UBS-Immobilienblasenindex verharrt in der Risikozone

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im zweiten Quartal 2021 leicht angestiegen, was vor allem durch die anhaltend hohe Preisdynamik auf dem Eigenheimmarkt getrieben wurde. Auch das Wachstum der Hypothekarverschuldung der privaten Haushalte hat in den letzten Monaten graduell zugenommen.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im 2. Quartal 2021 leicht von 1,78 auf 1,90 Punkte und verharrt damit in der Risikozone, wie UBS am Dienstag mitteilte. Der Indexanstieg war getrieben durch die anhaltend hohen Preisanstiege auf dem Eigenheimmarkt und das beschleunigte Wachstum des Hypothekarvolumens der Haushalte. Dennoch dürfte der Index gemäss Prognose der Experten bis Ende Jahr wieder leicht sinken.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index

Haushalte verschulden sich stärker

Die Eigenheimpreise legten im zweiten Quartal 2021 um 5,4% gegenüber dem Vorjahr zu. Dies ist laut UBS der stärkste Anstieg seit acht Jahren. Die Einkommensentwicklung konnte damit nicht Schritt halten. Noch vor der Coronakrise waren knapp 6,5 Jahreseinkommen notwendig, um ein durchschnittliches Eigenheim zu erwerben. Aktuell dürften es rund 7,1 Jahreseinkommen sein. Die Voraussetzungen, sich ein Eigenheim zu leisten, haben sich damit weiter verschlechtert.

Auch das Wachstum der ausstehenden Hypotheken bei privaten Haushalten beschleunigte sich in den letzten Monaten kontinuierlich. Das Hypothekarvolumen liegt aktuell fast 3% höher als im Vorjahr. Die Wachstumsraten liegen laut den UBS-Experten zwar noch weit unter den historischen Höchstwerten, doch eine weitere Beschleunigung wäre als klares Warnsignal zu interpretieren. Denn die Kombination aus Verschuldungsboom und hohen Preissteigerungsraten war sowohl hierzulande als auch im globalen Vergleich fast immer ein Zeichen sich aufbauender Ungleichgewichte.

Investitionsnachfrage bleibt hoch

Parallel dazu verzeichneten die Angebotsmieten mit minus 3,2% gegenüber dem Vorjahr den stärksten Rückgang seit 1996. Diese wachsende Kluft zwischen den Preisen für Wohneigentum und den Wohnungsmieten verstärkt insbesondere die Risiken im Buy-to-let-Segment. Obwohl die erzielbaren Renditen auf ein Rekordtief gesunken sind und sich Investitionen kaum mehr rechnen, zeigte sich die Nachfrage nach Buy-to-let wenig verändert. Die Erwartung weiter steigender Preise dürfte mittlerweile eines der Hauptmotive sein, in Eigentumswohnungen zu investieren.

Wie die UBS-Experten weiter analysieren, dürfte die wirtschaftliche Erholung in der zweiten Hälfte des laufenden Jahres den Anstieg des Index in die Blasenrisikozone vorerst verhindern: "Derzeit erwarten wir für das Schlussquartal 2021 einen Indexstand von 1,69, also unter dem aktuellen Niveau." Diese Endjahreswertprognose sei aufgrund der momentanen Volatilität der Daten eingeführt worden. Wenn sich der von der Pandemie aufgewirbelte Staub gelegt haben werde, dürften die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt aber deutlich höher sein als vor der Krise.