In einem Immobilienportfolio sorgen Wohnliegenschaften für einen weitgehend sicheren Ertrag, gerade auch in wirtschaftlich bewegten Zeiten. «In der Schweiz haben Wohnimmobilien einen besonders hohen Stellenwert, was dem hiesigen Anlageimmobilienmarkt eine hohe Stabilität verleiht», schreibt Nils Linsi, Leiter Immobilien Portfolio Management für Drittkunden bei Swiss Life Asset Managers.
Innerhalb des Immobiliensektors bietet der heimische Markt für Wohnliegenschaften einige Vorteile. Zwei der wichtigsten Argumente für Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Nutzungsklassen sind Stabilität und Sicherheit. Wohnungen an zentralen Lagen werden stark nachgefragt. Entsprechend tief sind die Leerstände und die Renditen sind stabil. Am 1. Juni 2022 standen gemäss Bundesamt für Statistik in der Schweiz 61 496 Wohnliegenschaften leer. Das entspricht 1,31% des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich der Einfamilienhäuser) und bedeutet gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang um 0,23 Prozentpunkte. Bereits seit 1984 bewegt sich die Leerstandsquote für Wohnliegenschaften in einer relativ engen Bandbreite auf tiefem Niveau (0.4 bis 1.8%). Im Nachgang der Immobilienkrise in den 1990er Jahren stieg die Leerstandsquote zwar an, blieb aber unter 2%.
Die wachsende Wohnbevölkerung in der Schweiz sorgt für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Beliebt sind vor allem städtische Räume, denn Menschen lassen sich bevorzugt dort nieder, wo die Arbeitsplätze gut erreichbar sind. Gesamthaft ist die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner in der Schweiz innerhalb von 30 Jahren von 6,9 auf 8,7 Millionen gestiegen. In derselben Zeit ist die Zahl der Beschäftigten von 4,2 auf 5,2 Millionen gewachsen. Somit entstehen immer mehr Arbeitsplätze und Wertschöpfung in den Städten, wo inzwischen 90% der Beschäftigten im prosperierenden Dienstleistungssektor arbeiten. Urbane Zentren bieten mit ihren öffentlichen Räumen und Verdichtungspotenzialen weiterhin grosse Wachstumschancen.
Ein weiterer, stabilisierender Faktor für den Schweizer Anlageimmobilienmarkt ist das beschränkte Angebot neuer Wohnungen. Die Anzahl neubewilligter Immobilien ist so tief wie zuletzt 2009, was auch mit gestiegenen Baukosten und der geringeren Verfügbarkeit an baureifem Land zusammenhängt. Die Neubautätigkeit vermag den Bedarf damit nicht zu decken und durch die Wohnungs-Knappheit in den Zentren dehnt sich der Suchradius von Mieterinnen und Mietern mittlerweile auch in die Agglomerationen aus. Gute Anbindungsmöglichkeiten und Infrastruktur sind dabei zentral, womit der wichtigste Faktor einer Liegenschaft in den Fokus rückt: die Lage. Bei Wohnungen erhöht eine gute Anbindung an die Zentren oder auch zu Freizeitmöglichkeiten die Attraktivität deutlich. Seit der Corona-Pandemie ist zudem auch der Wunsch nach mehr Wohnfläche wieder gestiegen.
Die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» investiert in ertrags- und wertstabile Wohnliegenschaften in Schweizer Städten und deren Agglomerationen. Die Anlagegruppe blickt auf eine erfreuliche Ertrags- und Wertentwicklung zurück. Der selektive Ausbau des Portfolios mit klarem Fokus auf hohe Qualität hat sich bewährt: Seit der Lancierung im Jahr 2009 verzeichnete die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» eine attraktive Performance von 5,57% pro Jahr (Stand 31. Dezember 2022). Die bereits hohe Vermietungsquote konnte im letzten Geschäftsjahr weiter gesteigert werden; sie betrug per 31. Dezember 2022 überdurchschnittliche 98%. Die Anlagegruppe hielt per Ende Dezember 2022, nach der kürzlich erfolgten Portfolioakquisition, 269 Immobilien mit einem Marktwert von rund 4,2 Milliarden Franken.
Im Dezember 2022 erwarb die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» der Anlagestiftung Swiss Life ein Wohnimmobilienportfolio mit einem Marktwert von rund 350 Millionen Franken. Das Ankaufsportfolio besteht aus 33 Wohnliegenschaften mit einer sehr guten Lage- und Objektqualität in Schweizer Städten und deren Agglomerationen. Die Anlagegruppe plant in diesem Zusammenhang die Ausgabe von Ansprüchen von bis zu rund 350 Millionen Franken. Die Zeichnungsfrist dauert vom 1. Februar bis zum 15. März 2023.
Seit 2018 ist Swiss Life Asset Managers Unterzeichnerin der UN Principles for Responsible Investment. Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) werden bei Swiss Life Asset Managers systematisch in die Anlage- und Risikomanagementprozesse einbezogen. Im Anlagegeschäft mit Immobilien werden entsprechende Kriterien sowohl bei der Akquisition wie auch im Rahmen der Bewirtschaftung berücksichtigt. Ebenfalls seit 2018 nimmt die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» am jährlichen GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) teil. Seit 2019 konnte die Anlagegruppe jährlich das «Green Star» Rating – eine Anerkennung für die gute ESG-Integration bei Immobilien-Anlagen – bestätigen.
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