Risiko einer Immobilienblase in München am höchsten

München ist laut der UBS-Studie der weltweit am stärksten überbewertete Immobilienmarkt. Die niedrigen Zinsen erhöhen das Immobilienblasenrisiko in der Eurozone, was dazu führt, dass Frankfurt und Paris neu in der sogenannten Blasenzone gelistet werden.

Der UBS Global Real Estate Bubble Index 2019 (GREBI) zeigt auf, dass München, gefolgt von Toronto, Hongkong und Amsterdam das grösste Blasenrisiko verzeichnen. Auch Frankfurt, Vancouver und Paris befinden sich in der Blasenzone. "Grosse Ungleichgewichte", wie die Studie es nennt, bestehen in Zürich, London, San Francisco, Tokio und Stockholm. Die Immobilienmärkte in Los Angeles, Sydney, Genf und New York gelten nur noch als "hoch bewertet". Dagegen sind Immobilien in Singapur, Boston und Mailand "fair bewertet", in Chicago sogar "unterbewertet". Die Studie kommt auch zum Schluss, dass der Markt in Dubai, der zum ersten Mal in der Studie berücksichtigt wird, fair bewertet ist.

Die Bewertungen in Vancouver, San Francisco, Stockholm und Sydney sind markant zurückgegangen. Auch der Immobilienmarkt in London kühlte deutlich ab und verliess die Blasenzone zum ersten Mal seit vier Jahren. In den US-amerikanischen Metropolen New York und Los Angeles ging der Index im Vergleich zum Vorjahr hingegen nur leicht zurück; in Tokio und Singapur blieb er so gut wie unverändert.

Attraktivität der Städte gefährdet

Mark Haefele, Chief Investment Officer von UBS Global Wealth Management, erklärt: "Zunehmende ökonomische Unsicherheit wiegt den positiven Effekt fallender Zinssätze auf die Nachfrage nach Immobilien mehr als auf. Allerdings waren in Teilen der Eurozone die tiefen Zinsen hauptverantwortlich für den Anstieg des Immobilienblasenrisikos."

"Investoren sollten bei Märkten in der Blasenzone Vorsicht walten lassen. Staatliche Eingriffe zur Eindämmung weiterer Preisanstiege haben bereits in einigen der am meisten überbewerteten Märkte Korrekturen ausgelöst – in allen vier höchstplatzierten Märkten des UBS Global Real Estate Bubble Index 2016 sind die inflationsbereinigten Preise zurückgegangen. Im Durchschnitt liegen die Preise nun 10 Prozent unterhalb ihrer Höchststände. Dieser Negativtrend dürfte anhalten", ergänzt Matthias Holzhey, Studienverantwortlicher und Head of Swiss Real Estate Investments von UBS Global Wealth Management.

Der Immobilienerwerb in globalen Städten war in der Vergangenheit eine gute Strategie zur Vermögensvermehrung. Doch die fehlende ökonomische Tragbarkeit senkt gemäss GREBI die Attraktivität vieler Städte und begünstigt eine Verlagerung von Arbeitsplätzen in die Agglomerationen. Obwohl Urbanisierung, digitale Revolution sowie Baubeschränkungen die Bewertungen von Immobilien in Städten immer noch stützen, kann nicht mehr mit Sicherheit mit realen Preisanstiegen gerechnet werden.

Deutliche Überbewertung in Zürich und Genf

Tiefe und weiter sinkende Hypothekarzinsen sowie die robuste regionale Wirtschaft haben die Nachfrage nach Wohneigentum im Grossraum Zürich gestützt. Die Eigenheimpreise haben sich damit weiter vom Landesdurchschnitt abgekoppelt, aber die starke Einkommensentwicklung verhinderte einen Anstieg der Ungleichgewichte. Der Markt ist dennoch deutlich überbewertet. So hat Zürich im internationalen Vergleich
das grösste Preis-Miet-Verhältnis aller Städte. Das tiefe Zinsniveau ist daher entscheidend, um die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum auf dem aktuellen hohen Stand zu halten.

Zürich hat Genf mittlerweile sowohl in Sachen Preis- als auch Bewertungsniveau überholt. Nach einer Korrektur zwischen 2013 und 2016 verharrten die Preise auf dem tieferen Niveau, sodass sie nun unter dem Spitzenniveau von 2012 liegen. Genf ist dennoch überbewertet geblieben. Es besteht ein erheblicher Mangel an Wohnraum, die Stadt profitiert von seinem internationalen Status, weshalb das Preisniveau zumindest mittelfristig nicht sinken dürfte.