02.05.2024, 16:15 Uhr
Die im vergangenen Jahr von der UBS übernommene Grossbank ist gemäss Medienberichten in Südkorea von der Finanzmarktaufsicht Financial Supervisory Service (FSS) über die drohende Strafzahlung von 50 Milliarden Won...
Auf dem Wohnungsmarkt ist eine sanfte Landung im
Gang. Verwerfungen wie sie andernorts die Immobilienmärkte heimsuchen
sind in der Schweiz nicht in Sicht. Zu diesem Schluss kommen die
Ökonomen der Credit Suisse in ihrer diesjährigen Immobilienstudie.
Die
einzelnen Märkte präsentieren sich grösstenteils ausgewogen. Angebot
und Nachfrage halten sich auf dem Wohnungsmarkt die Waage. Erst bei
genauerer Betrachtung lassen sich in bestimmten Segmenten und Regionen
auch Ungleichgewichte ausmachen. Auf dem Büroflächenmarkt setzt sich
die Erholung fort. Früher geschaffene Überkapazitäten werden laufend
abgebaut. Erste Anzeichen deuten jedoch darauf hin, dass es auf dem zu
ausgeprägten Zyklen neigenden Büroflächenmarkt erneut zu einer
übertriebenen Ausweitung des Angebotes kommen könnte. Im
Retailflächenmarkt lenkt die gegenwärtige Detailhandelshausse von
strukturellen Problemen und einem absehbaren Druck auf die Mieten im
nächsten Abschwung ab. Nur die Toplagen können sich hier dem
Verdrängungswettbewerb entziehen.
Im Gegensatz zu
verschiedenen anderen Ländern muss man sich um die Schweizer
Immobilienmärkte gemäss den Ökonomen der Credit Suisse kaum Sorgen
machen. Abgesehen vom Zweitwohnungsmarkt, der mancherorts zu
Übertreibungen neigt, haben sich bisher auf den Schweizer
Immobilienmärkten keine Preisblasen gebildet.
Starke Zuwanderung als Absicherung gegen einen allfälligen Nachfrageeinbruch
Auf
dem Wohnungsmarkt bewegen sich Angebot und Nachfrage annähernd im
Gleichschritt. Das Angebot steht weiterhin im Zeichen des auslaufenden
Wohnbaubooms. Obwohl die Planungsaktivitäten mittlerweilen nachgelassen
haben, sorgt die rekordhohe Zahl der in Bau befindlichen Wohnungen für
eine anhaltend üppige Versorgung des Wohnungsmarktes mit neuem
Wohnraum. Im laufenden Jahr dürften rund 42'000 Wohnungen auf den Markt
gelangen. Der Wohnungsbau verliert somit erst allmählich an Fahrt. Auf
der Nachfrageseite ist trotz Sorgen hinsichtlich dem weiteren
konjunkturellen Verlauf kein abruptes Wegbrechen der Wohnungsnachfrage
zu befürchten. Gleich zwei Sicherungen werden dies verhindern. Erstens
ist ein Zuwanderungsschub insbesondere aus dem EU- und EFTA-Raum im
Gange, welcher sich auf dem Wohnungsmarkt in Form einer erheblichen
Mehrnachfrage bemerkbar macht. Zweitens dürfte das laufende Jahr den
Haushalten wiederum reale Einkommensanstiege bescheren. Ein Teil davon
wird für Wohnzwecke ausgegeben werden, da die Ausgaben für Wohnen eng
mit dem Einkommen korreliert sind. Historisch betrachtet bewegt sich
der Anteil, den die Wohnkosten an den Haushaltseinkommen ausmachen,
stets in einer Bandbreite zwischen 16% und 18%.
Trotz einer im
Grossen und Ganzen reibungslosen Aufnahme der neuen Wohnungen am Markt
lassen sich Anzeichen für wachsende Divergenzen nicht übersehen. Im
Einfamilienhaussegment scheint eine Marktsättigung eingetreten zu sein,
worauf die steigende Zahl von Leerständen hinweist. Längere
Insertionsdauern signalisieren, dass auch Wohnungen ab vier Zimmern auf
gewisse Absorptionshindernisse stossen. Zu einer Angebotsverknappung
dürfte es hingegen in den Zentren kommen, auf die sich die Nachfrage
der Zuwanderer konzentriert. Angespannt präsentiert sich auch der
Wohnimmobilienmarkt im Genferseeraum, weil auch dort das Angebot mit
der Nachfrage nicht Schritt zu halten vermag.
Gefahr eines erneuten Angebotsüberschusses auf dem Büroflächenmarkt?
Der
letztjährige, starke Beschäftigungsanstieg in den Bürobranchen hat dazu
beigetragen, den bestehenden Angebotsüberhang an Büroflächen weiter zu
reduzieren. Auch ohne neue Impulse hat die Konjunktur in der Schweiz
noch so viel Fahrt, dass die Ökonomen der Credit Suisse im laufenden
Jahr mit rund 22'000 zusätzlichen Bürobeschäftigten rechnen. Mit Blick
auf die stabile Zahl der bewilligten Bauten dürften die Leerstände im
Jahr 2008 damit nochmals etwas zurückgehen. Kaum bewegen sich
allerdings die Leerstandsziffern nach der übermässigen
Angebotsausweitung der Jahre 2002 und 2003 wieder auf moderate Werte
zu, droht bereits der nächste Zyklus. Erste Anzeichen dafür vermittelt
das sprunghaft angestiegene Volumen der innert Jahresfrist
eingereichten Baugesuche. Noch nicht berücksichtigt in diesen Zahlen
sind die vielen Projekte, die sich noch in der Planungsphase befinden
und deren Baueingabe noch nicht erfolgt ist. Unterschiedlich
präsentiert sich die Situation in den zwei grössten Bürofächenmärkten
der Schweiz. Während in der Stadt Zürich noch immer rund 250'000 m2
Bürofläche leer stehen (4.6%), warten in Genf nur noch 36'000 m2 auf
einen Mieter (1.1%).
Eine Schwalbe im Detailhandel macht noch keinen Frühling im Verkaufsflächenmarkt
Die
ausserordentlich gute Konsumentenstimmung lässt gegenwärtig die Kassen
im Detailhandel klingeln. Die Hausse droht jedoch den Blick auf die
strukturelle Unausgewogenheiten im Retailflächenmarkt zu verstellen.
Langfristig vermag das Umsatzwachstum mit der Flächenexpansion nicht
mitzuhalten. Der Schweizer Markt gilt - mit einer
Pro-Kopf-Verkaufsfläche von 1.6 m2 Spitzenreiter in Europa - als
gesättigt. Die hohe Produktion neuer Flächen hat mittlerweile hektische
Umbauaktivitäten im Bestand ausgelöst. Der Verdrängungswettbewerb
bleibt daher das dominante Thema im Verkaufsflächenmarkt. Nur Standorte
an Toplagen können in diesem Ausscheidungskampf, der auf Kosten der
Marge geht, bestehen. Folglich wird sich die Schere zwischen den
Toplagen und den peripheren Lagen weiter auftun.
Diversifikationsmöglichkeiten indirekter Immobilienanlagen noch zuwenig ausgeschöpft
Das
Gebot ausreichender Risikostreuung gilt auch für Immobilienanlagen.
Insbesondere hinsichtlich der Dimensionen Geographie und Nutzung sollte
ein Portfolio gut diversifiziert werden. Zahlreiche Pensionskassen
weisen jedoch eine zu geringe geografische Streuung ihrer
Immobilienanlagen auf. Vor allem viele kleinere Pensionskassen
unterliegen insofern erheblichen Klumpenrisiken, als zwei Drittel ihrer
direkten Immobilienanlagen in derselben Gemeinde angesiedelt sind. Eine
Sekuritisierung solcher Anlagen, das heisst die Einbringung in ein
grösseres Portfolio im Tausch gegen Anteilsscheine, vermag durch eine
bessere Diversifikation die Schwankungsrisiken der Renditen zu
verringern.