Wettkampf der Anbieter dominiert den Hypo-Markt

Comparis gibt eine Prognose zur Entwicklung der Hypothekarzinsen für 2021 ab und kommt zum Schluss, dass Hypothekarnehmende viel sparen können, wenn sie Zinsschwankungen oder den Wettbewerb unter Anbietern zu nutzen wissen.

Der Ausbruch der Corona-Pandemie im März 2020 liess die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken vom Rekordtief bei 0,98% auf 1,20% anziehen. Die Zinsen der beliebtesten Hypothek in der Schweiz bewegen sich seither in einer Bandbreite von 1 bis 1,15%. Derzeit liegt der Richtzins bei 1,05% (Stand: 15.12.20).

«Die Richtzinsen für eine zehnjährige Festhypothek dürften sich 2021 zwischen 0,9 bis 1,2 Prozent bewegen», prognostiziert Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp. Den Richtzins für fünfjährige Festhypotheken sieht er zwischen 0,7 und 1 Prozent.

Die Europäische Zentralbank (EZB) und die Europäische Union haben beschlossen, die Wirtschaft mit Hilfskrediten und zusätzlichem Notenbankgeld in Billionenhöhe zu stützen. "Zinserhöhungen und ein starker Inflationsschub erscheinen vor diesem Hintergrund unwahrscheinlich", sagt Papp. Und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) seien unter diesen Prämissen die Hände gebunden. Die Hypothekarzinsen würden somit auf attraktiv tiefem Niveau verharren.

Günstige Konstellationen für Hypothekarnehmende

Hypothekarnehmende seien dennoch gut beraten, den Hypothekarmarkt genau zu beobachten, denn es bilden sich laut Comparis laufend günstige Konstellationen:

Appetit auf bestimmte Laufzeiten: Es gibt immer wieder Phasen, in denen Anbieter für bestimmte Laufzeiten deutlich bessere Konditionen offerieren als für andere Laufzeiten. Unabhängige Hypothekarvermittler sind sehr nahe an den Hypothekarbietern dran und wissen zeitnah, welcher Anbieter gerade eine "Aktion" hat. Grundsätzlich gilt: Versicherer und Pensionskassen bieten tendenziell die besten Konditionen für lange Laufzeiten. Banken offerieren in der Regel bei kurzen und mittleren Laufzeiten die günstigsten Zinssätze.

Schwankungen bei Swap-Sätzen nutzen: Banken refinanzieren Hypotheken auch am internationalen Kapitalmarkt, und zwar über den sogenannten Swap-Markt. Sinkende Swap-Sätze vergünstigen die Refinanzierung. Einen Teil des Kostenvorteils können Banken in Form von günstigeren Hypothekarzinsen weitergeben.

"Die Unwägbarkeiten bei den wirtschaftlichen und geldpolitischen Folgen der Corona-Pandemie sorgen auch 2021 für Nervosität an den Kapitalmärkten. Veränderungen von +/- 30 Basispunkten beim zehnjährigen Swap-Satz sind durchaus möglich", so Papp.

Konkurrenzkampf wird härter: Im aktuellen Tiefzinsumfeld sind Hypotheken für Banken, Versicherungen und Pensionskassen eine attraktive Anlageklasse. Der Wettbewerb hat deshalb an Intensität gewonnen und drückt auf die Hypothekarzinsen. Für Kunden HypoPlus-Kundinnen und -Kunden lag im Jahr 2016 der durchschnittlich offerierte Zins für eine zehnjährige Festhypothek bei 1,2%. Heutzutage sind Zinssätze von unter 1% Standard und reichen hinab bis 0,61%.

Treiber des Wettbewerbs sind grundsätzlich zwei Faktoren: Zum einen sind es vor allem Regional-, Raiffeisen- und Kantonalbanken, die einen Grossteil ihrer Erträge mit dem Hypothekargeschäft erzielen. Die Zinsmarge hat über die Jahre aber abgenommen. Kompensieren lässt sich das nur über eine Ausweitung des Hypothekargeschäfts. "Die anhaltenden Negativzinsen treiben zum anderen immer mehr Investoren, namentlich Versicherer und Pensionskassen, in die Anlageklasse Hypotheken", sagt Papp.

Zinsen rücken enger zusammen: Eine zehnjährige Festhypothek gibt es bereits ab 0,61%. Eine fünfjährige Hypothek ist ab 0,54% zu haben. Der Zinsaufschlag beträgt nur 7 Basispunkte, die Zinskurve ist äusserst flach. Die Zinsen auf 10 Jahre anzubinden, ist relativ zu kürzeren Laufzeiten so günstig wie kaum je zuvor. Fünfjährige Festhypotheken bewegen sich derzeit auf ähnlichem Niveau wie Libor- bzw. Saron-Hypotheken.

Nicht den erstbesten Zinssatz akzeptieren: Die Differenz zwischen den Schaufensterzinsen (Richtzinsen) und den bestverhandelten Zinsen ist nach wie vor signifikant. Hypothekarnehmende sollten auf keinen Fall den erstbesten von der Hausbank offerierten Zinssatz akzeptieren.

Ein Beispiel: Der Schaufensterzinssatz (zehn Jahre) beträgt 1,05%; Der durch HypoPlus bestverhandelter Zinssatz liegt bei 0,61%. Bei einer Hypothek von 850’000 Franken ergibt das über die gesamte Laufzeit von zehn Jahren eine Ersparnis von 37’400 Franken.

Doch nicht jeder bekommt diese Konditionen. Aber Zinsdifferenzen von 0,2 bis 0,3% liegen laut Comparis absolut im Bereich des Machbaren. Aufgerechnet auf die Hypothekarsumme und die gesamte Laufzeit sparen Hypothekarnehmende selbst bei einer "nur" um 15 Basispunkte günstigeren Hypothek gesamthaft fast 13’000 Franken im Jahr.