Wie Negativzinsen den Immobilienmarkt beeinflussen

Negativzinsen begleiten uns nun seit mehr als fünf Jahren und werden uns auch nicht so bald wieder verlassen. Dies wird den Immobilienmarkt weiter prägen: Eigenheime werden durch Vermietung an Dritte zur Kapitalanlage, der Leerstand bei Mietobjekten bleibt erhöht und der Markt für urbane Mehrfamilienhäuser trocknet aus.

Die Einführung von Negativzinsen ab 2015 hat viel Kapital in den Immobilienmarkt gelenkt. Zwischenzeitlich waren die Zinsen für Schweizer Staatsanleihen für sämtliche verfügbaren Laufzeiten negativ. Dies verbilligt die Fremdfinanzierung weiter, verzerrt das Kostenverhältnis von Wohneigentum zu Mietwohnungen und steigert die Attraktivität von Renditeliegenschaften gegenüber Investitionen in Anleihen deutlich. So wurden in den letzten fünf Jahren 30'000 Wohnungen auf Halde gebaut. Die Preise für Top-Wohnliegenschaften in den Grosszentren schnellten um 40 bis 60% in die Höhe. Und ein Drittel aller als Eigentumswohnungen konzipierten Einheiten wurde als Kapitalanlage entweder weitervermietet oder wird als Zweitwohnsitz genutzt. Angesichts der europaweit explodierenden Staatsschulden und Notenbankgeldmengen ist ein Ende der Negativzinspolitik in der Schweiz und Europa vorläufig nicht absehbar. Aus der Erfahrung der letzten fünf Jahre zieht die UBS in ihrem aktuellen Kommentar zum Schweizer Immobilienmarkt verschiedene Schlüsse.

Eigenheime werden zur Investition

Die gesunkenen Finanzierungskosten erhöhten laut UBS insgesamt den Kostenvorteil von Eigentumswohnungen gegenüber Mietwohnungen deutlich. Bei aktuellen Kaufpreisen, Mieten und Zinsen liegen die jährlichen Wohnausgaben von Neueigentümern rund 15% tiefer als diejenigen von Mietern einer gleichwertigen Wohnung. Die Eigenkapitalrendite bei Selbstnutzung beträgt bei einer Belehnung von zwei Dritteln stattliche 4 bis 5%. Gerade im Hinblick auf die steigende Unsicherheit in der Altersvorsorge wirkt dies sehr verlockend. Negativzinsen haben somit dazu beigetragen, dass Eigenheime stärker als Investitionsgut und weniger als Konsumgut wahrgenommen werden. Viele Haushalte kauften Wohneigentum zudem nicht nur zur Selbstnutzung, sondern auch als Anlage. "Aktuell wird jede sechste verkaufte Wohnung im Stockwerkeigentum schliesslich vermietet. Dies sind rund 50% mehr als noch vor zehn Jahren. Die Negativzinsen lassen auch absolut tiefe Mietrenditen attraktiv erscheinen", erklären die UBS-Ökonomen Maciej Skoczek und Matthias Holzhey.

Leerstand ist Teil des Spiels

Die Tiefzinsen haben den stark steigenden Leerstand bei Mietwohnungen begünstigt. Zwar hatte die Einführung von Negativzinsen keinen direkt erkennbaren Einfluss auf die Bautätigkeit. Die Zahl der Baubewilligungen veränderte sich von 2012 bis 2017 nur gering. Rein rechnerisch lässt sich die Veränderung der Zahl der leerstehenden Wohnung grösstenteils mit dem rückläufigen Bevölkerungswachstum erklären. Doch haben die Tiefzinsen die Bautätigkeit hoch gehalten und so eine Anpassung der Angebotsentwicklung an die tiefere Nachfrage verhindert. Zudem begünstigte die Suche nach regelmässigen positiven Erträgen den Fokus der Investoren auf Miet- statt Eigentumswohnungen. Aktuell haben gemäss UBS rund 60% aller Baugesuche einen Vermietungszweck, verglichen mit noch 50% im Jahr 2012. Die UBS-Ökonomen sagen: "Der Leerstand dürfte im Schweizer Durchschnitt jedoch bald den Höchststand erreicht haben. So zeigt sich trotz Negativzinsen seit einigen Quartalen eine Abflachung der Bautätigkeit und eine Verschiebung der Baukräne in Regionen mit tiefem Leerstand."

Lock-in Effekt bei Mehrfamilienhausinvestoren

Die Zahlungsbereitschaft für sichere Mieteinnahmen ist seit 2015 stark gestiegen; die Einführung der Negativzinsen löste laut UBS in den folgenden Quartalen einen Preissprung bei Mehrfamilienhäusern von rund 15% aus. Seit dem Jahr 2016 machen die Preise von Mehrfamilienhäusern im Landesdurchschnitt zwar trotz sinkender Diskontierungssätze keine grossen Sprünge mehr. "Die Preise für Topliegenschaften in der Zürcher Innenstadt dürften seit Einführung der Negativzinsen bis zu 60% zugelegt haben. Denn deren Anfangsrenditen weisen aufgrund einer sehr stabilen Risikoprämie eine hohe Korrelation mit Anleihenrenditen auf und stossen auf grosse Nachfrage institutioneller Investoren. Bleiben die Zinsen im negativen Bereich, so sind sogar noch höhere Preise denkbar", meinen die Experten. Dem Aufwärtspotenzial sind allerdings Grenzen gesetzt. Die Kapitalbindungsdauer ist extrem lang, sodass die langfristigen Zinsrisiken hoch sind. Zudem fallen die Transaktionskosten bei diesen Preisen im Vergleich zu den Mieteinnahmen stark ins Gewicht. Wer kauft, muss damit auf sehr lange Frist Eigentümer bleiben (Lock-in Effekt), wodurch die Marktliquidität langsam sinken wird.

Urbaner Gebäudepark wird grüner

Die Renditen sind als Folge der Negativzinsen so stark gesunken, dass die Investition in eine Totalsanierung eigener Wohnrenditeliegenschaften oftmals die bessere Rendite liefert als eine Investition in eine zusätzliche Liegenschaft. "Eine umfassende Leersanierung, bei der alle Mietverträge aufgelöst werden, ermöglicht oftmals eine deutliche Mietpreiserhöhung. So steigt die Qualität der Wohnung und die bestehenden Mieten können an die üblichen Marktmieten angepasst werden", so die Experten. An urbanen Lagen dürfte eine attraktive Sanierungsrendite von 4% erzielbar sein. Die Möglichkeit, staatliche Subventionen zu beziehen, verstärkt den Anreiz zur Sanierung. Wird die Liegenschaft bei einer Sanierung auf den neuesten energetischen Stand gebracht, sinken nicht nur die Nebenkosten. Vielmehr stehen dem Investor Gelder aus dem staatlichen Gebäudeprogramm zu, das energetische Sanierungen finanziell unterstützt.

Günstigere Hypothekarkredite dank Direktinvestoren

Auf dem Hypothekarmarkt machte sich die Einführung der Negativzinsen anfangs kaum bemerkbar. Da die Banken Sparkonten nicht negativ verzinsen wollten, erhöhten sie die Aktivmarge bei den Hypotheken, um die höheren Kosten zu kompensieren. Damit stieg laut UBS in den Jahren 2015 und 2016 die Zinsdifferenz zwischen 10-Jahres-Festhypotheken und 10-Jahres-Eidgenossen von rund 1,4 auf 1,9 Prozentpunkte, was Hypotheken als Anlageklasse für institutionelle Investoren (Pensionskassen, Versicherungen) attraktiv machte. Folglich verzeichneten deren Hypothekaranlagen in den letzten Jahren ein überdurchschnittliches Wachstum.

Die UBS-Ökonomen erklären: "Die Zinsdifferenz zwischen Hypothekar- und Marktzinsen hat sich zwar graduell normalisiert. Doch Hypotheken mit positiven Verfallsrenditen bleiben als Alternative zu negativ verzinsten Anleihen gefragt. Hypothekarnehmern bringt der Wettbewerb zwischen Banken und institutionellen Hypothekargebern tendenziell tiefere Zinsen." Letztere können gerade langfristige – in einem Negativzinsumfeld verstärkt nachgefragte – Hypotheken günstiger anbieten als Banken. Allerdings fragen diese institutionellen Anleger überproportional risikoarme Hypotheken nach. Damit dürfte sich eine Zinsschere zwischen moderat belehnten Objekten an guten Lagen und hoch belehnten Objekten an schlechten Lagen öffnen. Die Marktsegmentierung nimmt dadurch zu.