Das Potenzial urbaner Wohnimmobilien in Europa nutzen

Immer mehr Menschen zieht es in die Städte. 75 Prozent der EU-Bevölkerung leben in urbanen Gebieten, und die Urbanisierung in Europa wird sich weiter fortsetzen. Laut Peter Bezak von Zurich Invest stellen urbane Wohnimmobilien in Europa für Investoren aus den unterschiedlichsten Gründen eine echte Alternative zu heimischen Wohnliegenschaften dar.

Europa war nicht immer so städtisch geprägt. Noch 1950 lebten nur etwas mehr als 50 Prozent in einem urbanen Umfeld. Heute sind es rund 75 Prozent. 2050 sollen es nach Schätzungen der Vereinten Nationen schon über 80 Prozent sein. Begünstigt wird diese Entwicklung durch diverse wirtschaftliche und demografische Trends. "Die steigende Mobilität der Bevölkerung, höhere ausländische Investitionen und moderne Technologie- und Innovationssysteme haben die Bedingungen nachhaltig verändert. Smart Living, autonomes Fahren, aber auch die weitere Automatisierung der Arbeit sind entscheidende Faktoren für diese Entwicklung", sagt Peter Bezak, Ökonom und Anlageexperte bei der Zurich Invest.

Wie er weiter erläutert, ist aber auch der Kampf gegen die Erderwärmung und den Klimawandel unmittelbar verbunden mit der zunehmenden Urbanisierung. Am Ende werde es von den Städten abhängen, ob und in welchem Masse die Kombination von Verdichtung und wirtschaftlichen Aktivitäten mit maschinellem Lernen und neuen Technologien dabei hilft, ökonomisch erfolgreich zu sein und gleichzeitig unseren Planeten zu bewahren. Damit dies gelinge, benötigten die Städte entsprechende Werkzeuge und Kapital. Um diese Instrumente bereitzustellen, brauche es jedoch stabile politische Systeme, die in der Lage sind, auf die dynamischen Kapitalmärkte, die globale Unsicherheit und geopolitische Turbulenzen zu reagieren. "Die Herausforderungen sind also klar", betont Bezak.

Attraktive Renditen im Wohnsektor europäischer Städte

2021 erreichte der europäische Wohnimmobilienmarkt ein neues Allzeithoch. Insgesamt wurden laut dem Anlageexperten fast 100 Mrd. Euro investiert. Das bedeutet nach Angaben von MSCI Real Capital Analytics einen deutlichen Anstieg des Volumens um rund 60 Prozent gegenüber 2020. Ein derart signifikanter Anstieg sei nur in grossen und liquiden Märkten möglich. "Die europäischen Märkte bieten derzeit gegenüber Schweizer Wohnimmobilien attraktive Rendite-Spreads von 50 bis 150 Basispunkten. Dadurch können Steuern und Strukturkosten kompensiert werden", sagt Bezak. Experten prognostizierten für die Zielmärkte in Europa attraktive Gesamtrenditen. Unterstützt werde diese Annahme durch starke Fundamentaldaten. Diese stützten sich nicht nur auf die demographische und wirtschaftliche Entwicklung, sondern vor allen auf das zu erwartende Mietwachstum. Dieses sei durch an den Verbraucherpreisindex gebundene Mietverträge vor der Inflation geschützt.

Wohnsektor in europäischen Städten bietet Diversifikationschancen

Jeder Markt in Europa hat seine Besonderheiten. Die Renditen korrelieren deshalb laut dem Ökonomen relativ gering miteinander und weisen eine weitgehende Unabhängigkeit voneinander aus. Mit den Schweizer Wohnungsmärkten seien teils geringe bis sogar negative Korrelationen festzustellen. Erscheine das Marktumfeld attraktiv oder erschliessen sich punktuell gute Opportunitäten bei einzelnen Objekten, ergäben sich aus dieser Heterogenität gute Diversifikationschancen. Bei der Portfoliozusammensetzung helfe es, die Diversifikation mehrdimensional zu betrachten. "So ist es möglich, neben der Diversifikation von regulatorischen Risiken die Diversifikation in einem Portfolio mit Liegenschaften in verschiedenen Städten mit unterschiedlichen Industriezweigen zusätzlich zu verstärken", erklärt Bezak.

Beispielsweise könne die Diversifikation in einem Portfolio mit Liegenschaften im von der Pharmaindustrie geprägten Basel und im vom Finanzwesen bestimmten Zürich, durch Hinzufügen von Liegenschaften in europäischen Städten zusätzlich verstärkt werden. Berlin, München, aber auch Amsterdam oder Stockholm, weisen eine hohe technologische Orientierung auf. Kopenhagen oder Utrecht sind dagegen im Bereich Life Science stark aufgestellt. Laut einer Anfang 2022 von Jones Lang LaSalle, vorgestellten Studie seien gerade diese innovationsstarken und talentreichen Städte für ein überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum nach der Pandemie bestens positioniert.

Starkes Wachstumspotenzial in Europa

Ausgewählte Zielmärkte zeichnen sich durch starke Wachstumsaussichten (siehe Grafik) und ein durchschnittliches Transaktionsvolumen von mehr als 25 Mrd. Euro pro Jahr aus. In der Schweiz liegt dieser Wert bei etwa 2 Mrd. Euro. In Europa gehört Deutschland mit rund 50 Prozent Anteil am europäischen Mietermarkt zu den grössten institutionellen Märkten. Aber auch andere Länder, wie etwa Österreich, mit seiner Hauptstadt Wien, bieten attraktive Wachstumspotenziale. In den Niederlanden zählt laut Bezak zum Beispiel Randstad, mit einer wachsenden Bevölkerung und hohen ESG-Standards zu den grössten Ballungsräumen in Kontinentaleuropa. Auch nordeuropäische Märkte bieten sich aufgrund attraktiver Fundamentaldaten und eines grossen Wachstumspotenzials für eine weitere Diversifizierung an.

Für hohe ESG Standards braucht es umfassende Immobilien-Expertise

Für eine gesicherte Pipeline hochwertiger, zweckgebundener Liegenschaften in wachsenden Ballungsräumen ist nach Meinung Bezaks ein umfassendes Know-how, langjährige Erfahrung und ein ausgezeichnetes lokales Netzwerk von entscheidender Bedeutung. Nur damit sei es möglich, ausländische Liegenschaften effizient zu bewirtschaften, Transaktionen korrekt zu analysieren, zu strukturieren und erfolgreich abzuschliessen.

"Bei der Selektion von umfangreichen Immobilien-Investments spielen zunehmend ESG-Themen eine wichtige Rolle, die bei der Auswahl zu integrieren sind. Es erfordert heute einen klaren Weg zu Net Zero, der im Einklang mit den Zielen der Investoren steht. Eine strenge ESG Due Diligence, CAPEX-Anforderungen und die Verbesserung des CO₂-Fussabdrucks müssen in die Analyse einbezogen werden. Strategische Partnerschaften sichern den Zugang zu den attraktivsten Möglichkeiten mit höchsten Nachhaltigkeits- und ESG-Standards", sagt Bezak abschliessend.