Europäische Immobilienaktien – der Status Quo

Europäische REITs liefern seit Jahren attraktive risikobereinigte Renditen. Die Experten von Degroof Petercam gehen auf die Vorzüge von REITs ein und beschreiben den Ausblick für einige europäische Immobilienmärkte.

Die Märkte für Direktanlagen in Immobilien in Europa erleben derzeit einen Boom. Auch in der Schweiz ist eine starke Nachfrage nach Immobilien zu verzeichnen, nicht nur von Erstkäufern, sondern auch von Anlegern, die kaufen und vermieten wollen.

Die steigende Nachfrage nach Immobilien sei in vielen europäischen Ländern auch auf die wachsende Bevölkerung zurückzuführen, insbesondere in Ballungszentren, meinen die Experten von Degroof Petercam. Ein weiterer Faktor sei das solide Wirtschaftswachstum Europas, das einen weiteren Anstieg der Nachfrage nach gewerblichen Immobilien im Gesundheitswesen, bei Büros sowie Industrie- und Logistikobjekten nach sich zieht. Der Immobilienzyklus in Europa befindet sich weiter in einem Aufwärtstrend. Auf einigen Märkten entwickelt er sich schneller als auf anderen. Jeder Immobiliensektor und jede Region oder Stadt habe ihren eigenen Rhythmus. Bei den meisten europäischen Immobilienmetropolen handelt es sich um ausgereifte Märkte, deren Wert seit vielen Jahren steigt. Anleger seien nach Meinung der Experten daher gut beraten, bei der Auswahl ihrer Investitionen äusserst selektiv vorzugehen. Die gute Verfassung der Wirtschaft und die das Angebot übersteigende Nachfrage nach hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien würden einen weiteren Anstieg der Mieten erwarten lassen.

REITs bieten dringend benötigte Erträge
Immobiliengesellschaften, deren Portfolios als REITs an der Börse notiert sind, profitieren von der positiven Stimmung auf dem Immobilienmarkt und der Suche der Anleger nach Renditen in einem Umfeld niedriger, wenngleich steigender Zinsen. Das liege daran, so die Experten, dass REITs attraktive risikobereinigte Renditen liefern, wofür es viele Gründe gebe. Ein Grund sei das solide Wachstum der Dividenden, die derzeit bei 4,3 Prozent pro Jahr liegen. Hinzu komme, dass Immobilienaktien liquider und billiger sind als direkte Anlagen in Immobilien. Denn sie werden zurzeit mit einem Abschlag auf ihren Nettoinventarwert gehandelt.

Bei europäischen REITs gehen die Experten davon aus, dass die Gesamtrendite für Anleger, die sich aus Dividendenrendite und dem Wachstum der Nettoinventarwerte zusammensetzt, 2018 bei 8 Prozent liegen wird. Gleichzeitig erhalten sie Rückenwind von der Zinsseite. Die Finanzierungskosten für Immobiliengesellschaften dürften in den kommenden Jahren niedrig bleiben. Daher wird der Abstand zwischen Immobilienrenditen und Finanzierungskosten gemäss Degroof Petercam weiterhin erheblich sein.

Europa bietet zahlreiche Gelegenheiten
Manager von aktiv verwalteten Immobilienaktienfonds sollten sich stärker darauf konzentrieren, die wirklich guten börsennotierten Immobiliengesellschaften von den mittelmässigen zu unterscheiden. Denn bei weitem nicht alles, was im europäischen REIT-Universum glänzt, sei auch Betongold. Es komme vor allem darauf an, sich das Management der einzelnen Unternehmen anzuschauen, weil es letztendlich die Menschen seien, die den Unterschied ausmachen. Neben diesem Anlagekriterium sind auch andere qualitative Kriterien wie die Qualität und die Diversifizierung des Immobilienportfolios sowie die Finanzierungsstrukturen bei der Auswahl von Immobilienaktien von grosser Bedeutung, sagen die Experten. Zudem müssen die quantitativen Indikatoren wie Cashflow- und Dividendenrendite und die Zinsdeckung stimmen.

Obwohl Immobilienaktien in Europa noch nicht so beliebt sind wie in den USA, bietet der "alte Kontinent" aktiven Stock-Pickern ein breites Spektrum von Möglichkeiten in verschiedenen Segmenten des Immobiliensektors. Logistikimmobilien sind zurzeit besonders attraktiv, sofern sie sich in den europäischen Logistikzentren befinden. Der starke Boom des Online-Handels ist die wesentliche treibende Kraft für die Nachfrage in diesem Segment. Anfängliche Renditen von 5 bis 7 Prozent auf die Anschaffungskosten sind für gute Logistikimmobilien durchaus realistisch. Die deutsche Gesellschaft VIB Vermögen und das französische Unternehmen Argan gehören derzeit zu den interessantesten von insgesamt acht börsennotierten Logistikimmobiliengesellschaften in Europa. Wohnimmobilien in Deutschland sind ebenfalls interessant. Besonders vielversprechend sind sozialer Wohnungsbau und Pflegeheime. Angesichts des erheblichen Bedarfs aufgrund des Wachstums und der Alterung der Bevölkerung werde, so Degroof Petercam, die Nachfrage das Angebot wahrscheinlich langfristig übersteigen. Hinzu komme, dass die Cashflows bei diesen Immobilien besonders transparent sind.

Qualität steht an erster Stelle
Bei Immobilienaktien im Einzelhandelssegment ist eines besonders wichtig, nämlich beste Qualität. Aufgrund des Wachstums des E-Commerce haben zweitklassige Objekte schon jetzt Probleme. Anleger sollten sich auf die absoluten Spitzenreiter konzentrieren. Zu ihnen zählt der französische Shopping-Center-Riese Klépierre. Das Unternehmen ist weltweit tätig und hat sich zum Ziel gesetzt, Verbrauchern echte Einkaufserlebnisse zu vermitteln. Perlen unter den Immobilienaktien findet man auch in Spanien. Das Land erholt sich zurzeit von seiner Wirtschaftskrise. Büroimmobilien im Grossraum Madrid kommt diese Situation ganz besonders zugute. In Italien stellt sich die Lage weniger positiv dar. Dennoch bietet die gezielte Auswahl einzelner Aktien auch dort gute Anlagegelegenheiten. Als Beispiel nennen die Experten Coima: Das Unternehmen managt und verwaltet Immobilienprojekte in den Wirtschaftszentren Italiens und könnte 2018 mit einem überzeugenden Management und einem restrukturierten Portfolio für positive Überraschung sorgen.

Die Bewertungen europäischer Immobilienaktien seien im Allgemeinen noch nicht überzogen. Da eine sehr hohe Transparenz bei den künftigen Cashflows bestehe, seien Anleger aber bereit, für diese Vorhersehbarkeit höhere Bewertungen in Kauf zu nehmen. Das grösste Risiko liegt in einem markanten Anstieg der Volatilität aus makroökonomischen und politischen Gründen.