Diversifikation bei Immobilien: Fast wie beim Monopoly

In einem Markt, der sich spät im Zyklus befindet, sind besondere Diversifikationseigenschaften gefragt. Die grösste Bedeutung kommt der Lagequalität zu, die besonders durch eine gute Verkehrsinfrastruktur bestimmt ist.

Seit der Finanzkrise kennt der Immobilienmarkt vorwiegend nur eine Richtung: nach oben. Zwar haben die Preise anderer Anlageklassen wie Obligationen, Aktien, Infrastrukturanlagen oder Private Equity Beteiligungen im selben Zeitraum ebenfalls stark angezogen. "Doch aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfeldes ist die Differenz zwischen den Renditen von Immobilien und 10-jährigen Bundesobligationen verlockend hoch, was Immobilien attraktiv macht", so Peter Bezak, Anlagespezialist bei Zurich Invest. Zudem sei auch aus historischer Sicht diese Renditedifferenz relativ hoch und stelle damit einen gewissen Puffer bei einem allfälligen Zinsanstieg dar.

Wachsende Bedeutung als Anlageklasse

Da die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem geldpolitischen Kurs festhält und Experten nur langsam steigende Zinsen erwarten, bleiben Immobilien sehr wahrscheinlich auch künftig eine lohnende Anlageklasse. Besonders Schweizer Immobilienanlagen sind aus den Portfolios von institutionellen Anlegern kaum mehr wegzudenken. Laut Bundesamtes für Statistik lag der Anteil an Schweizer Immobilien in diesen Portfolios 2007 bei rund 13 Prozent und stieg Jahr für Jahr an. 2017 betrug der Anteil 17 Prozent.

Gerade weil Immobilien derzeit en vogue sind, sollten institutionelle Investoren ihre Anlagen in Liegenschaften breit diversifizieren, rät Bezak. Die Kunst der Diversifikation liege im Detail. Eine Möglichkeit ist die regionale Diversifikation. Damit können Anleger unterschiedliche Wirtschaftsräume abdecken. Eine andere Möglichkeit ist die Verfeinerung innerhalb einer Grossregion. In Anbetracht der aktuell steigenden Leerwohnungsziffer ist es ratsam, in die grösseren Städte der Schweiz wie Zürich, Lausanne, Genf und Basel zu investieren und nicht in periphere Lagen. "Dabei gilt die gleiche Regel wie beim Spiel Monopoly: Lage, Lage, Lage", vergleicht Bezak. Liegenschaften, die zentral in Städten an bevorzugten Lagen liegen, sind sowohl für Mieter als auch für den Investor attraktiv.

Über den Lebenszyklus diversifizieren

In der Regel werden bei Immobilienanlagen die Risikoklassen Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic unterschieden. In die Einstufung einer Immobilie fliessen diverse Kennziffern ein, die eine objektive Risikobewertung möglich machen. Zu den Kriterien gehören die Lage, die Mieterstruktur, Einkommen, Wertsteigerung, Fremdkapitalquote und Renditeerwartung. Angesichts der Entwicklung der Leerwohnungsziffer ist es vorteilhaft, vornehmlich in hochwertige bestehende Immobilien an Innenstadtlagen oder in städtischen Aussenquartieren mit stabilen Mietzinserträgen und geringen Risiken zu investieren. Diese Core/Core Plus Immobilien weisen eine hohe Ausstattungs- und Standortqualität auf und sind meist vollständig vermietet.

Neben dem aktuellen Zustand einer Liegenschaft, ist die Betrachtung über ihre gesamte Lebensdauer notwendig. Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst folgende Abschnitte: Er beginnt mit der Planung und Projektierung, setzt sich fort mit der Realisation (Bau)und dem Verkauf und geht dann in die lange Nutzungsphase über, bis schliesslich mit der Gebäudeerneuerung oder einem Ersatzbau der Zyklus von vorne beginnt. Bezak empfiehlt, Liegenschaften in einem Immobilienportfolio über verschiedene Stadien innerhalb des Immobilien Lebenszyklus zu diversifizieren, so dass Investitionen über einen längeren Anlagezeitraum geplant und vorgenommen werden kann.

Geringe Risiken mit Bestandsliegenschaften

Immobilienfonds, die bestehende Liegenschaften optimal innerhalb der Nutzungsphase verteilt haben, profitieren von deutlich geringeren Risiken. Entwicklungs- und Neubauprojektebergen bergen oft höhere Risiken, da sie sich auf dem Markt erst noch bewähren müssen.

Institutionelle Anleger haben dank ihrer bedeutenden Grössenordnung auf allen Märkten einen guten Zugang zu verschiedenen Opportunitäten. "Die Herausforderung besteht darin, die besten Immobilieninvestments zu identifizieren", meint der Experte von Zurich Invest. Immobilienspezifisches Know-how, langjährige Erfahrung im Bereich Immobilien-Management sowie ein gutes Netzwerk seien wichtige Voraussetzungen, um Immobilienbewirtschaften zu können, Transaktionen zu strukturieren, zu analysieren und auszuführen. Über diese Expertise verfügen Teams mit Immobilienexperten aus verschiedenen Disziplinen, idealerweise bestehend aus Ökonomen, Architekten und Juristen. Gemeinsam ermöglichen sie Investoren eine erstklassige Chance zu einem attraktiven Einstieg in ein Immobilienportfolio, das optimal aufgestellt ist und die traditionellen Anlageklassen Aktien und Obligationen hervorragend ergänzt.