Potenzielle Auswirkungen des Covid-19 auf den Schweizer Immobilienmarkt

Das Corona-Virus hat das öffentliche Leben in der Schweiz fest im Griff und bestimmt unseren Alltag. Die Auswirkungen sind weiterhin schwer abzuschätzen und die damit verbundenen Unsicherheiten bestimmen das Geschehen auch an den Finanz- und Immobilienmärkten.

Die Massnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Coronavirus fordern die Schweizer Wirtschaft heraus. Erste Einschätzungen der Effekte des Ausnahmezustands sagen einen Rückgang des realen Schweizer Bruttoinlandproduktes von circa -2% in 2020 vorher. Danach wird aber eine kräftige Erholung der Aktivität für 2021 erwartet. Der Immobilienmarkt wird von der negativen Entwicklung im laufenden Jahr ebenfalls tangiert sein. In welchem Ausmass, wird sich noch zeigen und ist auch von der Länge dieser Sondersituation und der Wirksamkeit der staatlichen Massnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft abhängig, wobei das anhaltende tiefe Niveau der Schweizer Zinsen die Immobilienwerte weiterhin unterstützen sollte. Je nach Immobiliensektor dürften die Effekte der COVID-Krise unterschiedlich stark ausfallen.

Obwohl das Nachfragewachstum im Mietwohnungsmarkt durch einen wahrscheinlichen Rückgang der Zuwanderung gedämpft werden sollte, dürfte dieser Sektor dank seinen wenig zyklischen Treibern (langjährige Demografie) eher robust bleiben.

Die erwartete Verschlechterung der Arbeitsmarktlage, mit einer wachsenden Arbeitslosigkeit sowie die Verschiebung möglicher Expansionspläne von Unternehmen, dürften das Absorptionspotenzial im Büroflächenmarkt belasten. Damit dürfte der Stabilisierungstrend in diesem Sektor zu einem Halt kommen, wobei das Mietpreisniveau in den kommenden Quartalen etwas Abwärtsdruck erfahren könnte.

Mit der Ausnahme von Lebensmittelgeschäften sind vor allem die Detailhändler und weitere gewerbliche Betriebe (Gastronomie, etc.) von der eingeführten Zwangsschliessung ihrer Einrichtungen stark betroffen. Damit erfahren viele Akteure des physischen Detailhandels, die bereits durch die laufende Entwicklung des Onlinehandels abgeschwächt waren, zurzeit einen massiven Einbruch ihrer Erträge. Vor diesem Hintergrund dürften die Mietpreise im Verkaufsflächenmarkt unter zusätzlichen Druck geraten sowie die Wahrscheinlichkeit von zumindest temporären Mietausfällen steigen. Dieses herausfordernde Marktumfeld könnte zu einer Beschleunigung der Wertkorrekturen von Einzelhandelsimmobilien im Transaktionsmarkt führen.

Entwicklung kotierte Immobilienfonds

Der Index der kotierten Immobilienfonds (SXI Real Estate Funds Index) hat zwischen dem 10. und 17. März um fast 17% korrigiert. Eine solch starke Korrektur in so kurzer Zeit hat es bei den Immobilienfonds unseres Wissens noch nie gegeben, nicht einmal während der Finanzkrise. Einhergehend haben wir einen Markt gesehen, der von ausserordentlicher Volatilität und Nervosität geprägt war. Im Verlaufe des Monats konnte der Index wieder Boden gut machen und steht per Quartalsende bei rund 3,5% im Minus gegenüber dem Jahresbeginn.

Die Auswirkungen auf die Realwirtschaft sind direkt, dennoch erwartet Real Estate Schweiz bei einer länger anhaltenden Ausnahmesituation auch negative Effekte auf den Immobilienmarkt. Eine niedrigere Zuwanderung, sinkende Umsätze im stationären Handel und in der Gastronomie, sowie potenzielle Unternehmenskonkurse könnten sich negativ auf die Mieterträge auswirken. Vor diesem Hintergrund dürften Wohnliegenschaften weniger stark betroffen sein als kommerziell genutzte Liegenschaften. Die Unterstützung von betroffenen Branchen und Unternehmen wird derzeit intensiv diskutiert und es ist mit signifikanten Stützungsmassnahmen seitens Bund zu rechnen.

Weitere Einschätzungen zum Schweizer Immobilienmarkt sowie zu den Immobilienanlageprodukten von UBS Asset Management finden Sie unter diesem Link.