Erobern Pensionskassen den Immobilienmarkt?

Die Vorstellung eines Immobilienmarktes, der nach und nach von den Pensionskassen dominiert wird, entspricht laut Avenir Suisse nicht der Realität. Ihr Anteil am Immobilienmarkt bleibt konstant – trotz höheren Investitionen.

Anfang Jahr wurde ein Gebäude an der Rue du Rhône in Genf von der Pensionskasse des Personals des Kantons Zürich übernommen. Kostenpunkt: 138 Millionen Franken. Laut der «Tribune de Genève» handelt es sich dabei um eine der grössten Transaktionen der letzten zehn Jahre in der Stadt am Zipfel des Lac Léman, erläutert Diego Taboada, Researcher im Bereich Tragbare Sozialpolitik bei Avenir Suisse sagt.

Dieses Beispiel verdeutliche das wachsende Interesse der Pensionskassen an Immobilieninvestitionen. So stieg laut dem Bundesamt für Statistik der Anteil von Schweizer Immobilien an den von autonomen und teilautonomen Pensionskassen gehaltenen Vermögenswerten zwischen 2008 und 2020 von 15,4% auf 17,7%.

Im Gegensatz dazu besitzen Anbieter einer Vollversicherung vergleichsweise weniger Immobilienvermögen: 2008 machte es gemäss Daten der Finma 13,1% aus, während es 2020 nur noch 11,7% betrug. Insgesamt ist der Wert des Immobilienvermögens aller Vorsorgeeinrichtungen von 99 auf 213 Mrd. CHF gestiegen, was einer jährlichen Zunahme von 7% entspricht. "Das heisst, der Anteil an Immobilenvermögen ist von 15,0% auf 17,4% gewachsen. Zum Vergleich: Das gesamte verwaltete Vermögen stieg im selben Zeitraum von 667 Mrd. auf 1230 Mrd. CHF", stellt Taboada fest.

Dieser Appetit auf Beton lasse sich vor allem durch die Situation auf den Finanzmärkten erklären, die von niedrigen oder sogar negativen Zinsen geprägt ist, was Anleihen unattraktiv macht. Immobilien bieten ein gutes Gleichgewicht zwischen Rendite und Stabilität. Laut UBS sind sie sogar eine der Anlagen mit den höchsten durchschnittlichen Renditen (6,24% zwischen 2009 und 2021). Darüber hinaus generieren Immobilien durch Mieteinnahmen regelmässige Liquiditätszuflüsse, die für die Zahlung der Renten unerlässlich sind.

Dieser Run auf Immobilien wirft laut Taboada jedoch auch Fragen auf. Die "Spekulation" und der Renditehunger der Kassen bedeute, dass die Immobilienpreise auf Kosten der Mieter und der Mittelschicht steigen, laute eine oft geäusserte Kritik.

Nur 6% des Schweizer Immobilienbestands

Erobern die Pensionskassen wirklich den Immobilienmarkt? "Zwar besitzen die Vorsorgeeinrichtungen tatsächlich mehr Liegenschaften als noch vor zwölf Jahren, doch der Wert des gesamten Immobilienbestands – Einfamilienhäuser, Miet- und Eigentumswohnungen, Büro- und Geschäftsgebäude – ist ebenfalls gestiegen", sagt der Experte. Zwischen 2008 und 2020 wuchs er laut Wüest & Partner von 1761 Mrd. auf 3780 Mrd. CHF. Setze man diese Zahlen in Relation zum erwähnten Immobilienvermögen der Pensionskassen, so betrage der Anteil der Pensionskassen nur 6% des Gesamtvermögens. Dieser Wert hat sich seit 2008 nicht verändert.

Die Pensionskassen investieren vor allem in Renditeobjekte. Ein Vergleich mit dem Markt für Mietobjekte ist daher aussagekräftiger. Auch hier ist der Marktanteil der Vorsorgeeinrichtungen seit 2008 sehr stabil geblieben und schwankte zwischen 16% und 18% des Mietwohnungsbestands. Anders ausgedrückt: Zwischen 82% und 84% des Mietmarktwerts werden nicht von den Vorsorgeeinrichtungen gehalten, sondern von anderen privaten oder öffentlichen Akteuren wie Banken, Anlagefonds, Kantonen und Gemeinden oder auch Privatpersonen. "Die Vorstellung eines Immobilienmarktes, der nach und nach von den Vorsorgeeinrichtungen dominiert wird, entspricht nicht der Realität", betont Taboada.

Pensionskassen folgen dem Markt

Laut dem Researcher zeigen die Zahlen: Mit einem Anteil von 17% an Mietobjekten sind Pensionskassen zwar ein wichtiger Marktteilnehmer, aber bei weitem nicht marktbeherrschend. Dies gelte umso mehr, als ihre Guthaben unter den 1400 Vorsorgeeinrichtungen aufgeteilt sind. "Auch wenn einige Kassen über beträchtliche Mittel verfügen, können sie die Marktpreise nicht allein diktieren. Der Anstieg der Investitionen in Immobilien folge dem allgemeinen Markttrend, der in erster Linie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage widerspiegele.

Der relative Anteil der Pensionskassen an der Gesamtzahl der Investoren sei seit zwölf Jahren stabil geblieben. "Wir sind weit entfernt vom Bild einer zunehmenden Kontrolle der Vorsorgeeinrichtungen über den Immobilienmarkt, die es ihnen ermöglichen würde, das Wetter auf dem Immobilienmarkt zu bestimmen", kommentiert Taboada.