Industrie- und Logistik-Immobilien - eine erfolgsversprechende Kombination

Logistikobjekte erfreuen sich immer grösserer Beliebtheit. (Bild: Shutterstock.com/dreamnikon)
Logistikobjekte erfreuen sich immer grösserer Beliebtheit. (Bild: Shutterstock.com/dreamnikon)

Swiss Life Asset Managers bringt einen Immobilienfonds mit innovativem Chance-Risiko-Profil auf den Markt, bei dem erstmals die Vorzüge von Logistik- und Industrie-Immobilien kombiniert werden.

08.09.2020, 14:51 Uhr

Autor: Steffen Uttich, Leiter Kapitalmärkte, BEOS AG

Die wirtschaftlichen Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen durch die COVID-19-Pandemie fallen teilweise markant aus. Besonders stark betroffen sind seit dem Frühjahr etwa die Nutzungsarten Hotel und Einzelhandel. Aber es gibt auch welche, die profitieren. So erfreuen sich unter den gewerblich genutzten Immobilien vor allem Logistikobjekte immer grösserer Beliebtheit.

Dabei konnte sich dieses Marktsegment schon in den zurückliegenden zehn Jahren nicht über mangelnden Zuspruch beklagen. Nach Angaben des Analysehauses PMA hat sich das Investitionsvolumen bei Logistik-Immobilien in Europa zwischen 2011 und 2019 mehr als verdreifacht und betrug im vergangenen Jahr allein €27,7 Mia. Parallel stiegen die Preise so schnell an, dass die zu erzielenden Nettoanfangsrenditen von rund 7 % auf 4,5 % zurückgingen. Aber statt einer Korrektur dieses raschen Aufstiegs hat gemäss einer Umfrage* in den ersten Monaten nach der Zuspitzung der COVID-19-Krise das Interesse an Investitionen in Logistik-Immobilien sogar zugenommen – die einzige Nutzungsart neben Wohnen, wo dies der Fall ist.

"Big-Box-Logistik"

Auf den ersten Blick erscheint diese Entwicklung nachvollziehbar. Mit dem Lockdown im Frühjahr wurde die grosse Bedeutung des Online-Handels und sein Wachstumspotential schlagartig sichtbar. Und es wurde deutlich, welche entscheidende Rolle Logistik-Immobilien auf diesem Wachstumsmarkt spielen. Sie sind die relevante Schnittstelle zwischen Produzent und Endkunde. Die Warenhäuser von morgen sozusagen – mit Anspruch an eine effiziente Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren. Daher auch der Begriff "Big-Box-Logistik" – der wie ein sicherer Wechsel auf die Zukunft aussieht.
Allerdings sind Investitionen in Logistik-Immobilien auch mit gewissen Risiken verbunden, bspw. der Umstand, dass die Anzahl an Grosslogistikern und damit an potenziellen Mietern überschaubar ist. Professionelle Investoren steuern dieses Risiko meist über objektspezifische Merkmale und Massnahmen.

Glättung des Logistik-Immobilienrisikos

Swiss Life Asset Managers hat nun eine Idee entwickelt, wie auch eine Glättung des speziellen Logistik-Immobilienrisikos auf Portfolioebene gelingen kann: durch die gleichzeitige Investition in ein Marktsegment, das derzeit noch im Schatten der Logistik-Immobilien steht, aber durchaus eine gewisse Verwandtschaft aufweist. Die Rede ist von gemischt genutzten, gewerblichen Objekten. In diesem Segment ist die laufende Nachvermietung der entscheidende Teil des Geschäftsmodells. Stabilität auf der Einnahmen- wie auf der Wertseite wird dabei durch eine für das Gewerbeimmobiliengeschäft breite Streuung der Mieterschaft und die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen erreicht. Die Anzahl von Investitionsangeboten für Anleger ist in diesem Marktsegment noch überschaubar, denn viele Immobilienfirmen scheuen vor dem damit verbundenen Aufwand in der Objektbewirtschaftung zurück. Seit dem Frühjahr hat sich allerdings gezeigt, dass Unternehmensimmobilien in Deutschland neben Wohnimmobilien bislang mit am besten durch die Krise kommen.

Investoren fragen grössere regionale Bandbreite nach

In der Vergangenheit gab es noch keinen zwingenden Anlass, um die beiden Marktsegmente in einem Fondsportfolio zu mischen. Doch das ändert sich gerade: Investoren fragen inzwischen eine grössere regionale Bandbreite nach, um dem gestiegenen Investitionsvolumen in beiden Marktsegmenten Rechnung zu tragen – mindestens auf europäischer Ebene. Vor diesem Hintergrund bringt Swiss Life Asset Managers in diesem Herbst für institutionelle Anleger eine Produktinnovation auf den Markt: Mit dem neuen Luxemburger Fonds «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – European Industrial & Logistics» werden zum ersten Mal die Vorzüge von Logistik- und Industrie-Immobilien verbunden. Mit diesem neuen Ansatz sollen überdurchschnittliche Renditen bei unterdurchschnittlicher Schwankungsanfälligkeit der Erträge im Vergleich zu reinen Logistik-Immobilien-Anlagen erzielt werden – sozusagen Logistik mit eingebautem Stossdämpfer.

Die notwendige Expertise für Logistik- und Industrieobjekte hat Swiss Life Asset Managers an Bord. Seit zwei Jahren gehört die BEOS AG zur Swiss Life Asset Managers, die in Deutschland im gesamten Leistungsspektrum von Industrie und Logistik sehr erfolgreich tätig ist. Mit dem Netzwerk von Swiss Life Asset Managers wird dieses Erfolgskonzept nun auf Europa ausgeweitet.

* Colliers Covid-19 Survey, Ausgabe 2, April 2020


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