Angebotsmangel lässt kotierte Immobilienunternehmen kalt

Vincent Bruyère von Degroof Petercam AM erachtet es als sinnvoll, einen Teil jedes Vermögens in europäische kotierte Immobilien zu investieren. Die Anlageklasse biete ein attraktives Ertragsprofil, robuste Fundamentaldaten und eine hohe Liquidität.

Der Run auf Immobilien ist ungebrochen – entsprechend leergefegt sei der Markt für hochwertige Objekte, sagt Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager bei Degroof Petercam AM. Anleger, die in Immobilien investieren wollen, sollten daher abwägen, welches Investmentvehikel sie wählen, meint er und bringt den Vorteil auf den Punkt: "Im derzeitigen Marktumfeld bieten Immobilienaktien ein attraktives Chance-Risiko-Profil – nicht zuletzt dadurch, dass sich kotierte Immobilienunternehmen durch jede Menge Flexibilität auf Portfolioebene auszeichnen."

REITs: Das Immobilieninvestment der Stunde

Kotierte Immobilienunternehmen (REITs) verwalten nicht nur Immobilienportfolios, sondern entwickeln Wohnimmobilien oder andere gewerbliche Objekte, wie Büros, Logistik, Einzelhandel oder Industrieflächen weiter bzw. initiieren in diesen Segmenten ganz neue Projekte erklärt Bruyère. Dieser Mix mache sie deutlich beweglicher als zum Beispiel offene Immobilienfonds, die von ihrer Struktur her Objekte nur dann kaufen, wenn ihnen entsprechende Mittel zufliessen. Da dies in der Regel aber nur nach und nach erfolge und phasenweise auch unregelmässig sein könne, können Immobilienfondsmanager grundsätzlich ein Timing-Problem haben, so der Portfoliomanager. Dies könne dazu führen, dass sie am Markt verfügbare attraktive Objekte mitunter anderen Investoren überlassen müssen. Die letzte Finanzkrise hat zudem Schwächen aufgezeigt, wenn Objekte ohne wirtschaftliche Perspektive nicht rechtzeitig veräussert werden.

"REITs investieren zunächst eigenes Kapital und sind nicht von Kapitalrückgaben der Anleger betroffen, da der Handel über die Börse erfolgt. Sie können ihre Portfolios ständig nach eigenen Kriterien analysieren und entscheiden, ob einzelne Objekte noch passen oder nicht. Ihre Bestände können so über längere Zeiträume qualitativ fit gehalten werden", sagt der Fondsmanager des DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend. Viele kotierte Immobiliengesellschaften seien schon sehr lange am Markt und konnten in der Vergangenheit die attraktivsten Objekte durch Kauf oder Übernahmen erwerben. Beispielsweise Unibail Rodamco Westfield: "Der französische Shoppingcenter-Betreiber hält viele seiner Objekte über Jahrzehnte im Bestand, entwickelt diese weiter, verbessert deren Infrastruktur und fördert die Belebung. So optimiert das Unternehmen die Qualität seines eigenen Immobilienportfolios und steigert dessen Marktwert", wie Bruyère ausführt.

In den Vereinigten Staaten würden viele Einkaufszentren darunter leiden, dass die Verbraucher zunehmend online shoppen. Mit Blick hierauf werden auch europäische Einzelhandelsriesen derzeit mit einem signifikanten Bewertungsabschlag gehandelt, erläutert der Experte. Hochqualitative Titel wie Unibail Rodamco Westfield würde dadurch als deutlich unterbewertet gelten, was wiederum das Wertpotenzial entsprechend erhöhen würde.

Immobilien bleiben Stabilitätsanker

Einige Indikatoren würden darauf hindeuten, dass sich der Aufwärtszyklus an Europas Immobilienmärkten bereits in der Endphase befindet. Bruyère schätzt die Gesamtaussichten für die nächsten zwei Jahre dennoch relativ robust ein: "Die Hauptrisiken für Immobilien sind ein schneller Anstieg der Zinsen und ein Rückgang der Konjunktur. Schnelle Zinsanstiege sind von Seiten der Zentralbanken mittelfristig nicht zu erwarten. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage führen zu einer stabilen Mietsituation mit sehr geringem Leerstand und guten Mieteinnahmen. Die hohe Differenz zwischen Immobilienrendite und Zinsen bietet den Gesellschaften zudem einen ordentlichen Puffer, wenn sich die Konjunktur eintrüben sollte." Derzeit werden Immobilienaktien mit einem Abschlag auf ihren Nettoinventarwert gehandelt. Dieser liegt bei rund 18 Prozent für Europa und 5 Prozent für die Eurozone. Dies deute darauf hin, dass Anleger mit sinkenden Immobilienbewertungen rechnen würden. "Auf der Grundlage aktueller Marktdaten gehen wir jedoch davon aus, dass die Nettoinventarwerte im Durchschnitt weiter ansteigen werden, und zwar nicht nur in hochwertigen A-Lagen, sondern auch in B-Lagen", so der Immobilienexperte. Er erwartet für die nächsten zwei Jahre eine jährliche Gesamtrendite zwischen acht und neun Prozent, wovon eine Hälfte aus der Dividende und die andere Hälfte aus der eigentlichen Kapitalrendite, der Steigerung des Nettoinventarwertes, stammt.

REITs gehören in Anlegerportfolios

Die Aufnahme kotierter Immobilien in ein diversifiziertes Anlageportfolio kann nach der Einschätzung des Experten die Effizienz und das Risiko-Rendite-Profil insgesamt verbessern. Der ideale Anteil von Immobilienaktien liege in der Regel zwischen drei und zehn Prozent. Bei der Analyse der Renditen kotierter Immobilien lasse sich zudem bei längerer Haltedauer eine deutliche Korrelation mit direkten Immobilien feststellen, während sie mit dem gesamten Aktienmarkt abnehme. "Bei Degroof Petercam AM sind wir davon überzeugt, dass es Sinn macht, einen Teil jedes Vermögens in europäische kotierte Immobilien zu investieren. Die Anlageklasse bietet ein attraktives Ertragsprofil bzw. Wertsteigerungspotenzial sowie robuste Fundamentaldaten und eine hohe Liquidität", fasst Bruyère zusammen.