Banken weichen Tragbarkeitsregeln für Eigenheime auf

Für Käufer in der Schweiz ist ein Eigenheim zunehmend untragbar. Über 40% der Eigenheimkäufer überschreiten gemäss einer Analyse von Moneypark die kalkulatorische Standard-Tragbarkeit von 33%. Die Anbieter zeigen sich jedoch vermehrt flexibel, was die Höhe der Tragbarkeit betrifft.

Die Immobilienpreise stiegen in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr als die Einkommen. Das führt immer häufiger zu einer erhöhten Tragbarkeit, also einem erhöhten Verhältnis der laufenden Finanzierungskosten einer Liegenschaft zum Einkommen des Kreditnehmers. Nicht zuletzt deshalb müssen immer mehr Hypothekaranbieter grössere Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien anwenden, um weiterhin Neukunden zu gewinnen. Analysen des Fintech-Unternehmens Moneypark legen nahe, dass mittlerweile über 40% der Eigenheimkäufer die übliche Tragbarkeitsgrenze von 33% überschreiten. Dies gilt über alle Landesteile hinweg. An der Spitze steht die Nordwestschweiz, welche schon 2015 mit 23% den höchsten Anteil an Fällen mit erhöhter Tragbarkeit hatte. 2019 sind es nun über die Hälfte (53%) aller Fälle, so viel wie in keiner anderen Region.

Unterschiedliche Gründe für erhöhte Tragbarkeit

"Ein genauerer Blick auf die Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten zeigt, dass es sich nicht um schlechte Schuldner handelt, sondern um einkommens- und finanzstarke Käufer, die sich ein teureres und grösseres Eigenheim leisten möchten", stellt Stefan Heitmann, CEO von Moneypark fest. Insbesondere Banken sind sehr gerne bereit, solche Finanzierungen im Rahmen einer Ausnahme zum Reglement (die sogenannte "Exception to Policy") abzuwickeln, da sie oftmals zusätzliche Dienstleistungen verkaufen können, das Ausfallrisiko aufgrund des höheren Einkommens geringer ist und gerade gutverdienende Jungeigentümer schnell in eine Standard-Tragbarkeit zurückfinden. Bei nur leicht erhöhten Tragbarkeiten von bis zu 40% finden sich vor allem Familien, die im Vergleich zu den Standard-Tragbarkeiten nicht höhere Kaufpreise finanzieren möchten, aber beispielsweise einen erhöhten Platzbedarf haben und gleichzeitig aufgrund von Teilzeit-Einkommen temporär ein niedrigeres Einkommen erzielen.

Während laut Moneypark Versicherungen in ihren Vergabekriterien sehr strikt sind und kaum über die Standard-Tragbarkeit hinaus finanzieren, zeigen Pensionskassen und Stiftungen sowie vereinzelte Banken eine grössere Flexibilität bei der Festlegung ihrer Kriterien. Nur wenige Banken finanzieren gemäss ihrem Reglement Kunden mit einer kalkulatorischen Tragbarkeit über 40%. Entsprechend ist es für Erstkäufer mit erhöhter Tragbarkeit schwierig, selbstständig einen Anbieter zu finden. "Aufgrund der fehlenden Transparenz am Markt fehlt oft der Zugang und auch das Wissen, dass es am Markt Partner gäbe, die trotz erhöhter Tragbarkeit eine Finanzierung ermöglichen würden", sagt Heitmann. So dürfte denn auch die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle beträchtlich sein.

Angebotsvergleich als Schlüssel zum Erfolg

Eine nähere Betrachtung der effektiv abgeschlossenen Konditionen zeigt, dass eine erhöhte Tragbarkeit nur einen marginalen Einfluss auf den Zinssatz hat. Der Aufschlag für eine Tragbarkeit zwischen 33 und 40% im Vergleich zu einer Standard-Tragbarkeit beläuft sich gemäss der Analyse von Moneypark auf lediglich vier Basispunkte. Bei einer Hypothekarsumme von 750'000 Franken entspricht dies einem zusätzlichen Zinsaufwand von nur 25 Franken im Monat. Erst ab einer Tragbarkeit von über 40% erhöhen die Anbieter ihre Risikoaufschläge, was sich auf die Zinskosten der Hyponehmer niederschlägt (+11 Basispunkte / 69 Franken pro Monat).

Moneypark rät betroffenen Eigenheimkäufern, etwas mehr Zeit einzuplanen, um einen Finanzierungspartner zu finden. Dabei ist wichtig, dass sie einen möglichst breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Anbietergruppen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) prüfen. "Eine Absage bei einem Finanzierungsinstitut bedeutet noch keineswegs, dass sich nirgends eine Finanzierung finden lässt. Es gibt Einzelanbieter, die in ihren Berechnungsmodellen von den typischen Marktstandards abweichen und eine individuellere Sicht auf die finanzielle Situation des Käufers ermöglichen. Eigenheimkäufer, welche dennoch keinen Finanzierungspartner finden, sollten in Betracht ziehen, ein preiswerteres Einstiegsobjekt zu erwerben und von den tiefen Hypothekarzinsen zu profitieren, um zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Ersparten das Traumobjekt zu finanzieren", empfiehlt Heitmann.