jährlichen Preissteigerungsraten haben sich in den letzten vier Quartalen im Durchschnitt beschleunigt. In vielen europäischen Metropolen sind die Preise um mehr als 5% gestiegen, allen voran in München, Frankfurt und Warschau. Die Preissteigerungsraten in den asiatischen und amerikanischen Städten bleiben, ausser in Sydney, weiter im unteren bis mittleren einstelligen Bereich. Madrid, San Francisco, Dubai und Hongkong sind die einzigen Städte, in denen die Preise gesunken sind. Das letzte Mal, dass es weniger Städte mit negativem Preiswachstum gab, war im Jahr 2006.

Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Leiter Swiss Real Estate bei UBS CIO GWM, sagte: "Die Städte in der Blasenrisikozone verkraften die Corona-Krise offenbar relativ gut. Die lokale Wirtschaft in München, Toronto und Hongkong wird sich vermutlich rasch erholen. Aber selbst wenn es nicht zu einer breiten Marktkorrektur kommt, dürfte das Potenzial für weitere Kapitalgewinne ausgeschöpft sein. Vor allem die Ertragsperspektiven vermieteter Eigentumswohnungen sind angesichts der rekordhohen Preis-Miet-Verhältnisse schlecht."

UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, Übersicht

Staatliche Unterstützung erhöht Widerstandsfähigkeit nur kurzfristig

Die Wohnungsmärkte sind trotz der Pandemie im ersten Halbjahr 2020 stabil geblieben. Die Studie macht dafür drei Hauptgründe aus. Erstens sind Wohnungspreise ein nachlaufender Konjunkturindikator. Sie bilden einen Abschwung nur mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung ab. Zweitens haben die meisten potenziellen Eigenheimkäufer im ersten Halbjahr 2020 keine unmittelbaren Einkommenseinbussen erlitten.

"Zum gegenwärtigen Zeitpunkt lässt sich nicht sagen, inwieweit sich höhere Arbeitslosigkeit und düstere Aussichten für die Haushaltseinkommen auf die Wohnungspreise auswirken werden. Klar ist jedoch, dass die derzeitige Beschleunigung auf kurze Sicht nicht nachhaltig ist. Die Mieten sind in den meisten Städten bereits zurückgegangen. Das spricht dafür, dass wahrscheinlich eine Korrekturphase einsetzt, wenn die Subventionen auslaufen und der Druck auf die Einkommen steigt", kommentierte Mark Haefele, Chief Investment Officer bei UBS Global Wealth Management.

UBS Global Real Estate Bubble Index, Rangliste