15.04.2024, 15:03 Uhr
Versicherungen und Pensionskassen mischen im Hypothekarmarkt immer stärker mit. Im ersten Quartal 2024 erreichten sie als Finanzierungspartner der Helvetia-Tochter Moneypark fast die Hälfte des vermittelten Volumens.
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Romands wohnen lärmgeplagter als die Deutschschweizer
Genf, Lugano und Lausanne haben den höchsten Anteil lärmbelasteter Wohnungen. Zürich liegt im Mittelfeld. Besonders ruhig wohnt es sich in Bern. Das schreibt die Zürcher Kantonalbank in der Publikation "Immobilien aktuell". Strassenlärm führten in der Schweiz zu Mietabschlägen von CHF 320 Mio. pro Jahr, heisst es darin weiter.
Die Zürcher Kantonalbank hat analysiert, wie exponiert Wohngebäude in der Schweiz gegenüber Strassenlärm sind. Dabei zeigt sich: In den grössten Städten wohnt es sich nicht immer am lautesten. Zürich, die grösste Stadt des Landes, rangiert im Mittelfeld. Genf, Lugano und Lausanne stechen während dem als besonders lärmgeplagt hervor.
In Genf beispielsweise hat jede dritte Wohnadresse eine Beschallung von über 60 Dezibel – das entspricht einem Rasenmäher aus 10 Meter Distanz und dürfte selbst bei geschlossenen Fenstern in der Wohnung wahrgenommen werden, wie die ZKB schreibt.
Winterthur und Aarau am geringsten belastet
Die Städte mit der geringsten Lärmbeschallung im Wohnsegment sind Bern, Winterthur und Aarau.
Aber selbst, wenn viele Deutschschweizer Städte lärmtechnisch besser abschneiden als die Romandie – auch da sind tausende Wohnungen entlang der Hauptverkehrsachsen sehr hohem Strassenlärm ausgesetzt. Etwa in Zürich: Allein in der Überlandstrasse hat es fast 1000 Wohnungen mit einer Lärmbelastung von über 60 Dezibel.
Auch das ruhigere Winterthur hat seine lärmigen Ecken: So sind über 500 Wohnungen in der Tösstalstrasse von einer Lärmbeschallung von über 60 Dezibel betroffen, in der Zürcherstrasse rund 370.
Der Strassenlärm wird im Kanton Zürich ein brennendes Thema der Wohnungspolitik bleiben, sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch der ZKB. Mit der Verhinderung von Ersatzneubauten an befahrenen Strassen befinde sich die Stadt jedoch auf dem Holzweg: "Erstens verspricht die höhere bauliche Qualität durch den Neubau einen viel besseren Lärmschutz im Innern der Wohnungen. Zweitens bringen die Ersatzneubauten aufgrund einer in der Regel höheren Ausnützung das in den Städten so dringend nötige Mietwohnungsangebot", argumentiert Kubli.
Ruhe hat ihren Preis
Dass Ruhe geschätzt wird, lässt sich statistisch nachweisen. Basierend auf Homegate-Inseraten hat die ZKB einen lärmbedingten Preisabschlag ausgemacht: Mietwohnungen werden ab einem Lärmpegel von 50 Dezibel pro 5 Dezibel mehr um jeweils 1% niedriger inseriert. Die Mietausfälle in der Schweiz summieren sich dabei insgesamt auf über CHF 320 Mio. pro Jahr.
In Genf fällt mit jährlichen Mietabschlag von CHF 40 Mio. der grösste Mietminderwert an. Zürich folgt mit rund CHF 28 Mio. mit deutlichem Abstand an zweiter Stelle.
Makler meiden Immobilienplattformen
Es erscheint paradox: Die Zahl der Immobilien-Transaktionen im Kanton Zürich hat zugenommen. Gleichzeitig sind die grossen Immobilienplattformen fast wie leergefegt. Immer mehr etablierte Makler reduzieren ihr Angebot auf diesen Portalen, generieren sie doch in der angespannten auf ihren eigenen Kanälen genug Nachfrage. Zudem müssen Neubauten oft gar nicht mehr inseriert werden, weil teils bereits vor Baubeginn alle Wohnungen verkauft sind. Die ZKB empfiehlt, sich ausser auf den grossen Portalen bei verschiedenen Maklerfirmen mit Suchprofilen zu registrieren und nach zukünftigen Bauprojekten die Augen offen zu halten.
Weiter befasst sich die Analyse der ZKB mit der Preisentwicklung am Schweizer Markt für Wohneigentum. Die Eigenheimpreise dürften dieses Jahr in der Schweiz um 6% und im Kanton Zürich um 7,5% steigen. Die Preisbeschleunigung geht klar von der Nachfrageseite aus – in der Pandemie ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden gestiegen. Daneben wirkt weiterhin das Niedrigzinsumfeld preistreibend, und eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte nach Ansicht der ZKB die Nachfrage zusätzlich ankurbeln. Zusätzliche Bauchschmerzen verursachen Immobiliensuchenden die Lieferengpässe bei Baumaterialien und der damit einhergehende steile Preisanstieg. Beides sind Nachwehen von Corona. Konnten Parkett, Dämmmaterial oder Backöfen vor der Pandemie noch innerhalb von zwei bis vier Wochen geliefert werden, müssen sich Bauherren nun bis zu vier Monate gedulden. "Mittelfristig dürften sich die Preise wieder erholen und die Lieferschwierigkeiten auflösen", schätzt die ZKB. In der Zwischenzeit hätten aber vor allem die privaten Käufer älterer Liegenschaften das Nachsehen – und weil kaum noch Einfamilienhäuser gebaut werden, sind genau zurzeit auf dem Markt fast nur ältere Objekte zu finden. Bei älteren Liegenschaften fallen höhere Baukosten aufgrund fälliger Sanierungen oder Umbauten besonders ins Gewicht.
"Bei knappen Ressourcen dürften viele Handwerker und Zulieferer grösseren Auftraggebern den Vorrang geben, in der Hoffnung auf lukrative Folgeprojekte." Wenn der private Hausbesitzer seinen Auftrag dennoch platzieren könne, dann oft zu höheren Preisen", sagt ZKB-Immobilienresearch-Leiterin Ursina Kubli.
