Wohnungsmarkt entspannt sich – Hypotheken werden teurer

Der Mietmarkt zeigt erste Anzeichen von Entspannung. Gleichzeitig steigen die Zinsen für Festhypotheken deutlich, und die Preise für Wohneigentum ziehen weiter an. Comparis, Raiffeisen und die Zürcher Kantonalbank (ZKB) beschreiben einen Markt, der in zwei Richtungen läuft. Wie ist dies einzuschätzen?

Laut dem Immobilienbarometer der ZKB für das dritte Quartal 2026 ist die Leerwohnungsziffer im Kanton Zürich von 0,48 auf 0,52 Prozent gestiegen. Am stärksten nehmen die Leerstände in der Agglomeration zu. In der Stadt Zürich bleiben sie trotz leichtem Anstieg auf tiefem Niveau. Schweizweit geht der Trend dagegen in die andere Richtung: Der Anteil leerer Wohnungen sank von 1,01 auf 0,93 Prozent und liegt damit so tief wie seit Jahren nicht mehr.

Die ZKB nennt zwei Gründe für die Gegenbewegung in Zürich. Die Nettozuwanderung ist 2026 deutlich zurückgegangen, und es wird wieder mehr gebaut. Das zeigt sich auch bei den Mieten. In der Stadt Zürich stiegen die Angebotsmieten vor einigen Jahren noch um mehr als 10 Prozent pro Jahr, aktuell sind es noch 1,5 Prozent. Die ZKB rechnet damit, dass die Entspannung mit Verzögerung auch die Ausweichkantone Aargau, Thurgau und Schaffhausen erreicht, weil weniger Haushalte aus Zürich wegziehen müssen. Für die ganze Schweiz erwartet die Bank in den kommenden Jahren leicht steigende Leerstände.

Festhypotheken klettern über 2 Prozent

Bei der Finanzierung zeigt sich das Gegenteil. Laut dem Hypothekenbarometer von Comparis stieg der Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken im dritten Quartal von 1,77 auf 2,07 Prozent. Damit liegt er erstmals in diesem Jahr wieder über 2 Prozent. Fünfjährige Laufzeiten verteuerten sich von 1,52 auf 1,90 Prozent, dreijährige von 1,32 auf 1,75 Prozent. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten weiterhin 0,8 bis 1,2 Prozent.

Der Anstieg kommt nicht von der Schweizerischen Nationalbank (SNB), deren Leitzins weiterhin bei null liegt. Er kommt vom Kapitalmarkt. «Das höhere Zinsniveau im Ausland wirkt zunehmend auch auf den Schweizer Kapitalmarkt», so Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert in einer AWP-Meldung. Der zehnjährige Swap-Satz stieg von Ende Juni bis Ende September von 0,53 auf 0,83 Prozent. Der dreijährige Satz hat sich in derselben Zeit mehr als verdreifacht, von 0,15 auf 0,54 Prozent.

Eigenheimpreise steigen trotzdem kräftig

Am Eigentumsmarkt bremsen die höheren Zinsen bisher nicht. Laut dem Transaktionspreisindex von Raiffeisen verteuerten sich Einfamilienhäuser im dritten Quartal um 2,0 Prozent, Stockwerkeigentum um 1,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr kosten Eigentumswohnungen 5,9 Prozent mehr, Einfamilienhäuser 3,6 Prozent. Am stärksten stiegen die Hauspreise in Zürich (+4,8 Prozent) und in der Westschweiz (+4,6 Prozent). Beim Stockwerkeigentum führen die touristischen Gemeinden mit einem Plus von 7,9 Prozent.

«Der moderate Zinsanstieg genügt jedoch nicht, um die hohe Preisdynamik am Eigenheimmarkt umzukehren; dafür ist und bleibt das Angebot zu knapp», sagt Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile. Die ZKB kommt zum gleichen Ergebnis: Ihr Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) stieg im dritten Quartal um 1,6 Prozent. Am Zürichsee betrug das Plus über zwölf Monate 4,4 Prozent.

Einordnung: Die Zinswende kommt über den Kapitalmarkt

Der Schweizer Immobilienmarkt bewegt sich, aber nicht überall gleich. Die Mieten steigen langsamer, Hypotheken werden teurer und die Preise für Eigentum steigen weiter, wenn auch voraussichtlich weniger stark. 2027 dürfte sich zeigen, ob die SNB tatsächlich erhöht und wie stark die Zinsen dann auf die Preise durchschlagen. Die drei Studien zeigen auch, dass der Wohnungsmarkt kein einheitlicher Markt ist.

• Mieten: Die Entspannung ist echt, betrifft aber vor allem Zürich und hat gerade erst begonnen. Schweizweit fehlen weiterhin Wohnungen. Für Mieterinnen und Mieter kommt eine weitere Belastung dazu. Die ZKB erwartet, dass die SNB den Leitzins 2027 wegen der gestiegenen Energiepreise um 75 Basispunkte erhöht. Weil viele Kreditnehmer in den letzten Monaten Saron-Hypotheken gewählt haben, deren Zins sofort auf den Leitzins reagiert, dürfte der Referenzzinssatz schon in der zweiten Hälfte 2027 von 1,25 auf 1,50 Prozent steigen. Damit dürften Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen wieder zum Thema werden, gerade wenn das Wachstum bei neu ausgeschriebenen Wohnungen abflacht.
• Eigentum: Dass die Preise trotz höherer Zinsen steigen, ist weniger überraschend, als es aussieht. Die Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Ob der tatsächliche Zins für eine Festhypothek 1,8 oder 2,1 Prozent beträgt, ändert daran kaum etwas, wer sich ein Eigenheim leisten kann. Entscheidend bleiben das knappe Angebot und das Eigenkapital. Die Folgen der Zinswende dürften sich deshalb eher langsam zeigen. Die ZKB senkt ihre Prognosen bereits: Für Wohneigentum in der Schweiz erwartet sie 2027 ein Wachstum von 2,5 Prozent, nach 4,0 Prozent im laufenden Jahr. Ihre Begründung: Ein Eigenheim lohnt sich aus rein finanziellen Gründen kaum noch, und es gibt immer weniger Käufer, die sich die Preise leisten können.
• Finanzierung: Für Kreditnehmer wird die Wahl schwieriger. Saron-Hypotheken sind derzeit fast 1 Prozentpunkt günstiger als zehnjährige Festhypotheken. Das gilt aber nur, solange die SNB den Leitzins nicht erhöht. Tritt das Szenario der ZKB ein, schrumpft dieser Vorteil 2027 deutlich. Wer jetzt eine Festhypothek abschliesst, sichert sich gegen weitere Zinserhöhungen ab, zahlt dafür aber schon heute mehr. Comparis weist zudem darauf hin, dass die tatsächlich ausgehandelten Zinsen teils deutlich unter den veröffentlichten Richtsätzen liegen. Ein Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich also.
• Für Anleger: Steigende Kapitalmarktzinsen machen Immobilienanlagen im Vergleich zu Obligationen weniger attraktiv. Gleichzeitig wachsen die Mieten langsamer. Bei Wohnimmobilien-Fonds und -Aktien dürfte in den kommenden Quartalen deshalb mehr zählen, wo die Liegenschaften stehen und wie die Mieten gesichert sind, als die allgemeine Marktentwicklung.