Neue Arbeitsformen setzen Büromarkt unter Druck

Weil attraktive Neubauwohnungen ausserhalb der Zentren immer mehr Mieter aus Städten und lokalen Altbauwohnungen anziehen, geraten deren Besitzer unter Zugzwang, die Liegenschaften zu sanieren oder Preiskonzessionen zu machen. Derweil kommt laut Raiffeisen auch der Büromarkt durch Teilzeitarbeit immer mehr unter Druck.

Die Preise von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum steigen weiter an, was vielen Schweizern den Wechsel ins im Vergleich zur Miete günstigere Wohneigentum verunmöglicht. Bei den Einfamilienhäusern betrug der Anstieg trotz leicht rückläufiger Preise im vierten Quartal fast vier Prozent. Die Preise für Stockwerkeigentumswohnungen stiegen 2019 um knapp ein Prozent, allerdings nicht mit der Dynamik der Vorjahre. Die Entwicklung ist laut der Raiffeisen-Studie "Immobilien Schweiz" zum 1. Quartal 2020 dem Zusammenspiel zweier Faktoren geschuldet: Erstens ist seit gut drei Jahren die Projektionstätigkeit im Eigentumssegment rückläufig. Die dadurch herbeigeführte Verknappung des Angebotes treibt die Preise weiter in die Höhe. Zweitens gilt aufgrund der anhaltend rekordtiefen Finanzierungskosten nach wie vor, dass Eigentum finanziell deutlich attraktiver ist als Miete. Für eine durchschnittliche 3- bis 4,5-Zimmerwohnung sind Einsparungen der Wohnkosten von 20 Prozent möglich.

Für tiefere Einkommen bleibt ein Eigenheim unerreichbar

Tatsächlich könnten aber Haushalte mit tieferen Einkommen und Vermögen das Sparpotenzial vom Wechsel von der Miete ins Eigentum nicht nutzen, halten die Studienautoren fest. Die regulatorischen Tragbarkeits- und Eigenmittelanforderungen würden von Quartal zu Quartal für noch mehr Mieter zur unüberwindbaren Hürde, weil deren Haushaltseinkommen nicht mit der Preisentwicklung mithalten kann. Dies verringere die effektive Nachfrage nach Wohneigentum und setze der zinsgetriebenen Preisentwicklung Grenzen. "Gleichzeitig fliesst immer mehr renditesuchendes Kapital in den Markt für Renditeobjekte, was dazu führt, dass der Mietwohnungsbau den Bau von Eigentumsobjekten immer mehr verdrängt. Stark gestiegene Liegenschaftspreise, hohe Leerstände und sinkende Angebotsmieten zeugen deutlich von der Verlagerung der Aktivitäten vom Eigenheim- in den Renditeliegenschaftsmarkt", so die Experten.

Städter zieht es aus der Stadt

Im Markt für Renditeliegenschaften sind laut der Studie aufgrund der anhaltend hohen Bautätigkeit ausserhalb der grossen Zentren spannende Anpassungsprozesse zu beobachten. Innerhalb der peripheren Gemeinden mit erhöhten Leerständen spielen sich derzeit Verlagerungsprozesse vom Altbaubestand in moderne und komfortable Neubauprojekte ab. Diese sind aufgrund sinkender Angebotsmieten attraktiver geworden. Für einen nur geringen Aufpreis können viele Einheimische ihrer in die Jahre gekommenen Mietwohnung den Rücken kehren und in einen zeitgemässen Neubau einziehen. "Besitzer älterer Liegenschaften sind jetzt gefordert, wollen sie, dass ihre Objekte konkurrenzfähig bleiben. Konzessionen beim Mietzins oder aufwändige Sanierungen werden nötig", erklärt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Städter ziehen vermehrt in periphere, gut erschlossene und ländliche Gemeinden um. Betrachtet man jeweils nur die inländische Wohnbevölkerung, ziehen mehr Menschen aus der Stadt weg als in die Stadt. Die Städte wachsen nur noch durch den Zustrom von Zuwanderern mit geringen Kenntnissen des lokalen Immobilienmarktes. Ist ein Städter zum Umzug gezwungen, muss er für die neue Stadtwohnung eine viel höhere Miete bezahlen als für seine alte Wohnung. Laut Studie zahlt er in den fünf grössten Schweizer Städten für die neue Stadtwohnung durchschnittlich 35 Prozent mehr. Zieht er in die Agglomeration oder aufs Land, kann er nicht nur seine Mietkosten senken, sondern seine Lebensqualität durch eine neuere und grössere Wohnung sogar steigern.

Büromarkt durch Teilzeitarbeit unter Druck

Die Immobilien-Studie von Raiffeisen Schweiz beschäftigt sich ausserdem mit den Auswirkungen von Teilzeit, flexiblen Arbeitszeiten und Homeoffice auf dem Büromarkt. Verstärkt wird dieser branchenübergreifende Trend zu modernen Arbeitsbedingungen zusätzlich durch die internetbasierte Plattformarbeit. Zurückzuführen ist die Zunahme ebenfalls auf die Erwerbsbeteiligung der Frauen, die vergleichsweise mehr Teilzeit arbeiten als Männer. Teilzeitpensen mit 80 Prozent und mehr sind aber auch bei Männern immer häufiger gefragt. Nur jeder Dritte hat noch ein Einzelbüro. Martin Neff ist überzeugt: "Die Auslastung des Büromarkts wird unweigerlich sinken."

Der Büromarkt sei allerdings träge. Bisher werde meist weiterhin jedem Mitarbeitenden ein fixer Büroplatz zugewiesen, egal wie oft er diesen tatsächlich brauche. Dies habe die Büronachfrage in der jüngeren Vergangenheit stark beflügelt. Dieser Effekt dürfte künftig wegfallen. Mittelfristig werden laut Studie die bestehenden Überkapazitäten durch die derzeit noch tiefe Auslastung der Arbeitsplätze durch Optimierungsmassnahmen abgebaut. Denn immer mehr Arbeitnehmende setzen auf flexible Arbeitszeiten mit Desksharing, was die Anzahl Arbeitsplätze reduziert. Die Nachfrage nach Büroflächen wird dadurch abnehmen, auch wegen dem Aufkommen von Cloud- und Gigwork, der internetbasierten Plattformarbeit. "Crowdarbeiter arbeiten mit maximaler Flexibilität und nur dann, wann sie wollen. Und vor allem wo sie wollen", kommt Martin Neff zum Schluss. Der Chefökonom folgert, dass sich Plattformarbeit für den Büromarkt disruptiv auswirken wird: "Die Büroimmobilienbranche tut gut daran, die Entwicklungen genau im Auge zu behalten."