06.12.2023, 12:36 Uhr
Der Schweizer Immobilienmarkt produziert laut Ökonomen der UBS zu wenig Wohnungen. Dem von der Zuwanderung getriebenen Wachstumsschub hin zur 10-Millionen-Schweiz fehlt der entsprechende Bauboom. Der Anteil der...
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Was machen Immobilienbesitzer nach dem Nein zum CO2-Gesetz?
Nach dem Scheitern des CO2-Gesetzes vor dem Volk sind höhere Subventionen respektive Belohnungen ein alternativer Weg, um im Gebäudesektor eine Annäherung an die Klimaziele zu erreichen. Die UBS nimmt den Vorschlag unter die Lupe. Lohnt es sich für Eigentümer, mit Sanierungen zuzuwarten?
Nach der Ablehnung des CO2-Gesetzes durch das Schweizer Stimmvolk wird vorerst weder die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe
erhöht noch eine schrittweise Reduktion der CO2-Ausstoss-Obergrenze für Gebäude eingeführt. Wie kann die Sanierungsrate dennoch beschleunigt und das Klimaziel des Bundes erreicht werden?
Für die UBS ist klar: Sollen Netto-Null-Emissionen bis 2050 Tatsache werden, wie es der Bund als Zielvorgabe definiert hat, muss deutlich mehr saniert werden. Danach sieht es zumindest im Moment allerdings nicht aus. "Die Sanierungswelle des Schweizer Gebäudeparks bleibt aufgrund der Ablehnung der CO2-Gesetzesrevision vorerst aus", hält die Grossbank in einer aktuellen Einschätzung fest.
Belohnen statt verteuern
Was also tun? Um das Klimaziel zu erreichen, ist eine Abkehr von fossilen Energieträgern zwingend. Statt sie zu verteuern, wie es das CO2-Gesetz vorsah, ist eine Möglichkeit. Eine Alternative, die Nutzung fossiler Energieträger unattraktiv zu machen, sind Belohnungen. Entsprechende Ideen wurden bereits aus der Politik laut, und auch die UBS zeigt diesen Weg auf: Eine Belohnung in Form von Subventionen für den Einbau erneuerbarer Energiequellen oder Abwrackprämien für fossile Heizungen am Gebäudemarkt.
Der Ersatz einer Ölheizung bei Einfamilienhäusern amortisiert sich ab einer Subventionshöhe von 10'000 Franken meist in weniger
als zehn Jahren, rechnet die Bank vor (vgl. Abbildung). Bei Gasheizungen in gut gedämmten Objekten wären dafür deutlich höhere Subventionen notwendig – in der Grössenordnung von 15'000 bis 20'000 Franken. Allerdings werden zurzeit in fast der Hälfte der Kantone nicht einmal Subventionen von 10'000 Franken erreicht.
Ähnlich bei Renditeobjekten
Das die Situation bei Einfamilienhäusern. Wie sieht die Lage für Renditeliegenschaften aus? In den Zentren sind Sanierungen dank eines grossen Potenzials an Mietpreissteigerungen "ein Selbstläufer", folgert die Bank. Zudem seien institutionelle Eigentümer interessiert, die Energieeffizienz ihrer Objekte zu erhöhen, da sich dadurch auch das eigene Markenimage verbessern lässt.
Das revidierte CO2-Gesetz hätte aber auch in der Peripherie zu mehr Sanierungen bei Renditeliegenschaften geführt. Denn höhere CO2-Abgaben machen Sanierungen aus Mietersicht wünschenswerter, da sie die Nebenkosten verteuern, was dem Eigentümer mehr Spielraum zur Erhöhung der Nettomiete geboten hätte. Auch hätten die verschärften CO2-Ausstoss-Vorschriften in leerstandgeplagten Regionen – in denen sich Renovationen für den Eigentümer weniger auszahlen – energetische Sanierungen erzwungen.
Vorerst zuwarten
Die UBS-Immobilienexperten stellen fest, dass die Rechnung zugunsten energetischer Sanierung dank Subventionen und steuerlichen Vorteilen in manchen Fällen bereits heute aufgeht. Sie schränken jedoch ein, dass sowohl bei Renditeliegenschaften in der Peripherie als auch bei gut gedämmten Eigenheimen die finanziellen Anreize für Sanierungen aktuell nicht hoch genug, um die Klimaziele zu erreichen.
Sind Lenkungsabgaben und Verbote nicht mehrheitsfähig, wie es das Nein zum CO2-Gesetz gezeigt hat, würden es demgegenüber höhere Subventionen erlauben, die Sanierungs-Resistenz aufzuweichen. Für Eigentümer könne es sich daher auszahlen, mit energetischen Sanierungen zuzuwarten, empfiehlt die Bank.
Gewissheit, dass mehr Subventionen gesprochen werden, gibt es allerdings keine. Aus ökonomischer Sicht wäre es kaum die effizienteste Lösung, gibt auch die UBS zu, weil es das Verursacherprinzip aushebelte. Generell wäre ein grosses Subventionsvolumen nötig, um energetische Sanierungen in allen Fällen finanziell lohnend zu machen. Dies müsste am Ende von allen Haushalten gestemmt werden.
Auch wären substanzielle Mitnahmeeffekte zu erwarten – die Subventionen fliessen auch zu Eigentümern, die sowieso saniert hätten –, womit sich das Kosten-Nutzen-Verhältnis verschlechtert.
