Statt Überangebot droht Wohnungsnot

Wohnen im Eigenheim ist mit längerfristiger Finanzierung nicht mehr günstiger als das Wohnen zur Miete. Die Wohnungsproduktion hält bei weitem nicht mehr mit der Nachfrage mit. Laut Raiffeisen sind sinkende Leerstände, steigende Angebotsmieten und Wohnungsnot die Folge.

Die eigentlich schon seit Längerem erwartete Zinswende ist eingeläutet. Globale Inflationsängste und der Druck auf die Zentralbanken, an der Zinsschraube zu drehen, haben zu stark anziehenden Langfristzinsen geführt. Hypothekarkredite mit langen Laufzeiten haben sich deshalb selbst in der bisher von einer starken Inflation verschont gebliebenen Schweiz deutlich verteuert.

Mit den gestiegenen Zinsen für längerfristige Finanzierungen sei eine mittlerweile schon fast in Stein gemeisselte Faustregel am Schweizer Eigenheimmarkt ins Wanken geraten, so Raiffeisen. Demnach ist Eigentum aktuell nicht mehr automatisch günstiger als das Wohnen zur Miete. Der Wohnkostenvorteil der Wohneigentümer drehe bei einem Hypothekarzinssatz von rund 2,5%. Aktuell ist dies nur für längerfristig fixierte Hypotheken der Fall. Kredite mit kürzeren Laufzeiten haben sich in den letzten Wochen deutlich weniger stark verteuert und die Zinsen für geldmarktgebundene Hypotheken bewegen sich weiterhin auf historisch tiefem Niveau. Trotz der mittlerweile sehr hohen Preise und der steigenden Zinsen ist Wohneigentum aber weiterhin sehr gefragt.

Weiterhin starke Nachfrage

Noch immer finden sich laut den Immobilienexperten Finanzierungslösungen, die Kaufen deutlich günstiger als das Wohnen zur Miete machen. Zudem sorgen die diversen nicht-finanziellen Argumente dafür, dass die Schweizer Bevölkerung Wohneigentum selbst bei einem noch höheren Zinsniveau nachfragen wird. "Eine weiterhin starke Nachfrage trifft auf ein mittlerweile völlig ausgetrocknetes Angebot. Es werden kaum noch neue Eigentumsobjekte gebaut und bestehende Besitzerinnen und Besitzer verkaufen nur in Ausnahmefällen ihre Häuser und Wohnungen. In dieser Angebotssituation werden die Preise auch bei mittelfristig etwas geringerer Nachfrage weiter steigen. Die Dynamik der Preisanstiege dürfte sich höchstens allmählich leicht abschwächen", erklärt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Alterung und Individualisierung treiben die Wohnungsnachfrage

Was für den Eigentumsmarkt seit Jahren gilt, war im Mietwohnungsmarkt bis vor Kurzem genau umgekehrt. Die Nachfrage hielt jahrelang nicht mit dem Angebot mit. Der eidgenössische Mietwohnungsmarkt sei letztes Jahr jedoch in eine neue Phase seines Marktzyklus getreten, wie Raiffeisen festhält. Einerseits habe die Bau- und Immobilienwirtschaft angesichts der anhaltend hohen Leerstände bei der Projektion neuer Objekte schon seit längerem kräftig auf die Bremse gedrückt, was sich jetzt in einer gedrosselten Wohnungsproduktion niederschlägt. Andererseits habe sich die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren kräftig erhöht. "Für einmal kamen die Nachfrageimpulse im Einwanderungsland Schweiz aber nicht von der Migration. Demografische Alterung und der anhaltende Trend zur Individualisierung haben in den letzten Jahren die Zuwanderung still und heimlich als wichtigsten Treiber der Haushaltsbildung abgelöst", erklärt Neff.

Diese beiden Megatrends werden laut Raiffeisen auch künftig dazu führen, dass Menschen in immer kleineren Haushalten wohnen und die Zahl der Haushalte schneller wächst als die Bevölkerung. Letztes Jahr überstieg die Zahl der neu gegründeten Haushalte erstmals seit 2009 diejenige der neu erstellten Wohnungen. Sinkende Leerstände seien die logische Folge dieser Entwicklung. Und dies sei erst der Anfang.

Unter Annahme konstanter Zuwanderung werden den Prognosen von Raiffeisen zufolge in diesem Jahr 51’000 zusätzliche Wohnungen nachgefragt. Fürs Jahr 2023 ergibt sich mit etwas mehr als 48'000 eine leicht tiefere, aber immer noch sehr hohe Wohnungsnachfrage. "Auch künftig wird die Wohnungsproduktion bei weitem nicht mit der Nachfrage mithalten können. Aus dem bis vor Kurzem noch herrschenden Wohnungsüberangebot könnte also schon bald eine Wohnungsnot werden", stellt Neff fest. Bereits jetzt steigen nach jahrelangem Sinkflug die Angebotsmieten wieder, womit sich auch die Schere zwischen den Bestandes- und den Neumieten wieder öffnen dürfte.

Ukrainische Flüchtlinge im Schweizer Wohnungsmarkt

Millionen von Ukrainerinnen und Ukrainern mussten wegen des Krieges ihre Heimat verlassen und Sicherheit in europäischen Ländern suchen. Seit Kriegsausbruch sind bereits annähernd 50'000 Menschen aus der Ukraine in die Schweiz geflüchtet. Bisher sind die Kriegsflüchtlinge primär in Kollektivunterkünften und Privathaushalten untergebracht. Allerdings sind dies nur vorübergehende Lösungen. Der erstmals gewährte "Schutzstatus S" erlaubt den Schutzsuchenden denn auch explizit, während ihres Aufenthaltes einer Arbeit nachzugehen und dafür einen Schweizer Lohn zu erhalten. "Je länger der Krieg andauert, umso mehr Ukrainerinnen und Ukrainer dürften sich auf dem regulären Wohnungsmarkt nach einer Bleibe umschauen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Teil der Geflüchteten in der Schweiz bleiben wird. Je nachdem wie sich die Situation entwickelt, kann dieser Krieg mittelfristig also durchaus Folgen für unseren Wohnungsmarkt haben", prognostiziert Neff.