Schweizer Immobilienmarkt auf solidem Grund

Auf dem Wohnungsmarkt ist eine sanfte Landung im

Gang. Verwerfungen wie sie andernorts die Immobilienmärkte heimsuchen

sind in der Schweiz nicht in Sicht. Zu diesem Schluss kommen die

Ökonomen der Credit Suisse in ihrer diesjährigen Immobilienstudie.

Die

einzelnen Märkte präsentieren sich grösstenteils ausgewogen. Angebot

und Nachfrage halten sich auf dem Wohnungsmarkt die Waage. Erst bei

genauerer Betrachtung lassen sich in bestimmten Segmenten und Regionen

auch Ungleichgewichte ausmachen. Auf dem Büroflächenmarkt setzt sich

die Erholung fort. Früher geschaffene Überkapazitäten werden laufend

abgebaut. Erste Anzeichen deuten jedoch darauf hin, dass es auf dem zu

ausgeprägten Zyklen neigenden Büroflächenmarkt erneut zu einer

übertriebenen Ausweitung des Angebotes kommen könnte. Im

Retailflächenmarkt lenkt die gegenwärtige Detailhandelshausse von

strukturellen Problemen und einem absehbaren Druck auf die Mieten im

nächsten Abschwung ab. Nur die Toplagen können sich hier dem

Verdrängungswettbewerb entziehen.

Im Gegensatz zu

verschiedenen anderen Ländern muss man sich um die Schweizer

Immobilienmärkte gemäss den Ökonomen der Credit Suisse kaum Sorgen

machen. Abgesehen vom Zweitwohnungsmarkt, der mancherorts zu

Übertreibungen neigt, haben sich bisher auf den Schweizer

Immobilienmärkten keine Preisblasen gebildet.

Starke Zuwanderung als Absicherung gegen einen allfälligen Nachfrageeinbruch

Auf

dem Wohnungsmarkt bewegen sich Angebot und Nachfrage annähernd im

Gleichschritt. Das Angebot steht weiterhin im Zeichen des auslaufenden

Wohnbaubooms. Obwohl die Planungsaktivitäten mittlerweilen nachgelassen

haben, sorgt die rekordhohe Zahl der in Bau befindlichen Wohnungen für

eine anhaltend üppige Versorgung des Wohnungsmarktes mit neuem

Wohnraum. Im laufenden Jahr dürften rund 42'000 Wohnungen auf den Markt

gelangen. Der Wohnungsbau verliert somit erst allmählich an Fahrt. Auf

der Nachfrageseite ist trotz Sorgen hinsichtlich dem weiteren

konjunkturellen Verlauf kein abruptes Wegbrechen der Wohnungsnachfrage

zu befürchten. Gleich zwei Sicherungen werden dies verhindern. Erstens

ist ein Zuwanderungsschub insbesondere aus dem EU- und EFTA-Raum im

Gange, welcher sich auf dem Wohnungsmarkt in Form einer erheblichen

Mehrnachfrage bemerkbar macht. Zweitens dürfte das laufende Jahr den

Haushalten wiederum reale Einkommensanstiege bescheren. Ein Teil davon

wird für Wohnzwecke ausgegeben werden, da die Ausgaben für Wohnen eng

mit dem Einkommen korreliert sind. Historisch betrachtet bewegt sich

der Anteil, den die Wohnkosten an den Haushaltseinkommen ausmachen,

stets in einer Bandbreite zwischen 16% und 18%.

Trotz einer im

Grossen und Ganzen reibungslosen Aufnahme der neuen Wohnungen am Markt

lassen sich Anzeichen für wachsende Divergenzen nicht übersehen. Im

Einfamilienhaussegment scheint eine Marktsättigung eingetreten zu sein,

worauf die steigende Zahl von Leerständen hinweist. Längere

Insertionsdauern signalisieren, dass auch Wohnungen ab vier Zimmern auf

gewisse Absorptionshindernisse stossen. Zu einer Angebotsverknappung

dürfte es hingegen in den Zentren kommen, auf die sich die Nachfrage

der Zuwanderer konzentriert. Angespannt präsentiert sich auch der

Wohnimmobilienmarkt im Genferseeraum, weil auch dort das Angebot mit

der Nachfrage nicht Schritt zu halten vermag.

Gefahr eines erneuten Angebotsüberschusses auf dem Büroflächenmarkt?

Der

letztjährige, starke Beschäftigungsanstieg in den Bürobranchen hat dazu

beigetragen, den bestehenden Angebotsüberhang an Büroflächen weiter zu

reduzieren. Auch ohne neue Impulse hat die Konjunktur in der Schweiz

noch so viel Fahrt, dass die Ökonomen der Credit Suisse im laufenden

Jahr mit rund 22'000 zusätzlichen Bürobeschäftigten rechnen. Mit Blick

auf die stabile Zahl der bewilligten Bauten dürften die Leerstände im

Jahr 2008 damit nochmals etwas zurückgehen. Kaum bewegen sich

allerdings die Leerstandsziffern nach der übermässigen

Angebotsausweitung der Jahre 2002 und 2003 wieder auf moderate Werte

zu, droht bereits der nächste Zyklus. Erste Anzeichen dafür vermittelt

das sprunghaft angestiegene Volumen der innert Jahresfrist

eingereichten Baugesuche. Noch nicht berücksichtigt in diesen Zahlen

sind die vielen Projekte, die sich noch in der Planungsphase befinden

und deren Baueingabe noch nicht erfolgt ist. Unterschiedlich

präsentiert sich die Situation in den zwei grössten Bürofächenmärkten

der Schweiz. Während in der Stadt Zürich noch immer rund 250'000 m2

Bürofläche leer stehen (4.6%), warten in Genf nur noch 36'000 m2 auf

einen Mieter (1.1%).

Eine Schwalbe im Detailhandel macht noch keinen Frühling im Verkaufsflächenmarkt

Die

ausserordentlich gute Konsumentenstimmung lässt gegenwärtig die Kassen

im Detailhandel klingeln. Die Hausse droht jedoch den Blick auf die

strukturelle Unausgewogenheiten im Retailflächenmarkt zu verstellen.

Langfristig vermag das Umsatzwachstum mit der Flächenexpansion nicht

mitzuhalten. Der Schweizer Markt gilt - mit einer

Pro-Kopf-Verkaufsfläche von 1.6 m2 Spitzenreiter in Europa - als

gesättigt. Die hohe Produktion neuer Flächen hat mittlerweile hektische

Umbauaktivitäten im Bestand ausgelöst. Der Verdrängungswettbewerb

bleibt daher das dominante Thema im Verkaufsflächenmarkt. Nur Standorte

an Toplagen können in diesem Ausscheidungskampf, der auf Kosten der

Marge geht, bestehen. Folglich wird sich die Schere zwischen den

Toplagen und den peripheren Lagen weiter auftun.

Diversifikationsmöglichkeiten indirekter Immobilienanlagen noch zuwenig ausgeschöpft

Das

Gebot ausreichender Risikostreuung gilt auch für Immobilienanlagen.

Insbesondere hinsichtlich der Dimensionen Geographie und Nutzung sollte

ein Portfolio gut diversifiziert werden. Zahlreiche Pensionskassen

weisen jedoch eine zu geringe geografische Streuung ihrer

Immobilienanlagen auf. Vor allem viele kleinere Pensionskassen

unterliegen insofern erheblichen Klumpenrisiken, als zwei Drittel ihrer

direkten Immobilienanlagen in derselben Gemeinde angesiedelt sind. Eine

Sekuritisierung solcher Anlagen, das heisst die Einbringung in ein

grösseres Portfolio im Tausch gegen Anteilsscheine, vermag durch eine

bessere Diversifikation die Schwankungsrisiken der Renditen zu

verringern.