Grund für Steigerung der Mietpreise sind höhere Nettomieten

Mieter im Kanton Zürich müssen nicht nur mit höheren Nebenkosten rechnen, sondern auch mit Mietzinserhöhungen, denn Vermieter werden kommende Referenzzinssatzerhöhungen überwälzen können. Auch der Zürcher Wohneigentumsindex setzt seinen starken Aufwärtstrend unbeirrt fort und höhere Hypothekarzinsen zeigen am Eigenheimmarkt erste Spuren.

Die Angebotsmieten von Homegate haben im ersten Halbjahr mit 1,3% kräftig zugelegt. In der Stadt Zürich war die Preisdynamik mit +4,8% besonders akzentuiert. "Wer meint, bei diesem Anstieg handle es sich um eine Verrechnung der höheren Heizungs- und Stromkosten, hat sich geirrt", schreibt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in ihrem Immobilienbarometer zum zweiten Quartal. Die Vermieter berücksichtigten die höheren Nebenkosten bei der Insertion der Mietwohnungen bisher nur ansatzweise. Im Schnitt seien die Nebenkosten in den Mietinseraten seit Frühling 2020 rund 2% gestiegen. Damit hinkten diese der Entwicklung der tatsächlichen Kosten weit hinterher.

Gas dominiert bei teuren Mietwohnungen

Überraschenderweise wurden laut ZKB die Nebenkosten im teuersten Mietpreissegment am stärksten nach oben korrigiert. Eigentlich würde man bei teuren Mietwohnungen eher den energetisch frisch sanierten Wohnbau mit Wärmepumpe erwarten, welcher den Schub der Energiepreise kaum zu spüren bekomme. Wärmepumpen hätten im oberen Mietpreissegment mit 20% zwar den höchsten Anteil, Gas sei jedoch mit 34% die dominierende Heizungsart (siehe Grafik). An zentralen und damit auch teuren Lagen wurde in der Vergangenheit das Gasnetz stark ausgebaut. Teure Mietwohnungen kommen schlechter weg als erwartet.

Das günstige Mietpreissegment wird seinem Ruf schon eher gerecht. Ölheizungen sind in diesem Segment mit 54% aller Inserate weit verbreitet, fossile Heizungen haben insgesamt einen Anteil von 81%. Dementsprechend exponiert sind diese Mieter gegenüber dem Schub der Energiepreise. Ist dieser unvollständig in den inserierten Nebenkosten reflektiert, müssen auch Neumieter mit Nachzahlungen rechnen, so die ZKB.

Heizsysteme nach Mietpreisniveau

Höhere Nettomieten

Der Grund für die Mietpreissteigerungen sind laut ZKB offenbar höhere Nettomieten. Bereits die jüngsten Leerwohnungszahlen der Stadt Winterthur, welche auf den tiefsten Stand seit acht Jahren gefallen sind, hätten gezeigt, dass die Zeiten des Überangebots an Mietwohnungen vorbei sind. Mietwohnungen an begehrten Lagen werden vielmehr wieder knapp. Schon seit über zwei Jahren seien die Baugesuche rückläufig. Die Zurückhaltung seitens Investoren treffe auf eine rege Nachfrage nach Mietwohnungen.

Die Nettozuwanderung habe im Zuge der Pandemie zugenommen. In den ersten fünf Monaten des aktuellen Jahres sind demnach netto bereits rund 33'000 Personen eingewandert – eine Zahl, die 2021 erst bis und mit August erreicht wurde. Dabei handelt es sich um die Statistik der ständigen Wohnbevölkerung, ukrainische Flüchtlinge sind also ausgeschlossen. "Als die Sorge am Mietwohnungsmarkt noch den hohen Leerständen galt, konnte man sich fragen, ob allfällige Referenzzinssatzerhöhungen an die Mieter überwälzt werden können. Im heutigen Marktumfeld wird das möglich sein. Mieter sollten sich auf steigende Wohnkosten einstellen", empfiehlt die ZKB.

Ungebremste Preisdynamik an teuren See-Lagen

Die Zürcher Eigenheimpreise liessen sich vom jüngsten Zinsschritt der SNB nicht beeindrucken. Das Vorjahreswachstum bleibt mit +10,2% noch immer im zweistelligen Bereich, gegenüber dem Vorquartal sind die Preise um 2,8% angestiegen. Besonders dynamisch steigen die Preise in der Region ZWEX See, welche die Stadt Zürich sowie die teuren Seegemeinden umfasst. Hier sind die Preise gegenüber dem Vorjahr um 12,7% angestiegen. Einzig in der Region ZWEX Land hat sich das Preiswachstum beruhigt und dürfte ein Vorbote für die zukünftige kantonale Preisentwicklung sein. Höhere Hypothekarzinsen beeinflussen die Preise typischerweise erst mit einer gewissen Verzögerung.

Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)

Angebot nimmt zu

Wer sich auf der Suche nach einem Eigenheim befinde, könnte wieder etwas häufiger fündig werden, so die ZKB. Das stehe im starken Kontrast zum vergangenen Jahr, als die Immobilienportale wie leergefegt schienen. Im Kanton Zürich bleibe das Angebot aber noch immer weit unter dem Vor-Pandemie-Niveau. Schweizweit habe sich die Angebotssituation wieder auf der damaligen Höhe eingependelt – sie bleibe aber weiterhin knapp. Da sich die Neu-Vermietung einer Liegenschaft bei den heutigen Hypothekarzinsen finanziell kaum noch lohne, dürfte es manchem Hausbesitzer leichter fallen, sich von seiner Immobilie zu trennen.

Von Miete zu Eigentum: Kostenvorteil hat sich in Luft aufgelöst

Wer zur Miete wohnte, konnte laut ZKB mit dem Wechsel in die eigenen vier Wände bei einer 4-Zimmerwohnung und einer 5-jährigen Hypothek bis zu 11'000 Franken pro Jahr sparen. Dieser Kostenvorteil habe sich in Luft aufgelöst. Aus rein finanzieller Motivation gebe es kaum einen Grund, aktiv Wohneigentum zu suchen. Seit Jahresbeginn habe der Anteil der Kauf-Suchabonnements an sämtlichen frisch aktivierten Abonnements nachgelassen und deute auf eine geringere, aber noch immer stabile Nachfrage nach Wohneigentum hin. Emotionale Faktoren sowie das Bedürfnis nach Sicherheit, Gestaltungsspielraum oder Prestige nährten den Wunsch nach einem Eigenheim weiterhin.

Abkühlung der starken Preisdynamik in Sicht

Die Nachfrage nach Wohneigentum wird laut ZKB in der Tendenz sinken, während künftig wieder etwas mehr Objekte zum Verkauf stehen dürften. Das werde nicht reichen, den Eigenheimmarkt von dem heutigen Ungleichgewicht ins Gegenteil zu kippen. Um die wenigen Verkaufsobjekte, welche auf den Immobilienportalen inseriert wurden, tummelten sich oft hunderte Kaufinteressenten. Selbst Objekte an lärmigen oder anderweitig weniger attraktiven Standorten wurden innert kürzester Zeit verkauft. Das könnte sich zukünftig ändern, meint die Zürcher Kantonalbank. Käufer dürften wählerischer werden. Von breitflächig rückläufigen Immobilienpreisen seien wir aber weit entfernt. Eine Abkühlung sei wahrscheinlich und dürfe als gesund bezeichnet werden.

ZKB-Immobilienprognosen