Immobilien-Investmentmarkt: Dynamisch trotz Sturmwarnung

Mit Investments im Schweizer Immobilienmarkt konnten Anleger 2018 im Durchschnitt rund vier Prozent Dividende abschöpfen. Die Aktienkurse entwickelten sich hingegen mehrheitlich negativ mit einem durchschnittlichen Kursverlust von 5 Prozent.

Schweizer Immobilienfirmen nahmen Gewinnausschüttungen an ihre Aktionäre für das Jahr 2018 vor und boten ihnen dabei eine durchschnittliche Dividendenrendite von 3,8 Prozent (Vorjahr: 3,5 Prozent). Gleichzeitig konnte die Mehrheit der Immobiliengesellschaften ihre Leerstände reduzieren und erreichte so einen Rückgang der durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,3 Prozent (2017) auf 6 Prozent per Ende 2018. Dies zeigt eine aktuelle Auswertung der wichtigsten Kennzahlen von zehn inländischen, an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfirmen durch die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft EY. Zudem wurden die Immobilien auch im 2018 weiter aufgewertet - und zwar um 1,6 Prozent im Durchschnitt. Die Aufwertungen konnten laut EY mit einer weiteren Senkung der Diskontierungssätze erreicht werden und wurden zusätzlich durch eine Verbesserung der Cash Flows infolge positiver Entwicklung beim Leerstand getragen.

"2018 präsentierte sich der Schweizer Immobilienmarkt einmal mehr als dynamisch und wertbeständig. Den für Investoren grössten Wermutstropfen stellt eigentlich nur der Rückgang der Aktienkurse um durchschnittlich fünf Prozent dar, wobei diese Buchverluste 2019 bereits wieder wettgemacht werden konnten",

kommentiert Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Hospitality & Construction bei EY in der Schweiz. Auch bezüglich der Finanzierungsaspekte präsentieren sich die untersuchten Immobilienfirmen weiterhin in guter Verfassung: So betrug ihre durchschnittliche Eigenkapitalquote 47 Prozent und blieb im Vergleich zum Vorjahr (48 Prozent) praktisch unverändert. Der Mittelwert der durchschnittlichen Zinsrestlaufzeit betrug per Ende 2018 4,8 Jahre (per Ende 2017: 4,7 Jahre) und der durchschnittliche Zinssatz auf dem Fremdkapital knapp 1,6 Prozent (2017: 1,7 Prozent). Zaugg merkt an, dass die historisch tiefen Zinsen den Immobiliengesellschaften helfen, ihren Jahresgewinn zwar weiter zu steigern, dies aber auch ein Risiko für die Zukunft berge, wenn es zu einer Zinswende kommt.

Einkaufen auf höchstem Preisniveau

Aufgrund der anhaltenden Tiefzinspolitik werden auch 2019 wieder viele Mittel in den Immobilienmarkt und in eine rege Bautätigkeit fliessen, sind die Experten von EY überzeugt. Grund dafür sei vor allem, dass Investoren mit "Betongold" im Vergleich zu anderen Anlageklassen weiterhin höhere Renditen erzielen. Andererseits stehe dies im Konflikt mit damit einhergehend überhöhten Preisen bei Akquisitionen.

Es besteht eine zunehmende Diskrepanz zwischen den wirtschaftlichen Ballungszentren wie Zürich oder Genf, welche nach wie vor einen Mangel an Wohnraum aufweisen, und den Randregionen, welche mit einem Überangebot zu kämpfen haben. Bei genauerer Betrachtung des Immobilienmarktes bemerke man speziell im Transaktionsmarkt die anhaltende Sturmwarnung: Die Investoren sind laut EY gezwungen, aufgrund des beschränkten Immobilienangebotes und ihrer oft ähnlich ausgerichteten Anlagekriterien auf höchstem Preisniveau einzukaufen, wenn sie weiterhin wachsen wollen. Höhere Leerstände in peripheren Lagen, überhitzte Preise an attraktiven Standorten und generell tiefe Margen im Baugeschäft seien nur einige Indikatoren, die zeigten, dass die Stimmung im Immobilien-Investmentmarkt weniger euphorisch ist, als die aktuellen Zahlen vermuten lassen.