Büro oder Ladenflächen – was zählt ist Qualität

Am Immobilienmarkt ist häufig zu hören, der Detailhandel sei ein schwieriges Pflaster, erst recht seit der Covid-Pandemie. Das mag zwar für einige Standorte in Europa stimmen, an Toplagen in der Schweiz hat sich das Retail-Segment jedoch als resistent erwiesen und bietet interessante Anlagemöglichkeiten.

Die Resilienz des Retail-Segments lässt sich unter anderem auf die hohe Kaufkraft in der Schweiz zurückführen, die auch in der Krise Bestand hatte. Während die Spitzenmieten für High-Street-Objekte an den europäischen Einzelhandelsmärkten 2020 Mietpreiseinbussen von teilweise über 20% in einzelnen Lagen aufwiesen und das Spitzenmietniveau im Durchschnitt 11% nachgab, zeigten sich Schweizer Retail-Liegenschaften mit einem Minus von weniger als 7% robuster. Ausserdem wies der Schweizer Verkaufsflächenmarkt letztes Jahr bereits Anzeichen der Erholung auf und auch die Umsatzzahlen des Detailhandels zeigten 2021 wieder nach oben: Gegenüber dem Vorjahr verzeichnete er gemäss dem Bundesamt für Statistik ein Umsatzplus von 4,2%.

Innovative Retail-Formate sind gefragt

Obwohl beim Umsatzplus der Nachholkonsum und der reduzierte Einkaufstourismus eine Rolle gespielt haben, zeigt sich, dass mit frischen Ideen Kundschaft gewonnen werden kann. Ein spannendes Beispiel liefert das Einkaufzentrum Glatt: Mit dem Retail Concept Lab (RCL) wurde ein Format für Marken geschaffen, die kurzfristig ihre Produkte stationär in einem Einkaufszentrum präsentieren wollen. Während der Dauer eines Monats konnten die Stores im RCL ihre Waren anbieten, was für die Kunden für viel Abwechslung sorgte. Zugleich konnten die Marken ihre Produkte im Detailhandel testen, ohne eine grosse Investition für ein eigenes Ladengeschäft tätigen zu müssen. Das Retail Concept Lab war 2021 ein grosser Erfolg und ausgebucht. Das Plug-In-Format ist auch im Hinblick auf ein Leerstands-Management für Eigentümer von Ladenflächen interessant.

Auf die Lage kommt es an

Eine Messung der Passantenfrequenz an der Bahnhofstrasse in der Stadt Zürich vom 21. Juni bis zum 10. August 2021 macht deutlich, wie wichtig die Lage im Detailhandel ist. In sieben Wochen hielten sich rund 1,4 Millionen Passanten und somit potenzielle Kunden in der Bahnhofstrasse (Mitte) auf. Ein Grossteil der Einkäufe erfolgt dabei spontan und gemäss einer Studie von Simon und Kucher haben Spontankäufe seit der Pandemie sogar noch zugenommen. Liegenschaften an Hochfrequenzlagen sind daher nach wie vor sehr begehrt.

Das Büro als Servicefläche

Die Covid-Pandemie wirbelte auch die Arbeitsgewohnheiten vieler Menschen durcheinander: Home Office statt Büro. Ein Mix aus beiden Welten wird auch in Post-Covid-Zeiten weiter existieren. Bis diese Effekte am Büromarkt sichtbar werden, wird aufgrund der langfristigen Geschäftsflächenverträge noch etwas Zeit vergehen. Dennoch kann der schweizweiten Angebotsziffer für Büroflächen aktuell eine gewisse Vorsicht entnommen werden: Sie liegt per Q3 2021 bei 6,9% und damit leicht über dem Schnitt der letzten zwei Jahre. Spitzenmieten für Büroflächen in Zürich und Genf geben zudem leicht nach und liegen per Q2 2021 deutlich unter 900CHF/m2.

Daher ist ein aktives Asset Management zentral. Die Mieter wollen bei Flächen und Ausstattung möglichst massgeschneiderte und flexible Lösungen und verstehen das Büro immer mehr auch als Servicefläche oder im Jargon von IT-Dienstleistern und Informatikbetreibern ausgedrückt, der wohl bald grössten Mietergruppe: «Office as service.» Neben der Lage gewinnt die Qualität der Arbeitsplätze damit an Bedeutung: Wer zukünftig ins Büro geht, hat höhere Ansprüche und die Qualität der Arbeitsplätze gewinnt noch mehr an Bedeutung. Für eine Verlängerung des Mietverhältnisses sind gemäss einer vom Link Institut durchgeführten Mieterbefragung besonders die Faktoren «Standort» (90%) und ein bereits «langjähriges Mietverhältnis» (71% der Nennungen) ausschlaggebend. Hauswartung und Preis/Leistung zählen bei rund einem Viertel bzw. einem Fünftel der Geschäftsflächenmietern als Verlängerungsgrund, sind aber dem Standortkriterium deutlich untergeordnet.

Anlagegruppe Geschäftsimmobilien Schweiz

Von diesen Entwicklungen profitieren diverse Immobilienanlagegefässe, wie die 2011 lancierte Anlagegruppe «Geschäftsimmobilien Schweiz» der Anlagestiftung Swiss Life, die auf eine erfreuliche Ertrags- und Wertentwicklung zurückblickt. Der selektive Ausbau mit klarem Fokus auf Qualität hat sich bewährt: Die Anlagegruppe investiert in ein hochwertiges Liegenschaftsportfolio, mit einem optimalen Mix von Büro- und Verkaufsimmobilien und Fokus auf die wirtschaftsstarken Regionen der Schweiz und bietet so eine hohe Mietertragssicherheit. Die Anlagegruppe besteht derzeit aus 110 Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF 2'200 Mio. (Stand 31.01.2022). Die Anlagegruppe «Geschäftsimmobilien Schweiz» nimmt am jährlichen GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) teil. Seit 2019 erhielt die Anlagegruppe jeweils ein «Green Star»-Rating – eine Anerkennung für die gute ESG-Integration bei Immobilienanlagen.

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