Private Real Estate – auf der Suche nach Diversifikation?

Private Real Estate steht seit einiger Zeit im Fokus von Investoren. Laut Simon Martin von Tristan Capital Partners bemühten sich institutionelle Investoren in den letzten fünf Jahren, Allokationen an den Privatmärkten aufzubauen, um die Performance zu verbessern. Dabei spielten Immobilien eine wichtige Rolle.

"Die attraktive Kombination aus laufenden Erträgen, potenziellen Kapitalzuwächsen und Wertschöpfung durch aktives Management hat ihre Anziehungskraft für renditehungrige Anleger, die sich Sorgen wegen der rekordhohen Aktienbewertungen machen, nicht verloren", betont Simon Martin, Chief Investment Strategist and Head of Research & Investment Strategy bei Tristan Capital Partners, ein Partner von Candriam. Seiner Meinung nach dürfte die Attraktivität von Immobilien tatsächlich weiter zunehmen, da der steile Anstieg der Verbraucherpreise in den letzten Monaten den Reiz des Sektors als potenzielle Möglichkeit zur Diversifikation in Zeiten mit steigenden Inflationserwartungen wieder verstärkt hat.

Wie Martin weiter ausführt, wurde in Europa die Korrelation zwischen der Inflation und den Immobilienerträgen in der Vergangenheit von der Natur der Immobilien-Cashflows bestimmt. Die europäischen Mieten seien in der Regel an den Verbraucherpreisindex gebunden. Dies sorge dafür, dass die Inflation direkt auf die Mieten umgewälzt wird. Die Fähigkeit, die Miete durch die Nutzung von Ungleichgewichten zwischen Angebot und Nachfrage zu steigern, sei ebenfalls ein entscheidender Faktor für die Anziehungskraft des Sektors, wenn die Preise steigen.

"Der Vorteil dieses Effekts kann unserer Meinung nach noch verstärkt werden, wenn man sich auf Sektoren konzentriert, die von starken zyklischen und langfristigen Nachfragetreibern profitieren und in denen das Angebot aufgrund der geringen Leerstände und der begrenzten Entwicklungsaktivität begrenzt bleiben dürfte", sagt der Investmentstratege. In einer Handvoll von Sektoren dürften diese Ungleichgewichte zwischen Nachfrage und Angebot weiterbestehen. Die skalierbarsten Chancen bieten sich nach Martins Ansicht in folgenden Bereichen:

Innerstädtische Logistikunternehmen für die letzte Meile

Die Nachfrage von E-Commerce-Nutzern nach Standorten für die letzte Meile ist nach wie vor erheblich höher als das Angebot qualitativ hochwertiger Logistikimmobilien in Verbrauchernähe. Die Mieten steigen dramatisch an und die Engpässe sind so akut, dass die Nachfrage auf andere Objekte ausgeweitet wird. Dies treibt signifikante Umnutzungsaktivitäten an, zum Beispiel in Einzelhandelszentren.

Hochwertige ESG-orientierte Büros in Innovationszentren

Die Rückkehr in die Büros verlief in Europa positiver als viele erwartet hatten. Die Auswirkungen des pandemiebedingten Nachfrageschocks zeigen sich zwar nach wie vor in erhöhten Leerstandsquoten. Diese konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf weniger hochwertige Objekte. "Erstklassige Büroflächen sind nach wie vor knapp. Angesichts der Kapazitätsengpässe und der steigenden Kosten im Bausektor glauben wir sogar, dass die europäischen Büromärkte von den Auswirkungen von Covid auf das Angebot, nicht auf die Nachfrage, geprägt sein werden", so Martin.

"Eine solche Diversifikation könnte sich in den kommenden fünf Jahren als zunehmend wertvoll erweisen."

In wichtigen Innovationszentren, wo die Nachfrage rasant wächst und das Angebot begrenzt ist, könnte dies das Mietwachstum von gut ausgestatteten Objekten mit hohen Energieratings an vorteilhaften Standorten in die Höhe treiben. "In unserem Portfolio erkennen wir bereits Anzeichen für diese Entwicklung in London, Birmingham, Dublin und Barcelona. Angesichts des mangelnden neuen Angebots und der geringeren Bautätigkeit ist anzunehmen, dass sich die steigende Nachfrage von erstklassigen Objekten auf ein breiteres Spektrum qualitativ hochwertiger, zertifizierter ESG-Objekte ausdehnt", erwartet der Investmentstratege von Tristan Capital Partners.

Wohnimmobilienstrategien mit Fokus auf wichtige demografische Nischen

In einer Reihe verschiedener Teilsektoren beobachtet Tristan Capital Partners fortgesetzte Diskrepanzen zwischen dem Angebot und der Nachfrage im Wohnimmobiliensektor: Bei Mehrfamilienhäusern bestehe europaweit ein Unterangebot und die Mieten stiegen nach wie vor
stärker als die Inflationsrate. Wohnangebote für ältere Menschen seien knapp, während die demografischen und Wohlstandsdynamiken ausserordentlich vorteilhaft seien. Der Studentenwohnungssektor sei nach wie vor stark fragmentiert und dürfte erheblich wachsen.

"Mit einer ausgewogenen Kombination dieser Strategien sind Anleger, die ihre risikobereinigten Renditen in einer Zeit der steigenden Inflationsrisiken maximieren möchten, unseres Erachtens gut aufgestellt", hält Martin fest. Der Aufbau einer Allokation in diesen Themen, die dank der akuten Angebotsknappheit von signifikanten Rückenwinden profitieren, während die Kosten festverzinslicher Kredite nach wie vor niedrig sind, scheine eine einfache und attraktive Möglichkeit, die Diversifikation zu maximieren und die Korrelation zu anderen Anlageklassen zu verringern. "Eine solche Diversifikation könnte sich in den kommenden fünf Jahren als zunehmend wertvoll erweisen", zieht Martin den Schluss.