Immobilien: der Blick nach Europa lohnt sich

Hohe Wertsteigerungen sind nicht mehr der grosse Treiber am Immobilienmarkt. Der Zyklus ist gereift. Damit ist die Zeit gekommen, der Diversifizierung mehr Aufmerksamkeit zu schenken. Europa bietet nicht nur geografische Diversität, sondern dank unterschiedlichster Anlagestrategien auch einen deutlich liquideren Markt.

Immobilieninvestitionen sind weiterhin attraktiv, bergen aber auch Herausforderungen. Zum einen, weil die Preise nach einem zehnjährigen Boom absolut betrachtet hoch sind. Zum anderen sind Objekte mit guter Qualität rar geworden. Dies gilt insbesondere für institutionelle Anleger, die einem anhaltend hohen Anlagedruck ausgesetzt sind. In der Schweiz erwarten wir frühestens Mitte 2020 einen Anstieg der Zinsen. Die anhaltend hohen Aufwertungs- bzw. Kapitalgewinne der letzten zehn Jahre dürften dennoch vorerst Geschichte sein. Der Fokus auf das Risikomanagement im Portfolio gewinnt damit an Bedeutung. Ganz zuoberst auf der To-Do-Liste steht hierbei die Verbesserung der Diversifikation und damit ein angemessenes Risiko-Rendite-Profil.

Europa: perfekter Mix aus nah und fern

Der Blick über die Grenze bietet sich an – und lohnt sich. Nicht in erster Linie wegen der Renditen, denn an absoluten Top-Lagen in Zürich, München, Paris oder Berlin werden Liegenschaften zu vergleichbaren Renditen gehandelt. Für Investoren empfiehlt es sich allerdings, über die grössten Wirtschaftszentren und ihre Top-Lagen hinauszublicken und das Know-how zu nutzen, um die Marktentwicklung zu antizipieren und Mikro- und Makrolagen mit Potenzial zu identifizieren. Denn wer nahe an den lokalen Märkten ist, findet ausgezeichnete Alternativen. Der Swiss Life REF (CH) European Properties ist in Grossbritannien nicht in London engagiert, sondern in Leeds und Oxford. Hierbei erzielen die Liegenschaften des Fonds in der Regel eine höhere Rendite als vergleichbare Schweizer Immobilien.

Europa ist für Swiss Life Asset Managers als Immobilien Investor mit starken Schweizer Wurzeln und Tochtergesellschaften in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien eine logische Wahl. Für europäische Liegenschaften sprechen die absolute Grösse des Marktes, ihre relative Nähe und die guten Möglichkeiten zur Diversifikation. Die kurzen Wege erlauben zudem eine effiziente Informationsbeschaffung - insbesondere, um Liegenschaften vor Ort unter die Lupe zu nehmen. Gleichzeitig bietet Europa mit einem Transaktionsvolumen von fast EUR 300 Mrd. pro Jahr und von Land zu Land unterschiedlichen Immobilienmärkten eine breite Palette an Möglichkeiten zur Diversifizierung. Wie gross der europäische Immobilienmarkt ist, führt folgender Vergleich vor Augen: In Europa wird pro Jahr nahezu der gesamte Wert des Schweizer Immobilienbestandes gehandelt.

Mehr als geografische Diversifikation

Diversifikation hat mehrere Dimensionen, die der europäische Markt mit seiner Grösse und Tiefe bietet. Im Vergleich zur Schweiz gibt es ausgeprägte geografische Differenzierungsmöglichkeiten. Die Wirtschafts- und Immobilienzyklen zwischen Madrid und Helsinki unterscheiden sich weit mehr als hierzulande zwischen Genf und St. Gallen oder Basel und Lugano. Für Europäische aber auch kombinierte Portfolios aus Schweizer und Europäischen Liegenschaften kann durch die Diversifikation langfristig von einer geringeren Volatilität ausgegangen werden.
Europa verfügt aber auch über weitaus weniger offensichtliche, aber genauso entscheidende Unterschiede. Zum Beispiel: die vielfältigen Anlagestrategien und Investitionsformen. So ist es für Investoren in «Closed-End» Funds oder «Value-add» Produkten Teil der Anlagestrategie, die Liegenschaften innert nützlicher Frist auch wieder zu verkaufen. Durch diese regelmässigen Devestitionen aufgrund der unterschiedlichen Anlagestrategien finden auch attraktive Liegenschaften immer wieder den Weg auf den Markt zurück.

Europäischer Anlagefokus

Der Swiss Life REF (CH) European Properties investiert in attraktive Büro-, Verkaufs- und Wohnimmobilien sowie gemischtgenutzte Objekte in europäischen Metropolregionen. Im Fokus stehen gut erschlossene Lagen in Grossstädten und Regionalzentren sowie deren Agglomerationen. Geografisch liegt der Schwerpunkt auf den zentraleuropäischen Märkten. Weitere wichtige Zielregionen sind Grossbritannien, Skandinavien und Südeuropa. Bei der Auswahl der Standorte sind insbesondere die Wirtschaftskraft, Konjunkturprognosen, Immobilienmarktzyklen und eine umfassende lokale Objektanalyse zu berücksichtigen.

Zugang zum europäischen Immobilienmarkt

Der Swiss Life REF (CH) European Properties, der am 30. November 2017 lanciert worden ist, plant für den Sommer 2019 eine Kapitalerhöhung, um den Ausbau des Portfolios mit europäischen Top-Liegenschaften fortzusetzen. Schweizer Investoren partizipieren an der dynamischen Entwicklung in den wirtschaftsstarken Regionen Europas und profitieren im Tiefzinsumfeld von attraktiven Renditen und erhöhter Diversifikation. Performance und Portfolio haben sich bisher sehr erfreulich entwickelt. Der selektive Portfolioausbau mit Fokus auf Qualität und attraktive Lagen hat sich bewährt.

Autoren: Mario Holenstein, Head Real Estate Portfolio Management Schweiz für European Properties bei Swiss Life Asset Managers; Marcel Weiler, Real Estate Portfolio Manager von Swiss Life Asset Managers

Swiss Life REF (CH) European Properties

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Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Performance dar. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.