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Eigenheime: CO2-Gesetz rennt auch offene Türen ein
Aus Kostenperspektive lohnt sich meist der Ersatz einer Ölheizung durch eine nachhaltige Energiequelle auch ohne regulatorische Vorschriften. Bei Gasheizungen ist dies hingegen weniger oft der Fall, wie der UBS-Report zu den Auswirkungen des CO2-Gesetzes auf Eigenheime zeigt. Theoretisch sei bei energetisch sanierten Gebäuden auch eine höhere Belehnung der Hypothek denkbar.
Gebäude rangieren in der politischen Agenda zum Erreichen der Klimaziele aus dem Übereinkommen von Paris weit oben. Sie sind dementsprechend ein elementarer Bestandteil der Totalrevision des CO2-Gesetzes von 2020, das im Juni 2021 vors Volk kommt. Wie die Immobilienexperten der UBS im jüngst erschienenen Report zu den Auswirkungen des CO2-Gesetzes auf Eigenheime aufzeigen, tangiert diese Vorlage den Schweizer Eigenheimmarkt im Wesentlichen in vier Aspekten:
- Bei Neubauten dürfen ab 2023 keine fossilen Heizungen mehr eingebaut werden.
- Bei einem Heizungsersatz im Altbau unterliegt ab 2023 der CO2-Ausstoss pro Wohnflächeneinheit eines Gebäudes einer Obergrenze von 20 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter. Diese Limite wird alle fünf Jahre um 5 Kilogramm reduziert.
- Die Abgabe auf fossile Brennstoffe wird deutlich – potenziell auf mehr als das Doppelte – steigen und so auch bei bestehenden Gebäuden den Heizbetrieb verteuern.
- Ein Klimafond soll der Subventionierung energetischer Sanierungen dienen.
Kaum mehr Öl- und Gasheizungen seit zehn Jahren
Bei neuen Einfamilienhäusern ändert sich wenig. Zwar verbietet das CO2-Gesetz den Einbau von fossilen, also öl- oder gasbetriebenen Heizungen ab dem Jahr 2023, doch ist deren Einbau in neuen Gebäuden bereits heute unüblich und ein hoher energetischer Ausbau ist Standard. In Einfamilienhäusern, die zwischen 2011 und 2015 erbaut wurden, war der Anteil Ölheizungen bereits verschwindend gering und nur in 14% der Fälle wurde noch eine Gasheizung eingebaut. Das liege daran, dass bei Neubauten die Mehrkosten einer Wärmepumpe gegenüber einer fossilen Heizung geringer sind als bei Altbauten, da sie deutlich einfacher baulich zu integrieren seien, so die Experten. Somit seien sie ohne Weiteres über ihre Lebensdauer amortisierbar.
Hoher Handlungsbedarf bei Altbauten
Bei Altbauten sei die Ausgangslage hingegen weniger klar. Spätestens im Jahr 2032 – wenn die zulässige Ausstoss-Obergrenze bei 10 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter liegt – darf ein Grossteil der Heizungen mit fossilen Energieträgern nicht mehr erneuert werden. Derzeit werden in der Schweiz noch rund 60% der Einfamilienhäuser und 70% der Mehrfamilienhäuser mit fossilen Energieträgern beheizt. Die Autoren des Reports sehen eine besonders grosse Herausforderung in den Kantonen Basel-Stadt und Genf, wo dies gemäss Datenerhebung 2015 sogar auf über 80% aller Einfamilienhäuser zutraf. Getrieben würden die Zahlen durch einen hohen Anteil an Gasheizungen in diesen Kantonen. Weniger häufig kommen fossile Heizsysteme in Kantonen mit einem hohen Anteil an Holz- oder Elektroheizungen vor wie Graubünden, Glarus, Uri oder das Wallis.
Hoher Anteil fossiler Heizungen in Altbauten
Sonderfall Zweitwohnung
"Die energetische Sanierung einer Zweitwohnung rechnet sich selten. Bei einer durchschnittlichen Auslastung von 11 Wochen im Jahr sind die Einsparungen der Nebenkosten zu gering, um die Fixkosten einer Investition in bessere Dämmung und einen Heizungsersatz zu amortisieren", stellen die UBS-Immobilienexperten fest. Letztlich werde der Regulierer auch vor den Zweitwohnungen nicht Halt machen und auch hier Sanierungen einfordern – ob sie sich nun finanziell lohnen oder nicht.
Nachhaltiges Sanieren lohnt sich aus Kostenperspektive nicht immer
Ob sich der Ersatz einer bestehenden Heizung mit fossilem Energieträger durch eine nachhaltigere Energiequelle lohne, hänge unter anderem von der im CO2-Gesetz vorgesehenen CO2-Abgabe, staatlichen Subventionen, dem Energiebedarf der Immobilie sowie der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Während gemäss dem Report die laufenden Kosten beispielsweise einer Wärmepumpe tiefer sind als diejenigen einer Ölheizung, liegen die Investitionskosten deutlich über denen einer neuen Ölheizung. Die Investition lohne sich dann, wenn die höheren Einbaukosten durch tiefere Betriebskosten im Verlauf der erwarteten Lebensdauer der Wärmepumpe amortisiert werden können.
Die Experten verdeutlichen anhand von Beispielen, dass sich bei schlecht isolierten, älteren Immobilien der Verzicht auf fossile Heizungen finanziell klar lohnt. Statistiken zeigten aber, dass zwischen 2011 und 2015 die Zahl der Ölheizungen in Einfamilienhäusern mit Baujahr von vor 1990 nur um rund 1% jährlich sank.
Investitionskosten mittels Hypothek finanzieren
Über die Gründe könne man nur mutmassen, so die Experten. Zum einen waren staatliche Subventionen zu diesem Zeitpunkt noch nicht so grosszügig. Zum anderen werden sanierungsbedürftige Gebäude eher von Haushalten mit geringeren verfügbaren Mitteln bewohnt. Seien die Eigentümer zudem älter, zahle sich die Investition bei einer kürzeren Amortisationsdauer womöglich nicht aus. Die Initialinvestition sowie der Planungs- und Umbauaufwand dürften sich demnach für manche Haushalte als zu hoch herausstellen.
Falls flüssige Mittel für die nachhaltige Sanierung bei einem längeren Investitionshorizont fehlten, könne diese aber durch eine Renovationshypothek finanziert werden. Die UBS-Immobilienexperten weisen darauf hin, dass die Hypothek sogar selbsttragend sein dürfte, da die Ersparnisse bei den Betriebskosten in den meisten Fällen den Zinssatz übersteigen würden.
Wie sie weiter ausführen, dürfte eine energetische Sanierung dem Hauseigentümer neben der Ertragsrechnung weitere Vorteile bieten. So sei zu erwarten, dass Eigentümer energetisch sanierter Liegenschaften mittelfristig Finanzierungsvorteile erhalten. Theoretisch könnte sich demnach eine solche Liegenschaft bei einer Transaktion dank tieferer Nutzungskosten um 5% bis 10% höher belehnen lassen bei gleichem Einkommen – unter der Annahme, dass die Belehnung weiterhin unter der 80%-Marke zu liegen kommt. Voraussetzung dafür sei allerdings eine Zertifizierung zur transparenten Vergleichbarkeit der getätigten Massnahmen, was auch mit Kosten verbunden sei.
Hypotheken dürften für grüne Gebäude nicht zwingend günstiger werden, halten die Experten fest. Doch müssten Hypothekarnehmer bei energetisch schlecht sanierten Altbauten mit etwas höheren Kosten rechnen. Denn für Kapitalgeber – seien es Banken oder institutionelle Investoren – dürfte der Nachhaltigkeitsaspekt weiter an Bedeutung gewinnen.
Sanierungswelle kommt, aber langsam
Selbst wenn die in den nächsten zehn Jahren sanierungsbedürftige Ölheizungen zu zwei Dritteln durch ein nachhaltiges Heizsystem ersetzt werden – was mit dem CO2-Gesetz regulatorisch erzwungen werden dürfte – so würden Ende 2030 immer noch rund 50% aller Altbauten mit Öl beheizt, rechnen die Experten vor.
Auch Gasheizungen waren zumindest bis 2015 kein Auslaufmodell und legten bei Altbauten in absoluten Zahlen sogar stärker zu als Wärmepumpen. Sie sind damit tendenziell häufiger in baulich neueren Gebäuden vorzufinden als Ölheizungen und haben eine längere erwartete Lebensdauer vor sich. Erst die höhere CO2-Abgabe und die sinkende regulatorische CO2-Obergrenze dürften den Austauschprozess beschleunigen und eine klare Energiewende herbeiführen.
