Bei Immobilien lohnt sich ein Blick über die Schweizer Landesgrenze

Die Büromärkte London, Paris (im Bild) und Frankfurt sind bei den Investoren besonders gefragt. (Bild: Shutterstock.com/velirina)
Die Büromärkte London, Paris (im Bild) und Frankfurt sind bei den Investoren besonders gefragt. (Bild: Shutterstock.com/velirina)

Europäische Immobilieninvestitionen erzielen im gegenwärtigen anhaltenden Tiefzinsumfeld eine attraktive Rendite. Zudem weisen sie eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen auf. Das macht sie auch für Schweizer Anleger interessant.

26.08.2021, 06:00 Uhr

Autor: Adrian Bamert,Portfolio Manager Real Estate TPAM, Swiss Life Asset Managers

Für europäische Liegenschaften sprechen die absolute Grösse des Marktes, ihre relative Nähe zur Schweiz und die guten Möglichkeiten zur Diversifikation. Die kurzen Wege erlauben zudem eine effiziente Informationsbeschaffung – insbesondere, um Liegenschaften vor Ort unter die Lupe zu nehmen. Gleichzeitig bietet Europa mit einem Transaktionsvolumen – gemäss einer Studie von RCA Capital Trends – von fast EUR 300 Mrd. pro Jahr und von Land zu Land unterschiedlichen Immobilienmärkten eine breite Palette an Möglichkeiten zur Diversifizierung. Deshalb lohnt sich ein Blick über unsere Landesgrenzen. Für Investoren empfiehlt es sich, nicht nur die grössten Wirtschaftszentren und ihre Top-Lagen im Fokus zu haben, sondern auch Anlageobjekte ausserhalb der bekannten Wirtschaftszentren zu prüfen, um Liegenschaften mit Potenzial zu identifizieren. Denn wer nahe an den lokalen Märkten ist, findet auch an diesen Makrolagen ausgezeichnete Anlageobjekte mit attraktiven Rendite-Risiko-Profilen.

Die Attraktivität und das Interesse an europäischen Immobilieninvestitionen zeigt sich auch im Trankaktionsvolumen: Im zweiten Quartal 2021 stieg es um 20% gegenüber der Vorjahresperiode, wie eine weitere Studie von RCA Capital Trends zeigt. Obwohl der Anstieg auch mit den Verwerfungen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie steht, demonstriert die Rückkehr zum Wachstum, dass der Appetit auf europäische Immobilien nicht nachgelassen hat. Mit dem Swiss Life REF (CH) European Properties investiert Swiss Life Asset Managers entlang dem allgemeinen Trend der Urbanisierung. Das heisst: Swiss Life Asset Managers investiert dort, wo mittelfristig mit einer wachsenden Bevölkerung zu rechnen ist, also in gut erschlossene und wirtschaftlich prosperierende Städte sowie deren Umland. In Metropolen investiert Swiss Life Asset Managers eher in sekundäre Lagen mit sehr guter Erreichbarkeit, um so vom Aufschwung weniger beachteten Quartiere zu profitieren. Swiss Life Asset Managers zieht dabei auch Objekte im Zentrum der Sekundärstädte in Betracht, die vor allem internationale Investoren bisher nicht in ihrem Fokus hatten.

Von grossem Interesse ist, wie sich der Markt für Büroliegenschaften entwickeln wird. Mittelfristig dürften mehr Angestellte flexibler arbeiten. Nicht jeder Job kann allerdings zu Hause erledigt werden. Und absolut betrachtet bewahren Büroinvestments ihre Stellung als grösste Investmentklasse und bleiben insgesamt nachgefragt, gerade in Spitzenlagen. Nach Angaben des Analysehauses RCA erreichten Büroinvestments in Europa im ersten Halbjahr 2021 mit 37,5 Mrd. Euro einen Marktanteil von 24,6%, gefolgt von Wohnen mit 18,9% und Logistik mit 17,3%. Im europäischen Durchschnitt lag die Spitzenrendite für Büroinvestments 2020 gemäss dem Analysehaus PMA konstant bei 3,4%. Die niedrigste Spitzenrendite wiesen Büroobjekte in Deutschland mit 2,7% Ende 2020 auf (-10 BP zu Q1 2020). Die von den Investoren am stärksten nachgefragten Büromärkte sind gemäss der Studie BNP European Office H1 2021 London, Paris und Frankfurt, auf Länderebene dominiert der deutsche Büroinvestmentmarkt.

Von grossem Wert kann eine angemessene Diversifikation der Immobilienanlagen in Bezug auf In- und Ausland, Nutzung und Lage sein. Gerade der europäische Markt bietet mit seiner Grösse und Tiefe eine Diversifikation auf mehreren Dimensionen. Im Vergleich zur Schweiz gibt es ausgeprägte geografische Differenzierungsmöglichkeiten. Europa verfügt aber auch über weitaus weniger offensichtliche, aber genauso entscheidende Unterschiede wie etwa die vielfältigen Anlagestrategien und Investitionsformen. So ist es für Investoren in "Closed-End"-Funds oder "Value-add"-Produkten Teil der Anlagestrategie, die Liegenschaften innert nützlicher Frist auch wieder zu verkaufen. Durch diese regelmässigen Devestitionen aufgrund der unterschiedlichen Anlagestrategien finden auch attraktive Liegenschaften immer wieder den Weg auf den Markt zurück.

Das Portfolio von Swiss Life REF (CH) European Properties investiert deshalb in attraktive Büro-, Verkaufs- und Wohnimmobilien sowie gemischtgenutzte Objekte in europäischen Metropolregionen und bestand per 30. Juni 2021 aus 15 Bestandsliegenschaften in neun verschiedenen Ländern. Gemessen an den jährlichen Sollmieterträgen ist der Fonds strategiekonform mit einem Anteil von rund 73% überwiegend in europäische Bürogebäude investiert. Mietertragseinnahmen aus dem von der Pandemie am stärksten betroffenen Retail- und Gastronomie-Sektor machen lediglich rund 11% aus, wovon rund 59% durch den OBI Baumarkt in Stuttgart erwirtschaftet wird. Dieser Baumarkt hat sich, trotz einer temporären und staatlich verordneten Schliessung, in diesem Segment als eigentlicher "Stabilisator" erwiesen. Der von der Pandemie am wenigsten tangierte Wohnanteil liegt bei derzeit 9% und wird sich im laufenden Geschäftsjahr nach Fertigstellung eines sich im Bau befindlichen Wohnobjekts in Oldenburg nochmals erhöhen. Bei den wesentlichen Mietern (Anteil der zehn grössten Mieter gemessen an den Mietzinseinnahmen: 42,9%) handelt es sich überwiegend um bonitätsstarke Grossunternehmen. Und das Portfolio von Swiss Life REF (CH) European Properties soll weiter wachsen: Es sind eine Kapitalerhöhung und der Erwerb weiterer Liegenschaften geplant.

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