Eigenheimmarkt trotzt Corona-Krise

Die Corona-Pandemie wirkt sich nicht auf alle Immobilienbereiche gleichermassen aus, wie eine aktuelle Studie von Raiffeisen zeigt. Gut sieht es auf dem Eigenheimmarkt aus, während die Mietwohnungs- und Geschäftsflächenmärkte vor grösseren Herausforderungen stehen.

Der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum zeigt sich auch in stürmischen Zeiten äusserst robust. Der grösste Wirtschaftseinbruch seit der Ölkrise 1973 ist bisher praktisch spurlos am Eigenheimmarkt vorbeigegangen. Weder bei der Anzahl Handänderungen noch bei den Preisen stellt Raiffeisen in der aktuellen Studie "Immobilien Schweiz" ein schwindendes Interesse am Immobilienbesitz fest. Die in diesem Frühjahr unfreiwillig vermehrt zu Hause verbrachte Zeit scheine vielmehr ein neues Bewusstsein für die eigene Wohnsituation geschaffen zu haben.

Daraufhin deutet die seit März feststellbare Zunahme der Suchabonnements auf den grössten Immobilienportalen. Bei Einfamilienhäusern wurden fast 10%, bei Stockwerkeigentum über 6% mehr Abonnements aufgegeben. Das grössere Interesse lasse vermuten, dass Schweizerinnen und Schweizer ihre Wohnsituation weiter optimieren wollen, beispielsweise mit einem grösseren Balkon, einem Garten oder einem zusätzlichen Zimmer. "Eine stärkere Nachfrage nach Eigentum ist indes nicht erkennbar. Die Zunahme der Suchabonnements zeigte sich bei Mietwohnungen genauso wie bei Eigentumsobjekten", stellt Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff fest. Ein verstärkter Trend zum Wohnen auf dem Lande sei trotz des vermeintlichen Attraktivitätsverlustes der städtischen Zentren durch die Auswirkungen der Pandemie ebenfalls nicht auszumachen.

Finanzierungskonditionen bleiben günstig

Zu Beginn der Corona-Pandemie waren die Zinsen für längerfristige Festhypotheken aufgrund einer starken Erhöhung der Risikoprämien vorübergehend angestiegen. Staatliche Hilfsmassnahmen und die beruhigenden Eingriffe zahlreicher Notenbanken haben die Schweizer Hypothekarzinsen aber über alle Laufzeiten hinweg wieder in Richtung ihrer Rekordtiefs sinken lassen. Die Vergabe von Hypothekarkrediten hat sich während des teilweisen Shutdowns etwas abgeschwächt, das Kreditvolumen legte indes wegen der unverändert sehr günstigen Finanzierungskonditionen wie in den Vorjahren um gut 3% zu.

"Dank tiefer Zinsen bleibt Wohneigentum somit auch in Zukunft äusserst attraktiv. Ein bereits knappes Angebot und weiter sinkende Baugesuche sichern die Preise nach unten ab. Das Potenzial für weitere Preissteigerungen ist wegen dem hohen Preisniveau, der strikten kalkulatorischen Tragbarkeit und der durch die Krise zu erwartenden sinkenden Haushaltseinkommen aber beschränkt", schätzen die Ökonomen die Situation ein.

Leichter Dämpfer für den Mietwohnungsmarkt

Am Mietwohnungsmarkt hinterlässt die Corona-Pandemie deutlich stärkere Spuren als im Eigenheimmarkt. Das Überangebot an Wohnungen werde unter anderem wegen des tiefer ausfallenden Migrationssaldos noch grösser, auch wenn bereits weniger projektiert und gebaut wird als vor der Pandemie. Dies werde sich künftig in weiter steigenden Leerständen zeigen: Raiffeisen rechnet damit, dass die bisher höchste Leerstandsquote von 1,85% spätestens im kommenden Jahr übertroffen werden dürfte. Zudem werde der Druck auf die Neumieten noch weiter zunehmen: Im zweiten Quartal sind sie um 0,4% zurückgegangen, währned die Bestandsmieten leicht (+0,2%) zugelegt haben.

Besonders hart getroffen hat die Pandemie Anbieter, die Wohnungen kurzzeitig an Touristen und Geschäftsreisende vermieten. In den städtischen Kantonen Zürich, Genf und Basel sind fast 20% aller Airbnb-Angebote innert Jahresfrist verschwunden. So dürften in Zürich über 500, in Genf über 400 und in Basel über 250 ehemalige Airbnb-Wohnungen dem Langzeitmietwohnungsmarkt zugeführt worden sein. "Diese Wohnungen sind eine willkommene Auffrischung für die ausgetrockneten städtischen Märkte mit Leerständen im Promillebereich", folgert Neff.

Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben

Den Schweizer Büromarkt hat Covid-19 in einer vergleichsweise guten Verfassung getroffen. Obwohl nur teilweise durch die Eindämmungsmassnahmen betroffen, erwartet Raiffeisen, dass sich die wirtschaftlichen Verwerfungen mittelfristig auch in diesem Markt zeigen. Eine besondere Herausforderung für die Marktteilnehmer stelle die durch die Krise beschleunigte Digitalisierung dar. Deshalb sind die Ökonomen der Überzeugung, dass Homeoffice gekommen ist, um zu bleiben. In vielen grösseren und kleineren Firmen, die heute klassische Büromieter sind, dürfte es zu einer starken Liberalisierung der Heimarbeitsregelungen kommen, ist sich Neff sicher: "Gerade im Hinblick auf die eigene Positionierung als attraktiver Arbeitgeber wird der Druck gross sein, für das Halten und Anwerben qualifizierter Arbeitnehmer grosszügige Homeoffice-Konzepte anzubieten."

Mittelfristig dürften so mehr Büroflächen auf den Markt kommen und den durch Neubauten getriebenen Angebotszuwachs verstärken. Gleichzeitig werde auch die Nachfrage nach Büros vor allem in schlechteren Lagen leiden. Mit einer sofortigen, massiven Verkleinerung der benötigten Büroflächen sei wegen bestehender Verträge allerdings nicht zu rechnen. "Mit zunehmender Erfahrung im Umgang mit dem 'neuen Normal' werden aber bald neue Kostensparpotenziale ausgemacht werden. Längerfristig dürfte Covid-19 das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage in diesem Markt nachhaltig verändern", erwarten die Ökonomen.

Vermieter von Geschäftsflächen sollten Kompromisse suchen

Vor ähnlichen Herausforderungen steht der Markt für Retail- und Gewerbeflächen. Raiffeisen hat noch keine Anzeichen dafür ausgemacht, dass als Folge der Corona-Pandemie massenweise eben erst gekündigte Geschäftsflächen den Markt fluten würden. Dies dürfte primär auf die inhärente Trägheit zurückzuführen zu sein. Gerade im Segment der kommerziellen Flächen sind längerfristige Vertragslaufzeiten und lange Kündigungsfristen üblich. Kurzfristige Schocks werden also nicht sofort auf dem Markt spürbar. "Die Aussichten im Geschäftsflächenmarkt bleiben aber trotz teilweise eindrücklichem Nachholeffekt im Detailhandel eher düster", so die Experten.

Noch immer ist keine Normalität eingekehrt und die aktuellen Fallzahlen weisen darauf hin, dass uns das Virus noch eine Weile begleiten wird. Vielen Betrieben fehlen noch immer überlebensnotwendige Kundenströme und unzählige Geschäfte sind mit reduzierten Kundenzahlen kaum rentabel zu betreiben. Trotz massiver finanzieller Hilfe durch den Staat müsse deshalb mit Betriebsschliessungen gerechnet werden. Für Vermieter von kommerziellen Flächen sei es daher von enorm wichtig, langjährige Mieter mit krisenresistenten Geschäftsmodellen gerade jetzt nicht zu verlieren. "Kompromissbereitschaft und Flexibilität gegenüber treuen Bestandesmietern dürften wichtige Tugenden sein, um die kommenden, turbulenten Zeiten gut zu meistern", meinen die Ökonomen abschliessend.