"Unser Swiss Finish stellt sicher, dass die Investitionen passen"

Roger Hennig ist Fondsmanager bei Schroders Head Real Estate Investment Schweiz, Deutschland und Skandinavien und verwaltet für die Zürich Anlagestiftung die Anlagegruppe "Immobilien Europa Direkt (IED)", die Schweizer Pensionskassen den Zugang zu hochwertigen Europäischen Immobilien ermöglicht. Im Interview spricht er über den Anlageerfolg und was es dazu braucht.

"Immobilien Europa Direkt (IED)" durchbrach diesen Herbst die Schallgrenze von 1 Milliarden Euro Fondsvolumen. Wie kam es dazu?
Roger Hennig: Der Europäische Immobilienmarkt bietet viele Investitionschancen. Ein Mehrwert kann allerdings nur derjenige erzielen, der auf Basis einer ausführlichen Marktanalyse geeignete Investitionsmöglichkeiten identifiziert. Mit über zweieinhalb Billionen Euro ist der Europäische Immobilienmarkt zehn Mal so gross wie der Schweizer Markt und hat überdies einen Anteil von 30% am globalen Immobilienmarkt. Das Investmentpotenzial ist also immens. Gleichzeitig befinden sich die Märkte in Europa alle in unterschiedlichen Phasen des Wirtschafts- und Immoblienzyklus, was sich äusserst positiv auf die Diversifikation auswirkt. Neben der länderspezifischen Diversifikation gibt es aber auch die Möglichkeit, Risiken breit auf unterschiedliche Wirtschaftssektoren zu verteilen.

Von welchen Wirtschaftsektoren sprechen wir und worauf fokussiert sich Ihre Anlagestrategie noch?

Unsere Anlagestrategie konzentriert sich auf die Kernmärkte in Westeuropa plus Grossbritannien und fokussiert vor allem auf die wachsenden Städte und Regionen. Wir nennen sie «Winning Cities». Bei den Sektoren konzentrieren wir uns schwerpunktmässig auf kommerzielle Liegenschaften wie Büros, Einzelhandel, Hotels und Logistik. Ausserdem sind Immobilien im Risiko/Rendite-Bereich Core/Core+ zentral für unsere Anlagestrategie, denn sie verfügen über stabile und langfristig wachsende Mieterträge sowie eine hohe Qualität der Mieterstruktur.

Wie wird die Anlagestrategie umgesetzt?

Wir folgen einem klar definierten Anlage- und Selektionsprozess, bei dem wir auf die Erfahrung, das Netzwerk und die erfolgreiche Arbeit unserer lokalen Teams vor Ort setzen. Komplettiert wird ihr Einsatz von zentralen Teams wie der Real Estate Research sowie weiteren Spezialisten. Nach Due Diligence wird die Auswahl des Immobilien-Investments im internen Investitionskomitee diskutiert. Der Entscheid, ob die vorgeschlagene Liegenschaft erworben wird oder nicht, fällt letztlich das "Zurich Invest - Schroders Joint Investment Komitee". Es stellt sicher, dass die Investition auf die Bedürfnisse von Schweizer Pensionskassen zugeschnitten ist. Wir nennen es den "Swiss Finish". Dieser breit abgestimmte Entscheidungsprozess ist einer der Gründe, warum diese Anlagegruppe erfolgreich ist.

Gutes Stichwort: Was bedeutet für Sie erfolgreich?

Die Anlagegruppe IED weist einen guten Track Record von 8% pro Jahr seit ihrer Auflegung Ende 2013 aus. Unsere Core/Core+ Immobilien haben einen relativ hohen Vermietungsgrad, was zu stabilen Erträgen beiträgt. Zudem ist die Anlagegruppe voll investiert und hat inzwischen rund 40 Investoren. Das Wachstumspotenzial ist somit intakt. Des Weiteren ist unsere Pipeline mit attraktiven Liegenschaften gefüllt. Das bietet neue Chancen für zügige Investitionen von neuen Kapitalzusagen.

Ist Nachhaltigkeit für Sie ein Thema bei ihrer Immobilienanlagestrategie?

Ja, ein grosses. IED ist seit drei Jahren mit dem GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Green Star zertifiziert und liegt gegenüber Peers in allen GRESB-Aspekten über dem Durchschnitt. Die Nachhaltigkeitsstrategie ist in unserem Gesamtprozess voll integriert und die Aspekte werden engmaschig kontrolliert.