«Kapital ist da, aber es fliesst dorthin, wo Risiko und Story überzeugen»

Höhere Zinsen, strengere Regulierung und steigende Baukosten haben den Schweizer Immobilienmarkt verändert. Im Gespräch vor dem Swiss Alternative Investment Forum am 4. Februar erklärt Alexander Lindemann, Gründer und Präsident der Veranstaltung, worauf Investoren bei Entwicklungsprojekten achten müssen – und warum ESG vom Zusatz zum Marktzutritts-Kriterium geworden ist.

Herr Lindemann, was unterscheidet aus Ihrer Sicht den Schweizer Immobilienmarkt in der Entwicklungsphase aktuell von den Vorjahren – und welche Trends prägen ihn am stärksten?

Wir sehen eine deutliche Rückkehr zur Realität nach einer Phase sehr günstiger Finanzierung und hoher Bewertungsniveaus. In der Entwicklungsphase sind Projekte heute wieder stärker von klassischen Faktoren abhängig: Finanzierungskosten, Baukosten, Bewilligungsrisiken und Vermarktungsfähigkeit. Prägend sind vor allem drei Trends: erstens eine höhere Sensibilität für Risiko und Timing, zweitens ein deutlich stärkerer Regulierungsdruck und strengere Belehnungsvorgaben, und drittens eine zunehmende Polarisierung – sehr gute Lagen und überzeugende Nutzungskonzepte werden weiterhin finanziert, grenzwertige Projekte deutlich seltener.

Investment in der Entwicklungsphase gilt als risikoreicher, bietet aber auch höhere Renditechancen. Wie lassen sich diese Chancen realistisch bewerten – besonders in einem Umfeld steigender Baukosten und regulatorischer Auflagen?

Entscheidend ist, die Rendite nicht «auf dem Papier» zu maximieren, sondern über realistische Szenarien zu denken. In der Entwicklungsphase entsteht Rendite primär durch Wertschöpfung: Baurecht, Konzeptqualität, Kostenkontrolle, Vermarktung, Exit-Optionen. Steigende Baukosten und regulatorische Auflagen zwingen dazu, konservativer zu kalkulieren: mehr Reserven, strengere Sensitivitätsanalysen, klare Meilensteine und vertragliche Absicherungen. Wer das macht, kann die Renditechancen weiterhin nutzen – aber mit einem anderen Risikoverständnis als früher.

Wie schätzen Sie das aktuelle Anlegerinteresse an Immobilienprojekten in der Schweiz ein und welche Rolle spielen institutionelle versus private Investoren dabei?

Das Interesse ist vorhanden, aber selektiver. Institutionelle Investoren achten sehr stark auf Stabilität, Governance und ESG-Konformität – und sie bevorzugen häufig grössere, professionell strukturierte Projekte mit hoher Transparenz. Private Investoren sind teils opportunistischer und schneller, reagieren aber auch stärker auf Marktstimmung und Zinsniveau. Insgesamt sehen wir: Kapital ist da, aber es fliesst klarer dorthin, wo Risiko, Struktur und Story überzeugend sind.

ESG-Kriterien gewinnen auch in der Projektentwicklung an Gewicht. Wie stark beeinflussen Nachhaltigkeits- und Governance-Standards heute die Investitionsentscheidung und Projektfinanzierung?

ESG ist inzwischen weniger ein «Zusaz» als eine Art Marktzutrittskriterium. Das betrifft nicht nur ökologische Aspekte wie Energieeffizienz und CO₂, sondern auch Governance: Entscheidungsprozesse, Lieferketten, Compliance, Dokumentation. Für viele Finanzierer ist ESG ein echter Faktor in der Kreditvergabe und im Pricing. Wer ESG sauber integriert, verbessert nicht nur das Risiko-Profil, sondern häufig auch die Exit-Fähigkeit – weil Käufer und Mieter ähnliche Anforderungen haben.

Welche konkreten Beispiele sehen Sie in der Schweiz, wo Nachhaltigkeitsziele und wirtschaftliche Rentabilität in Immobilienprojekten erfolgreich kombiniert wurden?

Erfolgreich ist es dort, wo Nachhaltigkeit nicht als Marketingelement «draufgesetzt» wird, sondern in die Projektlogik integriert ist: zum Beispiel bei energetischen Sanierungen, die Betriebskosten senken und damit die Vermietbarkeit erhöhen; bei Nachverdichtung in gut erschlossenen Lagen; oder bei Mischnutzungen, die die Auslastung über den Tag verbessern. Rentabilität entsteht dann nicht trotz ESG, sondern gerade durch ESG – weil das Projekt robuster wird und weniger «Obsoleszenzrisiko» trägt.

Der Fachkräftemangel im Bau- und Planungsgeschäft wirkt sich zunehmend auf Zeitpläne und Qualität aus. Wie kalkulieren Investoren dieses Risiko in der Entwicklungsphase ein?

Der Fachkräftemangel ist ein unterschätzter Risikotreiber, weil er direkt wirkt: längere Planungs- und Bauzeiten, höhere Kosten, mehr Koordinationsaufwand, Qualitätsrisiken. Professionelle Investoren reagieren, indem sie mehr Puffer einbauen, Partner sorgfältiger auswählen, die Vergabe strategischer planen und vertraglich stärker absichern – etwa über klare Verantwortlichkeiten, Bonus/Malus-Mechanismen, realistische Terminpläne und enges Controlling.

Digitalisierung und PropTech versprechen mehr Transparenz und Effizienz – inwiefern verändert das die Risikobeurteilung und das Projektmanagement aus Investorensicht?

Digitalisierung hilft vor allem dort, wo sie Entscheidungsqualität verbessert: bessere Daten, bessere Steuerung, weniger Informationsasymmetrie. Tools wie digitale Bau- und Kostenkontrolle, BIM-gestützte Planung oder strukturierte Reporting-Systeme können Risiken früher sichtbar machen. Entscheidend bleibt aber: PropTech ersetzt keine gute Projektführung. Es ist ein Enabler, kein Garant. Der Nutzen ist am grössten, wenn Prozesse und Verantwortlichkeiten bereits sauber aufgesetzt sind.

Wie gehen Investoren aktuell mit dem Zinsumfeld um? Gibt es neue Finanzierungsmodelle oder Partnerschaften, die Entwicklungsprojekte stabiler machen?

Investoren kalkulieren konservativer und strukturieren Finanzierung wieder stärker nach Risikoabschnitten. Häufiger sehen wir Partnerschaften, Joint-Ventures und Modelle mit klaren Meilensteinen, etwa gestaffelte Kapitalabrufe, Forward-Funding-Elemente oder stärkere Einbindung von Co-Investoren. Zudem rücken Absicherungen und Liquiditätsplanung stärker in den Fokus. Insgesamt wird Finanzierung wieder zu einem strategischen Teil des Projekts, nicht nur zu einer «Formsache».

Die Schweiz hat im internationalen Vergleich stabile Rahmenbedingungen. Welche strategischen Vorteile ergeben sich daraus für Projektentwicklungen im Inland gegenüber Engagements im Ausland?

Stabilität bedeutet Planbarkeit: Rechts- und Eigentumssicherheit, verlässliche Institutionen, geringere Währungs- und Länderrisiken. Gerade in der Entwicklungsphase ist das wertvoll, weil viele Risiken ohnehin projektspezifisch sind, man muss nicht zusätzlich makroökonomische oder politische Unsicherheit importieren. Das heisst nicht, dass Ausland per se schlecht ist, aber die Schweiz bietet häufig eine bessere Risikotransparenz und langfristige Verlässlichkeit.

Welche Entwicklungstypen – Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung – bieten aus heutiger Sicht das attraktivste Risiko-Rendite-Profil für Anleger, die langfristig denken und ESG-konform investieren wollen?

Wohnen bleibt strukturell attraktiv, weil die Nachfrage in vielen Regionen robust ist, vorausgesetzt, Lage, Qualität und Preisniveau passen. Mischnutzungen können besonders interessant sein, wenn sie echte Standortlogik haben und nicht künstlich konstruiert werden: dann erhöht sich Resilienz durch diversifizierte Cashflows. Reines Gewerbe ist stärker konjunktur- und nutzungsabhängig, kann aber in spezifischen Segmenten ebenfalls attraktiv sein. Wichtig ist weniger die Kategorie, sondern ob das Projekt langfristig zukunftsfähig ist: energetisch, funktional, regulatorisch, und damit auch exitfähig.

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Am 4. Februar 2026 bringt das Swiss Alternative Investment Forum führende Entscheider aus Private Markets,
Alternative Investments und dem Schweizer Finanzplatz im Zunfthaus zur Zimmerleuten in Zürich zusammen.