Corona-Krise setzt den Wert von Verkaufsflächen unter Druck

Die Corona-Krise dürfte am Schweizer Immobilienmarkt deutliche Spuren hinterlassen. Gemäss Einschätzung der UBS-Ökonomen sind vor allem bei Verkaufsflächen deutliche Wertkorrekturen zu erwarten.

Die schwere Rezession der Schweizer Wirtschaft wegen der Corona-Krise werde zu Wertberichtigungen in einzelnen Marktsegmenten des Immobilienmarktes führen. So seien in den nächsten zwölf Monaten Wertkorrekturen im Umfang von über 10% bei Verkaufsflächen wahrscheinlich, erwartet das Chief Investment Office der UBS.

Weniger stark betroffen sehen die Ökonomen der UBS das Wohnsegment und die Büroflächen. Hier dürften die Preise nur leicht ins Rutschen geraten. Bei den Eigenheimen habe die Preisbeschleunigung im ersten Quartal gar noch angehalten. Die Eigenheimpreise sind gemäss dem Composite-Index um rund 1% gegenüber dem Vorquartal gestiegen und liegen damit knapp 3% höher als vor einem Jahr. Die Corona-Krise dürfte sich aber erst ab dem zweiten Quartal in der Preissetzung niederschlagen.

Rückgang der Mieten

Im Gegensatz dazu sanken die Mieten in allen Segmenten. Die Angebotsmieten für Wohnungen gaben im ersten Quartal 2020 im Vorquartalsvergleich um rund 0,3% nach. Auch die Mieten für Büroliegenschaften büssten im gleichen Zeitraum um 0,2% ein. Den stärksten Rückgang verzeichneten Verkaufsflächen, wo die Mieten gegenüber dem Vorquartal um 1% sanken. Die Mieten von Gewerbeliegenschaften blieben ebenso unter Druck – nach einer Quartalskorrektur von 0,7% liegen die Mieten mehr als 5% tiefer als vor einem Jahr.

Sowohl bei der Anzahl erteilter Baubewilligungen als auch bei den Baugesuchen war im 1. Quartal noch kein Corona-Effekt feststellbar. Sogar im stark von der Corona-Krise betroffenen Tessin stieg die Anzahl eingereichter Baugesuche gegenüber den Vorquartalen deutlich an, stellen die UBS-Ökonomen fest.

Auch die Nachfrageseite nach Wohnungen zeigte keine Anzeichen von Schwäche. Der Wanderungssaldo lag in den ersten beiden Monaten des Jahres sogar ein Drittel höher als im Jahr zuvor. Spätestens ab April erwarten die UBS-Ökonomen aber einen Einbruch der Ein- und Auswanderung, da die internationale Migration durch die Corona-Krise stark erschwert ist und die Migrationsbewegung in die Schweiz zudem an das Beschäftigungswachstum gekoppelt ist, das negativ ausfallen dürfte. Auch steigt die Zahl der Arbeitslosen im Jahresverlauf auch im Inland klar an, was generell die Abwanderung begünstigt. Das Chief Investment Office der UBS erwartet, dass die Gesamtbeschäftigung in 2020 um etwa 1,5% sinkt.

Von hoher Unsicherheit geprägter Marktausblick

Trotz der vom Bundesrat in Aussicht gestellten Lockerungen bleibe die Situation auf dem Immobilienmarkt geprägt von der hohen Unsicherheit über den wirtschaftlichen Verlauf in den kommenden Quartalen. Die Transaktionstätigkeit sei bereits stark gesunken und viele Mieter von Verkaufsflächen, Hotels, Restaurants und anderen Freizeitimmobilien generierten keine Einnahmen mehr, so dass die Mietzahlungen gefährdet seien, schreibt die UBS. Homeoffice bleibe in den Bürobranchen vorerst der Normalzustand. Viele Firmenneugründungen und Pläne bestehender Firmen zur Flächenexpansion würden zeitlich nach hinten verschoben. Die Nachfrage nach Büroflächen breche daher temporär ein. Bei einer Häufung der Firmenkonkurse und daraus folgendem sprunghaften Anstieg des Leerstands um 2 bis 3 Prozentpunkte, könnten in den nächsten zwölf Monaten die Objektpreise in den Zentren überproportional um bis zu 15% korrigieren.

Bei den Verkaufsflächen verlieren die Detailhändler im Non-Food-Bereich durch die Schliessung der Läden nach Schätzungen der UBS-Ökonomen 1 Mrd. Franken Umsatz pro Woche. Die Wertschöpfung im Detailhandel dürfte im Jahresdurchschnitt um knapp 10% sinken. Die Vermieter werden einen Teil dieser Einbussen wohl mittragen müssen. Mietzinsverluste von bis 500 Mio. Franken seien möglich. Auf dem Transaktionsmarkt steigen die Risikoprämien und die Werte gehen laut UBS um 10% zurück.

Gemäss heutigem Informationsstand erwarten die UBS-Ökonomen eine Wirtschaftserholung frühestens in der zweiten Jahreshälfte. Trete dies ein, so dürfte der Immobilienmarkt mit einem blauen Auge davonkommen.