Schweizer Immobilienmarkt trotzt Inflation und Zinsanstieg

Im Gegensatz zu einzelnen ausländischen Immobilienmärkten sind in der Schweiz bis zum Spätsommer die Immobilienpreise weiter gestiegen. Preisrückschläge dürften allerdings wahrscheinlicher werden, wenn der Markt nicht nur von den Zinsen, sondern bald auch von der Konjunkturseite her unter Druck kommt. Das erwartet die Credit Suisse in ihrem jüngsten Immobilienmonitor.

Die hartnäckige Inflation und steigende Zinsen dem Schweizer Immobilienmarkt bisher nur wenig geschadet, im Gegenteil. Die Immobilienpreise sind bis anhin weiter angestiegen. Die Widerstandskraft rührt auch vom beschränkten Angebot her. Die Verknappung freier Mietwohnungen hat sich sogar beschleunigt, und das Angebot an Wohneigentum bleibt knapp.

"Preisdynamik lässt in den nächsten Quartalen nach"

Die Hypothekarzinskosten bei Neuabschlüssen haben sich seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt und beeinflussen die Nachfrage nach Wohneigentum, wie die Credit Suisse festhält. Konnten Makler in der Vergangenheit noch aus 15 bis 20 Interessenten pro Eigentumsobjekt auswählen, sind es derzeit noch drei bis vier.

Weil die Neubautätigkeit weiterhin rückläufig ist, bleibt ein gewisser Nachfrageüberhang bestehen. "Der Konkurrenzkampf um das knappe Angebot sorgt daher vorderhand noch für steigende Preise", so die Bank. Der Zenit der Preisentwicklung dürfte aber erreicht sein. Wegen der zinsbedingt sinkenden Nachfrage nach Wohneigentum erwarten die Immobilienökonomen der CS eine deutlich geringere Preisdynamik in den nächsten Quartalen. Auch die sich abschwächende Konjunktur dürfte die Preise unter Druch setzen.

Babyboomer hinterlassen wachsendes Angebot

Wegen der Baulandknappheit und der Präferenz für den Bau von Mietwohnungen war der Neubau von Eigenheimen in den vergangenen Jahren "nur noch ein Schatten früherer Zeiten," schreibt die Bank. Folglich herrscht Knappheit, und die Eigenheimpreise werden laufend auf neue Höchst getrieben. "Für etliche Haushalte bleibt damit die Übernahme des Hauses oder der Wohnung einer älteren Person eine der wenigen Möglichkeiten, um überhaupt noch an Wohneigentum zu gelangen."

In Zukunft dürfte dieser Weg vermehrt offenstehen, machen die Ökonomen an Wohneigentum interessierten Personen Hoffnung. Die geburtenstarken Babyboomer, die gegenwärtig mehr als 40% der Schweizer Eigenheime besitzen, kommen allmählich in die Altersgruppen mit hoher Sterblichkeit. In Zukunft dürften daher mehr und mehr Häuser auf den Markt gelangen oder an die jüngere Generation vererbt werden. "Während aktuell gut 3000 Eigentumsobjekte jährlich von der Babyboomer-Generation hinterlassen werden, steigt die Zahl bis 2045 auf gegen 42'000. Dies könnte dazu beitragen, dass sich die angespannte Lage am Wohneigentumsmarkt längerfristig leicht entspannt", prognostizieren die Experten in ihrem jüngsten Marktbericht.

Babyboomer hinterlassen bis 2045 rund 420'000 Eigenheime

Leerwohnungsbestand sinkt weiter

Am Mietwohnungsmarkt deutetet noch nichts auf eine Entspannung hin. Die Credit Suisse geht davon aus, dass die Zahl der Leerwohnungen im laufenden Jahr erneut kräftig sinken und der stärkste Rückgang seit 1978 verzeichnet wird. Zwar liegt die Leerwohnungsziffer mit 1,31% (Vorjahr: 1,54%) noch über dem langjährigen Mittel von 1,11%, nähert sich diesem aber mit hoher Geschwindigkeit.

Der Rückgang ist breit abgestützt und betrifft sämtliche Segmente, alle Wohnungsgrössen und eine grosse Mehrheit der Regionen. Verantwortlich für den niedrigen Leerstand sind die rückläufige Bautätigkeit und der Anstieg der Nachfrage infolge von Wirtschaftswachstum und Zuwanderung. Letztere wird vom heisslaufenden Arbeitsmarkt und dem verbreiteten Fachkräftemangel beflügelt, sodass die Immobilienökonomen der CS für 2022 mit einem Wanderungssaldo von rund 75'000 rechnen (Vorjahr: 60'600).

Dass noch immer keine Reaktion auf die hohe Nachfrage auszumachen sei, lege nahe, dass der ungenügenden Bautätigkeit strukturelle Faktoren zugrunde liegen, erklärt die Bank: Die Verdichtung innerhalb bestehender Bauzonen, die auf vielfältige Weise ausgebremst wird, vermag die unterbundenen Einzonungen offensichtlich nicht zu ersetzen.

Energiepreisschock belebt Umbautätigkeit

Wirkung zeigen die stark gestiegenen Energiepreise. Das Volumen eingereichter Umbaugesuche lag in den vergangenen sechs Monaten um 22% über dem zehnjährigen Mittelwert. Zum Anstieg haben auch energetische Sanierung beigetragen, der Umstieg auf Wärmepumpe und Solarenergie. Beide Technologien verzeichnen einen regelrechten Boom, Wartefristen sind die Norm. Der durchschnittliche Preis für Heizöl war in den ersten acht Monaten 2022 rund 60% höher als im Durchschnitt von 2021, der Gaspreis überstieg den Durchschnitt von 2021 um 43%.

Der Kostenvorteil von Wärmepumpen ist dadurch auf 65% gestiegen (im Vorjahr: 48%). "Zwar dürfte dieser Vorteil im nächsten Jahr wieder leicht sinken, weil auch die Strompreise im Schnitt um
27% höher ausfallen werden schätzt die CS. Mit 54% bleibe allerdings ein substanzieller Kostenvorteil bestehen, der die Amortisationsdauer der typischerweise höheren Investitionskosten erheblich verkürzt.